79㎡做3房!尖岗山入场券来了 低密度大体量壹号花园9月开展

要说各个片区的豪宅区你会想到什么？福田的香蜜湖片区；罗湖的银湖别墅区；南山的华侨城片区；龙华的红山片区；宝安的尖岗山片区。其中红山片区与尖岗山算是豪宅“新秀”，依托近几年区域发展，龙华及宝安楼市前景大好，新盘层出不穷，热度节节攀升。这段时间宝安住宅一个个接踵而至，纷至沓来，一时风头无两，而尖岗山属于宝安的豪宅片区，有中海九号公馆、招商华侨城曦城、以及泰禾院子等项目，目前中海九号公馆一期在链家的挂牌价为11.2万/㎡，二期均价为9.4万/㎡。尖岗山住宅区以海拔202.90米的尖岗山为中心，与占地72万㎡的宝安公园隔路相望。该区四周环山，有尖岗山、孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山景、水体自然资源，北高南低，上风上水格局，环境非常不错，因此可以满足豪宅定位。

除此之外，尖岗山战略性新兴产业聚集区是其中相对陌生的一块片区。该片区的东面与南山西丽接壤，和留仙洞总部基地一路之隔，有着与大多跨行政的过渡片区差不多的情况，城建及配套相对粗犷且相对单调。纵观尖岗山楼市，中海九号公馆、招商华侨城曦城都是15年左右入市，距离现在已经有5个年头，而这5年尖岗山楼市陷入沉寂，终于到今年，泰禾深圳院子、越秀和樾府、尖岗山壹号花园纷纷面市，一下炸开深圳楼市。虽然深圳已经有许多豪宅，但是尖岗山片区仍然以其优越的环境及独特的地理位置占据豪宅的一席之地。今天老焦就和大家聊聊尖岗山片区将要面市“房如其名”的豪宅——尖岗山壹号花园。

1、区位交通

尖岗山壹号花园是由深圳市尖岗山置业有限公司开发打造，项目位于新安街道内，尖岗山东侧山脚，上川路与宝石路交汇处的西侧，临近海安苑，属于附近为数不多大型住宅社区。老焦从福田出发，途径G4京港澳高速至同乐路，驾车约30分钟即到达目的地。从轨道交通卡，尖岗山壹号花园距离地铁5号线兴东站约673米的步行距离，预计徒步需9分钟，驾车3分钟即可到达，整体轨道交通较便利，附近多是低矮小高层，整体居住人流密度不算大，轨道交通压力较小。

从陆路交通来看，尖岗山壹号花园与广深高速、G4京港澳高速及南光高速相距不远，由于广深高速纵向穿过新安街道，相对隔离了尖岗山壹号花园所处片区与新安宝城和宝安中心区之间的关系，片区之间的互动联系较弱，形成比较独特的，以产业园为主导的区域。但这不影响尖岗山壹号花园与宝中及各个片区的连接，从整体来说，尖岗山壹号花园陆路高速网密布，且保持着一定距离，不受高速噪音干扰。

推荐指数：★★★★☆

小结：尖岗山壹号花园距离地铁5号线兴东站约673米的步行距离，在可接受范围内，轨道交通相对便利；陆路交通方面有着三大高速环绕贯通深圳东西南北，除此之外城市干道交通网络密布，利于驾车出行。

2、楼盘信息

尖岗山壹号花园原为新安街道上合村征地返还用地项目，今年6月30日正式开工奠基，根据规划，项目用地面积约80404㎡，总建筑面积为394310.49㎡。预计建设18栋高层住宅，是较大规模的住宅社区。建筑高度99.9米,较大层数地上32层,地下5层。计容建筑面积约267423.75㎡，不计容建筑面积126886.74㎡，容积率2.95。整体来看，虽然尖岗山壹号花园不像旁边泰禾深圳院子独栋别墅来的豪气，但是这个容积率还是非常可观的。

据目前现有资料可知，尖岗山壹号花园整体由18栋高层围合而成，可售8栋，主推建面约79-136平的3-5房（约915套），众所周知尖岗山是豪宅区，但是尖岗山壹号花园起步面积79㎡无疑是让想选择这一片区的购房者松了一口气，轻轻松松拿到了尖岗山“入场券”。项目容积率2.95，采用多重台地园林糅合泛会所设计，是片区内不可多得的纯粹山居生态住宅产品。并且小区内包含一所建面8910㎡幼儿园及3000㎡底层商业，停车位共3300个，CWB1:2.7非常充足，但是老焦发现对于尖岗山壹号花园比较大型的社区来说，3000㎡底层商业对于以后日常生活消费稍显不足。

推荐指数：★★★☆☆

小结：尖岗山壹号花园整体体量较大，周边新盘较少，共有18栋住宅主推建面约79-136平的3-5房（约915套），刚需面积段起步较低，日后带动的人气非常可观，且容积率仅2.95也符合豪宅定位；但尖岗山壹号花园3000㎡底层商业对于整个建面394310.49㎡社区来说稍有欠缺，恐怕不可以完全满足日常需求。

3、价格对比

*数据来源于乐有家

尖岗山壹号花园周边尖岗山区域内目前有泰禾深圳院子、越秀和樾府即将入市，这两个楼盘具体价格还未知，不过尖岗山壹号花园对于他们来说还是更偏向刚需定位，总价会相对偏低。另外放眼新安片区，近几年也鲜有新房住宅，值得一提的是去年入市的大悦城天玺壹号均价89000元/平以及今年刚刚入市的招商臻府均价89000元/平可以作为参考，老焦认为尖岗山壹号花园价格大概在9万/平上下，不过好在起步面积小，所以总体而言压力不大。

