低于周边新房近3万一平 龙华限价盘中海汇德理或7月底面市

自去年捅破龙华房价“天花板”的金茂府入市之后，红山上塘片区又沉寂了大半年，今年还未有新盘入市，但老焦此前探访龙华发现，4号线沿线还是有不少新盘在施工，或纷纷挤在下半年发售。这些新盘中，除了呼声较高动作较快的龙光之外，另一匹“黑马”中海汇德理也于近日闯入大家的视野，该楼盘限价7.14万/平，与一路之隔的金茂府单价相差了近3万一平，价格真香定律，以致还未面市就受到了极大的市场关注，所以今天老焦就给大家简单介绍一下此盘吧。

1、区位交通

中海汇德理位于腾龙路与洁玉街交汇处西南角，即地铁4号线上塘站B出口，属于地铁口物业，一站之隔的红山站可换乘6号线，据悉6号线预计8月份通车，该线路串联宝安、光明、龙华、福田、罗湖五个区。两站之隔可达目前深圳较大的高铁站深圳北站，以及换乘5号线。

公交配套方面，项目1公里范围内有20个公交站台，除了通达龙华各片区之外，还可通往福田、龙岗、宝安及南山各区。

在干道方面，中海汇德理紧靠布龙路、福龙路两条主干道，走布龙路可通达龙岗坂田；走福龙路通过横龙山隧道直达福田香蜜湖；通过福龙立交转南坪快速可达南山、宝安、龙岗各区。

推荐指数：★★★★☆

小结：中海汇德理地铁、高铁、公交等公共交通出行都非常便利，且周边有2条主干道，能快速通往福田、龙岗、南山等附近区域，当然由于龙华人口密度较大，早高峰时期自驾或公共交通出行都会相对拥堵。

2、楼盘信息

中海汇德理所处地块为A816-0068宗地，土地用途是二类居住用地，土地使用年限70年，土地面积27390.52㎡，建筑面积134210㎡，该地块于2019年11月22日，被中海以50.2亿竞得，要求是建成后宗地普通商品住房入市较高均价为71400/平方米；人才房只租不售，商品房不得捆绑精装修，取得不动产证后三年限售。

根据规划显示，中海汇德理住宅分5栋开发，主要为48层的超高层，容积率4.9，绿化率30%，房源总数1206户，停车位3层共计1250个，CWB超过1:1。

在房源户型分布上，项目有81-94-110㎡的商品房共计1180户，另有人才房176户。其中商品房户型81㎡为2房2厅1卫 、94㎡为2房2厅2卫 、110㎡2房2厅2卫结构。

目前项目咨询热线已开通，预计7月20号左右开放展示中心和示范单位，疫情期间，项目采取预约制看房，看房需要验资100万截图(理财，基金，股票，余额，保险)和查房证明的截图。

推荐指数：★★★★☆

小结：CWB超过1:1，容积率4.9，居住舒适度较高。根据平面示意图显示，住宅楼栋是围合式布局，避免了视野遮挡等问题。其中1栋三单元与其他楼栋分隔开来，且从户型色块分布来看，该单元是84/96平户型，与销售告知的户型有一定出入，因此老焦猜测该楼栋大概率是配套的人才房。

3、主力户型

销售告知老焦的商品房户型为81/94/110平，这3个面积段户型分布在1栋一、二、四单元，及2栋一单元，从前面的平面示意图来看，主力户型为81平及94平户型，而110平户型在每个楼栋只有1条腿，房源相对较少。

项目展示中心虽暂未开放，但网上已经爆料了户型图信息，大家可以做一个参考，具体的以开发商公示为准。

81㎡两室两厅一卫

81㎡为横厅布局，户型西北或东北朝向，动静分区相对明显。主卧带阳台，从户型图上来看，阳台比儿童房仅少了一个飘窗的面积，空间较为可观，可利用起来改成衣帽间或小书房。另外从户型分布来看，靠近110㎡一侧的户型，卫生间的采光或受影响。

94㎡两室两厅两卫

94㎡为竖厅设计，户型朝南向，客厅出阳台，儿童房及主卧带飘窗，整体的采光面较好；U型厨房设计，活动空间较大，且与餐厅相连，方便传菜；主卧带独立卫生间及阳台，阳台可改成衣帽间，或独立小房间。

110㎡两室两厅两卫

110㎡为竖厅设计，户型西南朝向，景观阳台面积较大，且该户型景观面不受遮挡，视野较佳；内阳台及多功能厅可分别改造成小书房及卧室，提高户型利用率；所有房间带飘窗设计，主卧带独立卫浴，布局相对合理。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海汇德理的户型集合了小中大三种面积段，能满足刚需及改善型家庭的需求，户型格局整体相对合理，但所有户型均带内阳台，如不改造空间利用率不高，且部分81㎡卫生间采光面或受影响。

