当大家还在惊叹龙华中心新房卷至“4字头”时，福田中心又来了个“6字头”盘。

就在3月21日，中洲湾迎海二期备案560套住宅，均价9.2万/㎡，但开发商给出了开盘最高89折的折扣，比一期的92折还多了3个点，折后单价仅6.78万/㎡起。

这一次，中洲湾不仅继续卖龙华价，甚至比上一批让利更多了。

深圳新房为何拼了命的卷？笔者认为，一方面是因为市场震荡下行；另一方面，海量人才房、安居房入市，也影响了商品房的去化。

同片区人才房、安居房价格卖得比你低，部分品质也还不错，商品房要怎么办？打不过，就只能加入咯！

去化率被吊打

商品房被迫与保障房“卷价格”

从去年开始，商品房就很直观的感受到来自保障房的压力！

据克尔瑞发布的数据显示，2023年深圳整体开盘住宅去化率下滑至28%。去化率主要分三档，核心优质项目高去化，售罄或600套以上，次核心去化100-150套为主，外围去化不足50套。

而去年全年，实现开盘100%去化的商品房住宅仅有4个，大部分楼盘属于“外围去化”，开盘仅成交几十套，甚至有个位数的成交量。

反观人才房，去年配售了20个可售型人才房，推出15319套房源，最终去化14239套，整体去化率高达95.5%。

这两组去化数据放一起对比，说一句惨烈也不为过。

意识到保障房对商品房市场的冲击力，开发商也顾不得面子了，开盘打折、看房送购物卡，送物业费送装修....，各种花式促销手段都上了。

然而从市场反应来看，似乎成效甚微，这是为何？

笔者认为，很重要的一个原因是购房者心里都有个潜在认知，认为人才房就是市价的6折，安居房就是市价的5折，所以，买人才房安居房肯定要比商品房要便宜非常多。

但购房者往往又忽略了一点，商品房都在玩转高折扣，不少楼盘甚至挨着85折警戒线让利；而包括人才房、安居房在内的保障房价格却是不变的。

这样对比来看，保障房与商品房的实际价差是不是要比大家想象中小很多。

价格鸿沟在缩小

部分商品房甚至便宜过保障房

据@搜狐焦点深圳 统计，在市场打折让利升级的情况下，有部分商品房住宅的折后售价，与周边的人才房、安居房实际相差不了多少，例如以下这几个：

卓越珺奕府：3房总价约369万起

星河开市客：3房总价约366万起

上周入市的卓越珺奕府，给出了非常大的折扣让利，项目折后单价4.6万/㎡起，总价最低约369万就能买带装修3房，市场直呼价格真香。要知道，一路之隔的深铁新房此前都是卖到6万+/㎡，更不用说与周边二手房对比，价格红利有多大。

而同样在上周认购的星河开市客人才房，就与卓越珺奕府相隔2公里左右（直线距离，地图测距），其3房总价在约366万起步。

润宏城：3房总价约297万起

天健和瑞府：3房总价约252万起

3月份加推的润宏城润雅园2栋产品，本次共推出635套房源，据悉开盘最高享88.55折，折后单价低至3.58万/㎡，总价约297万起能买81㎡3房2卫产品，对上车人群非常友好。

而与润宏城直线距离3公里左右（地图测距）的人才房天健和瑞府，项目单价2.89万/㎡，3房最低总价在约252万左右，项目还有695套房源，预计今年会推出。

望辰府：3房总价约290万起

港嵘拔翠园：3房总价约238万起

盐田片区的望辰府，在今年推出了一批6.3折的工抵房，主要位于2号楼/4号楼单位，折后单价仅2.98万/㎡起，总价最低约290万能买3房2卫户型，这样的价格甚至秒杀了坪山很多新房。

区域的安居房港嵘拔翠园，与望辰府项目直线距离约900米，项目上一批次推出的3房户型，总价约238万/套起，目前还剩余2套三房房源未售出。

新房有打折的操作空间，而二手房则是以业主意愿为主，目前价格谈判的余地也比较大，所以对比二手房，部分安居房、人才房的价格同样也没占到多少优势。

以去年大热的人才房海乐华府为例，项目整体的单价是4.92万/㎡，这个价格其实不算低，而同小区有二手房成交价低至5.93万/㎡，仅比人才房贵了1万/㎡。

图源丨行舟深房

若楼龄稍微久一点的二手商品房，可能售价更低，甚至低过人才房。

2015年建成的赤湾海鹏阁，目前有一套3房挂牌价为5.85万/㎡，而同片区在售的人才房深铁熙府，整体的均价在5.93万/㎡。

图源丨行舟深房

由此可见，当前的市场下，在购房预算有限的情况下，安居房、人才房等保障房并不是唯一的选择。购房者不妨多去对比一下，或许能在商品房市场也淘到不错的房源，毕竟相比起来，商品房无论是品质、配套，以及流通性等各方面都会优于保障房。

当然，也分片区来看，像南山、福田、宝中等核心地段的保障房，性价比还是相对较高的。