“千亿货值”白石洲时隔12年又见新盘 8月面市能否扛起大梁?

相信许多来深圳奋斗的小伙伴都绕不开三个字“白石洲”，它拥有几乎深圳市区最集中较大规模的农民房，在高楼林立鳞次栉比的写字楼里，白石洲里一个简单而低价的落脚点，让无数的来深建设者疲惫的身心得以喘息。白石洲，它不仅因为出租屋众多、住房相对便宜而闻名，还因为它的地段特殊，它位于深南大道两侧，主干道深南大道交通四通八达。

而2017年深圳规土委南山管理局公示了沙河五村更新单元（俗称白石洲旧改）规划草案，这就意味着，经过12年的研究推进工作，深圳史上较大旧改终于真正提上日程了。现有部分房子已经开始清租，有很多租客陆续离开生活多年的白石洲，由于居住人群较多，会分批搬走，对于一代人记忆中的白石洲终于蜕变，以后再提到白石洲会不会取而代之的是“寸土寸金豪宅”印象？

*图为2019年深业鹤塘岭花园施工进度

无论是购房者还是投资客都已经紧盯这块“肥肉”，可惜建成还远，而与白石洲旧改仅一路之隔的鹤塘小区-沙河商城更新项目（深业鹤塘岭花园）近期动作不断，众所周知，该项目是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一，也是深圳旧住宅类改造排名前列实现100%签约的更新项目，更是深圳排名前列非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。作为以后必定“腾飞”之地，对深业鹤塘岭花园“先下手为强”是否是抢占先机？今天就让老焦分析分析。

1、区位交通

深业鹤塘岭花园位于南山区深南大道以北，鹤塘街以西，华夏街以东，老焦从福田出发，途径滨河大道转深南大道，驾车约20分钟即来到了目的地。在深业鹤塘岭花园旁就是大家非常熟知的益田假日广场与世界之窗地铁站，处于华侨城传统豪宅区，交通非常便利。

从轨道交通来看，距离深业鹤塘岭花园最近的就是1/2号线世界之窗站C1出口，仅206米步行约3分钟；除此之外深业鹤塘岭花园距离1号线白石洲地铁站约808米，步行11分钟，整体而言深业鹤塘岭花园轨道交通非常便利，属于地铁口住宅。

从陆路交通来看，深业鹤塘岭花园正门设在靠近华夏路一侧，东边是华侨城，西边是高新园，南临深南大道，北至北环大道，无论是深南还是北环，都是深圳人熟悉的多车道高速路段，连接深圳多个片区。当然交通便利的另一面就是早晚高峰的塞车问题，特别是深业鹤塘岭花园周围不远处就是世界之窗深圳著名景点，载客旅游车较多，停留时间较长，对深业鹤塘岭花园住户日常上下班出行有着一定影响。

推荐指数：★★★★☆

小结：华侨城+高新园强强联合，都是深圳高端人才的居住工作之地，交通便利性不言而喻。深业鹤塘岭花园属于1/2号线双地铁物业，轨道交通非常便利，同时南临深南北至北环，从福田到南山路路皆通，当然必不可少的拥堵或许会对出行造成不便，但这也是交通发达的可知弊端，整体而言，深业鹤塘岭花园不论区位还是交通都比较优秀，毕竟是在南山，可想而知的便利。

2、楼盘信息

深业鹤塘岭花园由深业沙河（集团）有限公司开发打造，前身是鹤塘小区、沙河商城旧改，是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一。项目占地面积约13264.65㎡，总建面15.82万㎡，容积率8.21，计容建筑面积10.89万㎡。

其中，住宅面积6.39万㎡（含保障房5112㎡），商业面积1.19万㎡，办公面积1.53万㎡，商务公寓面积1.56万㎡，公共配套设施面积1900㎡。深业鹤塘岭花园属于商住混合用地性质，以住宅为主，集商业、办公、公寓、保障房等多种业态于一体的小型综合体项目。项目分为南地块及北地块，其中回迁物业位于该项目的北地块，地上建筑由北栋5层 、南栋6层裙楼，1栋高层住宅与1栋超高层住宅楼组成。

据深业集团官网透露，项目共有住宅566户，其中有一部分是回迁房，另外还有112户保障房和210户商务公寓。据了解，深业鹤塘岭花园预计8月底开放展示中心，主推2栋超高层，其中商品住宅294套，户型建面约87-164㎡，4梯8户结构；公寓210套，建面约68-84㎡，3梯6户结构。深业鹤塘岭花园停车位710个，CWB超1:1，容积率8.21，整体看来，深业鹤塘岭花园仅有2栋，体量较小，容积率较高，居住环境稍有欠缺。

推荐指数：★★★☆☆

小结：深业鹤塘岭花园仅有2栋超高层产品，包含住宅和公寓，整体体量较小。项目住宅主推87-164㎡，适合刚需及置换人群，不过小区容积率高，4梯8户结构，居住上或许有些不便利。