4、价格对比

红山、上塘是龙华近年来发展相对较快，且配套较为完善的区域，也是龙华房价的领头羊片区，但目前该区域范围内，在售的地铁住宅物业只有龙华金茂府一盘，龙华金茂府去年11月开盘，整体均价10.3万/平，在售住宅为125-248平纯大户型产品，而中海汇德理以中小户型为主，虽然二者的定位不同，但处于同一片区，又仅一路之隔，配套是可以共享的，这样来看，7字头的中海还是非常香的。

根据贝壳网显示，目前红山上塘挂牌的二手房区间价在6.7-9.6万/平，其中2010年后较新楼龄的，且位置相对靠近地铁站的新盘基本在8万一平以上，这样看来，中海汇德理与周边二手房差价至少再1万一平以上，价格倒挂还是相对明显。

推荐指数：★★★★☆

小结：与一路之隔纯新盘金茂府相差近3万一平的差价，与周边二手房也相差1至2万+的差价，中海这波“限价”商品房出来，势必引起极大的市场关注，虽然可售房源有1180套，但僧多粥少，加上中海的品质市场认可度较高，老焦猜测该楼盘或也要加入豪华“摇号卖房”的套餐了。

5、施工进度

去年11月拿地，7月20号就准备开展示中心，半年多的时间面市，中海的速度也是非常快了。

老焦在项目现场看到中海汇德理施工围栏上已经打上了广告，楼栋主体目测刚出地面2/3层，项目展示中心已在搭建中，但沙盘及区域图等还未建好，20号就开放展示中心的话，工程进度要抓紧了。

推荐指数：★★★★☆

小结：光明中海去年6月拿地，现如今已开放样板间预备入市，而龙华的中海去年底拿地，现也要开展示中心，可见中海地产的高周转。前面我们提到，中海汇德理商品房不得捆绑精装修销售，若是毛坯交付的话，那么交楼时间又将更快。

6、项目配套

（1）学区学校

根据现有的学区划分，中海汇德理目前划片的学校是上芬小学，龙华实验学校（初中部）。龙华实验学校2016年开始招生，2019年参加排名前列届中考，据该校公众号发布，2019年中考成绩排名中，校平均分在全区排前4名，可见龙华实验学校的成绩还是中上游的。

而在项目500米范围内，还有规划有一所九年制公立学校——华东师范大学附属深圳龙华学校，该校即岳盟城市更新单元规划学校，位于民治街道民塘路与建设东路交汇处东南侧，用地面积24400㎡，总建筑面积59888㎡。拟规划54个班，其中小学36个班，学位1620个；初中18个班，学位900个；合计学位2520个。 

华东师范大学附属深圳龙华学校1月份已签订了协议，预计2021年9月投入使用。据家在网友爆料，目前该学校已动工，未来中海汇德理能否划进这所学校，学位划分是否会有变动，也是未知数，但目前的教育配套来看，在全区算不错。

（2）商业配套

近年来，龙华的商业也是越来越纯熟，家门口的AT MALL上塘荟2018年已开业；1站之隔的红山片区有龙华九方（龙华天虹购物中心），6月份刚开业的红山6979，以及未来还有龙光玖钻自带的约10万㎡商业；2站之隔的深圳北站有优越时代广场、缤果空间；2站之隔的龙华站有鸿荣源壹方天地等，可以说商业配套非常丰富了。

（3）市政配套

很多人需觉得龙华除了房子就是房子，其实不然，除了开发新楼盘之外，近年来龙华的整体规划也在逐步落实，市政配套也在不断兑现，像红山片区的深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆于1月份开始动工，预计2023年建成。

*深圳第二图书馆效果图

*深圳美术馆新馆效果图

新区大道与民宝路交汇处的龙华新华医院也已在动工，该院是一所三甲医院，建成后提供2500床，建筑面积503614㎡。另外，位于龙华区民治街道民治大道东侧、民康路北侧的深圳市第二儿童医院，该医院为市属三级儿科专科医院，规划床位1500张，也在加紧建设中，预计2022年投入使用。

*新华医院效果图

*深圳市第二儿童医院效果图

另外，深圳市二十一高级中学也开工了，据悉该学校位于民治街道新区大道与中梅路交界处（玖钻旁边），总用地面积31000㎡，总建筑面积73220㎡，为一所36班/1800个学位的高中，预计2021年建成并使用。

*深圳市二十一高级中学

推荐指数：★★★★☆

小结：地处红山上塘片区，配套纯熟，居住氛围浓厚，众多市政规划距离项目也不远，且在两三年内可兑现，加上划片的学校在区里排名靠前，有这些配套设施加持，项目的“含金量”还是较高的。

7、总结

优势：地理位置相对优越，交通配套较为发达，同时周边不论是商业还是学校，亦或者是美术馆、图书馆、医院等市政配套都距离项目不远，整体的配套可以说是非常成熟了。另外，项目周边以中大户型为主，而自身则主打中小户型，加上限价，不仅与二手房形成价格倒挂，也比周边新盘会更有优势。

劣势：项目一侧挨着小产权房，一侧则是莱蒙的办公产品，而学校及商业都在马路对侧，具体位置上相较金茂府、中海锦城还是要略微弱一点，另外，项目小部分户型卫生间采光会受遮挡。