对于二手房来说，去年就有网友爆料宝中学位房都市翠海以16万/㎡的价格成交后，到了11月9日，此小区再次成交了一套小户型二手房，19㎡的房子，总价高达370万，每平单价约19.4万元，可见名校学区还是非常吃香。目前尖岗山壹号花园周边的二手房均价在5.1万/平-7.1万/平不等，具体价格多少，还是要以最后的预售批复为准。

推荐指数：★★★☆☆

小结：尖岗山壹号花园周边目前配套还不成熟，无论是新房还是二手房房源数都不多，不过今年内会有两盘准备入市，或许可以带动一下尖岗山居住人气。对比今年新安片区入市的新盘价格来说，老焦预计尖岗山壹号花园均价会在9万/平上下，但是起步面积小，所以上车不太难。

4、施工进度

尖岗山壹号花园体量较大，老焦前往至上川路与宝石路交汇处就能很明显看到尖岗山壹号花园的施工工地，施工场面非常“宏大”！现场可以看到8个塔吊及混凝土搅拌机同时工作，现场工作人员施工节奏较快，目前项目目测已经建至10余层，预计9月份就会开放展示中心 。

据现场工程概况图显示，尖岗山壹号花园（1-11栋、16-18栋）预计2021年6月17日就可竣工。按照现场这个施工进度，和较新的拿预售标准，若9月份能放展示中心那么年底前入市不成问题。

推荐指数：★★★☆☆

小结：尖岗山壹号花园整体施工进度较快，不过项目本身体量大，所以面市节奏相对片区其他住宅相对慢一些，但是如果能按照网上爆料9月份能开放展示中心，那么年底之前大几率会开盘。

5、项目配套

（1）划片学校

按照宝安区2020年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围表中显示，尖岗山壹号花园是划分在宝安中学（集团）实验学校共享学区，宝安中学（集团）实验学校距离尖岗山壹号花园步行约360米；这是宝中集团挂牌以来继外国语学校之后新办的第二所九年一贯制学校，也是该集团成立后新建的排名前列所九年一贯制学校。

宝安中学（集团）实验学校于2018年9月正式开学，共建设11栋教学楼及功能楼，总建筑面积40205.74平方米。办学规模为小学、初中各36个班，可提供3420个优质学位。虽然是新校，暂没有全市排名及升学率，但是毕竟是宝安中学集团旗下学校，想必教育资源和师资力量会比较优秀。

（2）配套商业

尖岗山壹号花园自带3000㎡底层商业，对于18栋高层住宅来说自身不算特别充足。周边3公里内有中洲购物中心、天虹商场前进店、荟悦城生活广场中大型商业配套，距离项目5公里内有大仟里购物中心。整体来看尖岗山壹号花园附近1公里内并没有商场，自身底商配套也并不充足，虽然可以用周边豪宅的配套商业，但对日常生活来说，特别是项目自身豪宅定位来说，还是有所欠缺。

（3）周边环境

尖岗山壹号花园自身容积率低，周边绿化率高，整体居住氛围醇熟高端。距离项目2公里内就有宝安公园、灵芝公园及洪浪公园，不管尖岗山壹号花园自身绿化还是小区外环境都是非常适宜。

另外尖岗山壹号花园所在的尖岗山战略性新兴产业区集聚区位于新安街道东北部，广深高速以东、原特区二线关以北、尖岗山以南、新安街道行政界限以西部分。集聚区占地面积3.16平方公里，已建成1.89平方公里（其余为山地、林地)，可供整备土地约71万平方米。重点发展新一代信息技术产业，引进节能环保、新能源、新材料等战略性新兴产业。计划通过政策引导推进城市更新，提高产业用房容积率，腾出公共配套空间，将尖岗山战略性新兴产业集聚区打造成环境优美、配套齐全、高端企业聚集的新兴产业示范园区。所以虽然尖岗山壹号花园附近目前项目不多，但是未来高新企业驻扎更能大大的提升区域价值。

就目前来说，尖岗山壹号花园对面是低矮小高层，南面是工业区厂房，出小区外的居住氛围确实让人感觉不到豪宅，但是对于未来发展老焦还是看好的，在豪宅区发展的前期阶段，要允许“子弹飞一会”。

推荐指数：★★★☆☆

小结：尖岗山壹号花园所在的尖岗山还处于一个前期发展前段，所以不论是学校还是商业都还没有那么成熟，不过宝安中学（集团）实验学校有宝中靠山，教育质量不言而喻；商业目前还有所欠缺，但是老焦以为若是以驾车来说，5公里内就有多个中高端商场可供选择。整体而言，尖岗山壹号花园周边配套可能算不上非常完善，甚至还有许多厂房影响观瞻，不过把眼光放长远的话，未来该片区基础设施肯定会越来越齐全。

6、总结

尖岗山壹号花园所在的尖岗山是宝安的豪宅片区，而尖岗山壹号花园这次推出的面积段为79-136平的3-5房，起步门槛低，刚需、置换、投资购房者都可以上车。虽然目前尖岗山战略性新兴产业还未完全部署好，但已经划在宝安中学（集团）实验学校学区范围内，相信不久之后，周边新盘陆续入市，商业配套逐步完善，会慢慢“壕”起来。

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