地铁+15万平商业 揭秘天汇城的优缺点

近日光明利好不断，深圳实验学校入驻、光明科学城定位城市新客厅等，大家似乎觉得光明已成热土。那么我们来看一下光明这个超大综合体盘怎么样。天汇城位于光明区松白路与长春路交汇处，项目周边配套成熟+近学校+地铁口，但是所处位置周边城建非常密集，改善周期相对来说不会很乐观，且周边工厂的存在导致了很严重的空气污染也是一个不可避免的大问题。那么，单价4w+的天汇城值不值得上车呢？当然是仁者见仁智者见智了。

一、项目简介

天汇城整个项目大约占地11.7万平米，总建筑面积约91万平米，其中包括48万㎡住宅、15万㎡集中型商业、10万㎡写字楼、150米高的商务公寓以及社区幼儿园和光明二中。可以说是当前光明全区规模较大的项目之一。项目共分为5个地块，包括2块住宅用地、2块商业用地（包括保障房）和1块学校用地。

学校用地和商业用地靠近主干道松白路，住宅区在商业用地南面朝内。保障房已确定面向光明区户籍人口申请的公租房，总房源1165套，主力户型是61-79㎡的2-3房。在原关外置业，考量因素无非交通、商业、学校等配套。天汇城二期到在建地铁公明广场站直线距离仅200米；项目自带约15万㎡的大型集中商业，规模与后海海岸城相当，且一、二期住宅底层还有沿街商铺，几乎可以说是未来片区的商业标杆；学校是公里初中光明第二中学，建筑面积约2.4万㎡。

目前项目在售的是二期住宅产品。天汇城二期位于长春路的东侧，一期项目的西侧 ，占地面积约3.2万㎡，总建面约24.6万㎡，计容建面约17万㎡。约占整个项目的1/4大小。二期一共有9栋住宅塔楼，层高为31-32层， 2#D座为2梯4户，其余均为3梯6户，二期总户数1568多户，停车位1831个，包含550个充电车位，CWB完全能够满足1:1。

二期的容积率稍微偏高为5.1，影响居住的舒适度，宜居感不是很好；整体呈围合式布局，每栋楼不存在太多的视野遮挡问题；中间是泳池、园林和社区活动空间，总的来说布局还算得体。二期住宅主推77-143平2-4房，单价42000元/平起，目前77平已售罄，88平3+ 1房较低单价370万起，据现场销售说2#D座较低单价48000元/平起，可见该栋是楼王所在。

推荐指数：★★★

项目小结：天汇城二期总建面24.6万㎡，是公明片区体量颇大的楼盘，且物业类型较为丰富，地铁口+mall+进学校均可带来一定的曝光度以及关注量。但其周边城建比较密集，东西南三方均是工厂及农民房等，整体污染还算比较严重的，宜居感稍差，改善周期会较长。

二、户型介绍：

汇城目前在售二期3栋9座住宅，户型面积段为推77-143平2-4房，其中77平户型已售罄，目前仅剩户型有86-88-103平3房、124-143平4房，整体面积段的选择仍然比较多。户型主要朝向为东南及西南向。

那么今天老焦就给大家详细分析一下天汇城二期主推的户型吧。

86平户型-3室2厅2卫

该户型位于1栋A座、2栋A/B/C座、3栋B/C座。其中2栋的所有86平户型均朝西、1栋和3栋86平户型朝南。户型动静分区布局，客厅开间为3.5米，进深为3.55米，客厅整体上偏小，但客厅侧出阳台有利于活动空间的采光。主卧开间3.2米卫生间带独立卫浴，另外卧室还可以灵活变动，阳台的位置可以作为多功能空间，既可以完全作为卧室，也可以作为衣帽间。餐厨空间紧靠，烹饪和就餐会更方便，而且厨房配有生活阳台。

88平户型-3室2厅2卫

该户型位于1栋A座、2栋A/B/C座、3栋A/B座，朝向有东南和西南向。在户型结构上，88平户型和86平户型是相同的。

103平户型-3室2厅2卫

该户型位于1栋B座、2栋A/B/C座、3栋B/C座，户型为东南或西南朝向，动静分区布局，三阳台设计，包括一个生活阳台。餐客厅进深有6.9米，整体上看活动空间还是较宽阔。同样主卧的阳台设计比较灵活多样化。但该户型的侧卧相对较小。尤其是和卫浴相邻的次卧，“L”型设计，空间狭小非常不实用。另外生活阳台也比较小，有点鸡肋。