3、价格对比

深业鹤塘岭花园附近并无待售或在售住宅新盘，再远一点要到华侨城片区少有在售新房华侨城新天鹅堡，目前均价12.5万/平，另外在距离项目驾车15分钟以内的华润城润玺在近期也将入市，华润城润玺也是深圳非常著名的“彩票盘”，价格可能还要在高一些。当然深业鹤塘岭花园老焦个人感觉不会超过新天鹅堡也不会超过润玺，但是在10万/平左右是有可能的。

*数据来源于乐有家

深业鹤塘岭花园旁边大多是楼龄较大的老旧小区，例如1999年的美加广场；2002年的世界花园，房价均价7-10万/平之间，相对于老旧小区，深业鹤塘岭花园作为片区目前少有待售住宅，还是比较有竞争力的。

推荐指数：★★★☆☆

小结：深业鹤塘岭花园地段交通，周边商业配套等等都比较齐全，按照南山区目前房价，深业鹤塘岭花园应该会在10万/平以上，但相比新天鹅堡或华润城润玺等新盘来说，应该会比它们价格低一些。

4、施工进度

深业鹤塘岭花园共2栋高层建筑，目前1栋已建至30余层，1栋也建到20余层，2栋之间有连廊。老焦绕工地一圈仍没找到施工牌，目前在装修展示中心预计和样板间一起开放，或8月份面市。

深业鹤塘岭花园，一面繁华，挨着益田假日广场及瑞思中心；另一侧百废待兴，紧紧挨着绿景白石洲旧改，该旧改目前不少楼栋已经清空，但仍有少量商铺和农房还有人员。绿景旧村改造较大，建成后对项目居住环境和配套设施均有改善，但旧改进度或会较慢。

推荐指数：★★★☆☆

小结：深业鹤塘岭花园从17年动工至今项目进度一般，目前2栋高层均已动工，面市条件成熟。据网友爆料，深业鹤塘岭花园已经在装修展示中心，或展示中心与样板间同步开放，老焦预计开放之后入市进度较快，今年内应该可以对外出售。

5、项目配套

（1）划片学校

目前深业鹤塘岭花园小学学区范围是沙河小学，距离项目约310米，步行4分钟；沙河小学自1961年创办至今历史悠久，据网上排名，沙河小学在南山区排名第9，整体来说教育质量一般；据网友爆料，目前沙河小学正在进行拆除重建，学生已安排至香山里小学、华侨城中学初中部、南山第二实验学校就读，等学校扩建完成再安排回去就读。

深业鹤塘岭花园初中学区是南山第二实验学校初中部，距离项目2公里，步行28分钟，驾车10分钟，南山第二实验学校初中部建于2002年，据网上数据，该校在南山区初中排名中排名第9，整体来说教育质量较好，仅距离学校较远一个短板。

（2）配套商业

深业鹤塘岭花园自带1.2万㎡主题式商业街，可以满足居民的日常生活需求；另外，距离深业鹤塘岭花园1公里内就有7个大小不一的商场，其中最近的是益田假日广场，仅距离项目约273米，可以通过世界之窗C1入口直接进入益田假日广场，日常购物非常便利。

除此之外深业鹤塘岭花园附近还有京基百纳广场、益田假日广场购物中心，华侨城购物广场等，都是偏中高端商场，对于不同层次的购物需求完全可以满足，整体而言，深业鹤塘岭花园的商业氛围比较浓厚，日常生活便利性较高。

（3）周边环境

深业鹤塘岭花园旁边就是深圳著名景点世界之窗，项目左边华侨城商圈拥有得天独厚的地段优势与市区内优秀的自然景观和绿化环境，已经成为了远近闻名的人文生态社区。深业鹤塘岭花园附近不仅坐拥深圳著名的景点，像世界之窗、欢乐谷、民俗文化村等，而且周边还有名商高尔夫、何香凝美术馆、侨城体育中心、华侨城创意园等休闲文化场所坐落于此，为居民提供了丰富的文化娱乐空间。

除此之外，距离深业鹤塘岭花园2公里范围内就有6个公园，其中不乏有华侨城湿地公园、大沙河公园等、天鹅湖、燕晗山、湿地生态公园等丰富的绿地景观资源，风景优质。

推荐指数：★★★★☆

小结：深业鹤塘岭花园虽然划片学校不算特别优秀，但是在南山区也是前十。周边商业与环境条件更是优越，毕竟在南山中心片区，购房者的日常生活及休闲娱乐质量比较高。

6、总结

深业鹤塘岭花园是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一，无论是地理位置还是周围商业氛围都已经是非常优秀，时隔12年，白石洲终于又有新房住宅面市，且本次推出的户型无论刚需还是置业都有可选择空间，所以下个月底深业鹤塘岭花园若如期面市，市场又会迎来一波热度。除了价格外，少有遗憾就是深业鹤塘岭花园与绿景白石洲旧改距离较近，前期居住环境受施工影响会有部分噪音及粉尘影响。

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