双地上铁环绕却需步行1公里?小体量尚誉红山里能否立足豪宅圈?

新房圈 2020-12-04 9赞
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北站-红山-上塘,曾经的后花园,如今宇宙中心。致力要成为红山摩天地标的上塘新盘尚誉红山里能否实现愿望?

深圳豪宅市场发展如火如荼,标榜豪宅配置的新盘层出不穷,致使深圳的豪宅片区也越来越多,万象城、香蜜湖、华侨城、深圳湾从东到西不断增加。在深圳中部的龙华,横空出世了真豪宅龙华金茂府,加上中城宴华府龙光玖悦台等9字头新盘紧跟其后,红山-上塘片区一夜之间成为了豪宅区,因此此片区的新盘们都纷纷打出了“豪宅”招牌。

自2011年12月龙华挂牌成立功能新区以来一直发展迅猛,发展路线也从“福田后花园”变成了“深圳北中心区域”。作为深圳中轴线的龙华,其发展脉络是围绕深圳北站周边的商务核心区和地铁4、6号线展开,而这也是龙华的发展中轴线,所以不难看出这条中轴线上最核心的区域是北站-红山-上塘片区,而北站作为商务区并没有规划大批量住宅项目,红山-上塘片区作为中央生活区自然成为了龙华的豪宅聚集地。

*图片来源于龙华资讯网

*图片来源于网络

红山-上塘片区潜力无限,那么片区中的新盘是否可以匹配“豪宅”呢?赶在片区中的新盘尚誉红山里入市前,让我们一起来看一看究竟。

1、区位交通

尚誉红山里是钟氏电子工业区城市更新项目,项目位于龙华区民治街道腾龙路与佳民路交汇区,项目南侧为星河传奇小区,西北侧是上芬小学,东侧是中城宴华府。

*尚誉红山里区位图

道路交通方面,项目紧挨民塘路,可快速通达布龙路、福龙路、新区大道等主干道,从而便捷通往福田等中心区域。

*地铁4号线上塘站

轨道交通方面,项目周边有两条地铁线路,地铁4号线和6号线。其中距离项目最近的是4号线上塘站,根据地图测距,步行约730米,耗时12分钟。而6号线的上芬站则距离项目1公里,步行约17分钟。

公交出行方面,项目1公里范围内有近20个公交站台,其中距离最近的是民塘上塘路口,步行仅229米4分钟,可通往福田、罗湖及南山等片区。

推荐指数:★★★☆☆

小结:尚誉红山里坐落于上塘片区,整体区位还是不错的,自驾和公交出行都非常便利。但相比之下,轨道交通相对弱一些,步行时间均在10分钟以上,与上塘片区内的其他新楼盘比起来,优势不是很大。此外,尚誉红山里被地铁4/6号线轨道环绕(均为地上城轨),虽然6号线轨道有加顶盖,但还是有些许噪音,且地铁经过时,地面也有震感,居住的舒适性大打折扣。

2、楼盘信息

尚誉红山里属于钟氏电子工业区城市更新项目,项目于2019年3月开工,开发商为深圳市民商汇实业发展有限公司。

尚誉红山里占地面积:6346.69㎡,建筑面积:49154.30㎡,总房源:290户,车位数:275个,容积率:5.09,绿化率:30.00%。

共规划2座住宅,其中A座2梯5户,B座2梯10户,据悉,项目住宅建面为71-97平2房及3房。项目住宅共290套,其中可售住宅200套,保障房90套。项目包含底层商业,150米无边际泳池,屋顶星光跑道等配套。

推荐指数:★★★☆☆

小结:从产品的定位来看,项目想打造红山片区的国际化高端摩天地标产品,打造150米天际线住宅,定位相对高端,而面积段相对目前龙华唯一的豪宅金茂府而言,又相对要小很多,因此可能吸引力会较大。但项目内部社区较小,配套较少,同时6号线的高架桥就在项目旁边经过,因此会对景观视野有一定的影响。

3.价格对比

在一手房方面,目前红山上塘片区在售的住宅新盘不多,价格都相对较高,其中龙华金茂府房价破10万+,莱蒙水榭云上7万+,龙光玖悦台和隔壁的中诚宴华府9万+。

在二手房方面,根据乐有家显示,目前红山上塘片区挂牌的二手房价格都不低,上塘地铁站附近二手房均价基本在7-9万/平方米左右。

推荐指数:★★★★☆

小结:目前尚誉红山里还未入市,价格暂不明确,但从片区内一二手房的房价,以及项目自身定位来看,售价应该不会低,可参考邻居中城宴华府的价格。

4.工程进度

目前楼栋主体已经建至20层左右,工程进度相对较快,展示中心目前暂未开放。

项目目前已经启动巡展,巡展地址在龙华红山天虹购物中心(原龙华九方购物中心),现场可看规划图,户型图暂未上架,开盘时间也待定。

推荐指数:★★★★☆

小结:尚誉红山里工程进度过半,预计近期会入市,关注红山-上塘的购房者可以多加关注。

5.项目配套

(1)学校学区

目前龙华部分区域实行大学区制度,尚誉红山里大学区试点单校划片范围是龙华实验学校(原上塘学校)的小学部和初中部。根据地图测距,从项目出发,到龙华实验学校步行距离约600米,需耗时9分钟。

龙华实验学校2019年第一次参加中考,按中考430分比例的成绩排名,虽然排不上全市前50名,但据该校公布信息得知,龙华实验学校中考平均分在区里排第四名,加上该校师资力量还不错,未来成绩继续提升的可能性还是较大。

(2)商超商业

近年来,龙华的商业如雨后春笋般不断涌现,尤其是地铁沿线的各大商超也纷纷开业,所以项目周边的商业配套还是非常丰富。而红山-上塘板块是龙华的商业文化中心组团,图书馆、美术馆、红木山郊野公园、医院、招华6979、九方购物中心等文化、教育、公建、特色街区新增配套都集中在于此,因此尚誉红山里的商业、文化、娱乐等配套较为优质。

从地图测距可知,项目1公里范围内有龙华AT MALL上塘荟、九方购物中心;2公里范围内有红山6979商业、鸿荣源壹方天地;3公里范围内有深圳北站优越时代广场及缤果空间、龙华大润发等。另外,项目周边众多社区都带有底层商业,能基本满足生活需求。

推荐指数:★★★★☆

小结:在教育方面,尚誉红山里划片的学区学校不是顶尖,也属于区前列,学校未来的发展前景也较好,但龙华的学位一直紧张,能否就读还得看片区内的积分政策。商业方面,虽然项目自身体量过小,但片区内有多个大型商超,距离也较近,所以配套这一块还是不错的。

6、总结

优势:尚誉红山里整体的地理区位较为优越,自驾、公交及轨交出行都较为方便,学校和周边商业等配套也非常完善,同时项目周边多个住宅小区,居住氛围浓厚。

劣势:尚誉红山里总建面较小,内部社区小,自身配套不足,商业配套需依赖周边小区,在豪宅区域中居住却难有豪宅感受;尚誉红山里虽被地铁4/6号线轨道环绕,但项目距离两地铁口均有1公里左右的距离,而地铁4/6号线为地面轨道,难免会面临噪音影响,且双地上轨道环绕十分影响美观,居住的舒适性会大打折扣;项目虽配套九年一贯制学校龙华实验,但该校招生范围广,且周边多是次新房小区,未来能否入读还得拼积分。

待定

龙华民治街道腾龙路与佳民路交汇区 查看地图

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