124平户型-4室2厅2卫

该户型位于1栋B座、2栋A座，客厅朝西北或者东北向。户型客厅开间4米带有1.5米宽大阳台，有利于户型的采光和通风效果，客厅里厨房有一段距离，避免了油烟对活动空间的污染。靠近入户门的次卧私密性会较差，而且容易受到客厅活动的干扰。背靠客厅的次卧连通生活阳台，该阳台没办法设计为单独一个卧室，只能是该次卧的延伸。而主卧面积较大，该阳台可作为衣帽间，丰富主卧的功能配套。该户型缺点是走道过深，导致使用率降低。

推荐指数：★★★

小结：综合天汇城的户型，整体上比较方正，而且所有户型都客厅侧出阳台，而且部分户型有2-3个多功能阳台，是的房间可以灵活多变。而且几乎所有户型都采用动静分区布局。但户型的整体功能空间较小，甚至有部分户型的空间设计比较浪费。

三、周边配套

1.、交通条件

总体来看光明区地处深圳的中部偏西北，南接龙华大浪、宝安石岩，东接龙华观澜、西接宝安沙井、松岗、北接东莞。

①道路交通：通过项目西边的南光高速到达南山区仅需40分钟，东边的龙大高速到达原关内福田、罗湖等地区只需1小时，可见这两条高速给加进项目与主城区的距离。

②轨道交通：天汇城2期到在建地铁6号线公明广场站直线距离300米（百度地图测量，仅供参考），地铁6号线目前已经进入了工程的后半段，预计2020年正式通车运营。届时可以通过6号线到深圳北站换乘环中线至南山、罗湖等原关内地区，也是非常方便的。不过地铁开通之前目前出行只能靠公交和自驾。

2、商业配套

项目除自身携带15万㎡大型商业、住宅底商外，距离目前公明区较大规模商场天虹，佳华商场、三和商场的距离都在900米以内（ 高德地图测量，仅供参考），步行也就10分钟。随着未来光明的旧改项目跟进，周边还会陆续诞生更多的集中型购物中心。

3、学校配套

目前天汇城对应的小学学区：公明一小、红花山小学、马田小学、马山头学校（分流用）；初中学区：光明二中、公明中学、高级中学、马山头学校（分流用），可以看到学校资源均在楼盘周边1公里内。目前项目的具体学区划分尚未出炉，需要等待教育局公布。就对应学区而言，公明小学和光明二中都只是在片区内排名靠前，教育师资力量还不是很雄厚。

项目本身规划了一个市政教育用地，内部自带建筑面积约3200㎡社区幼儿园及光明区第二中学，可以说是从幼儿园到中学一站式教育。

推荐指数：★★★★

项目小结：可以看到项目周边配套是非常齐全的，除自带的商业体系及教育用地外，该片区的小型商业、学校均在项目1公里之内，天汇城的交通条件相对来说也算过得去，虽说目前只能靠公交出行，不过在建地铁6号线预计明年就能通车啦。不过有一个或大或小的缺点就是项目周边城建太过密集，工厂居多，改善周期偏长，且污染也是一个很大的问题。

四、周边房价：

天汇城二期在光明区的主要竞争楼盘是玖龙台二期、勤诚达正大城以及星河天地，这几个楼盘都有相似的共通点，均为较大型的、业态较为丰富的综合体项目，且均为在建地铁6号线地铁口或地铁口附近物业。除天汇城在公明片区外，其余3个都位于光明片区。

在这几个项目中，天汇城无疑是体量和商业都是较大的，因此综合体型更强，业态丰富。但天汇城所处的片区是老城区，相比起其他3个项目，周边旧改难度会更大。而玖龙台周边新地储备较多，未来的规划速度会更快。

推荐指数：★★★★

小结：光明目前在售的新盘房价差距不大，基本都是46000元/平左右。而天汇城是处于有利的优势，毕竟公明片区仅有这个住宅在售，有着稀缺特性。其余3个项目处于同一个片区，竞争非常大。

五、项目总结:

天汇城从自身的配套来说是比较丰富的，有着非常庞大体量的商业。但从周边环境和交通上来说，还是欠佳。虽然是未来有地铁6号线，但是从公明广场站至深圳北共有14站，至福田科学馆共有19站，通勤时间在1个半小时以上。而且周边厂房和农民房环绕的环境，旧改的周期非常漫长。而且学校资源一般。整体而言，天汇城比较适合不追求学位的刚需族，或者是在南山宝安工作的购房者。