我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔，你好，我最近看了一套深圳远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？老师能否给点建议？

深叔：你好，对于同样价格，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。

符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好的老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。

2.提问：深叔，你好，我之前一直在广州，现在回深圳了打算买房投资，依深圳现在楼市来看买哪种房子是趋势？

深叔：你好，在深圳值得关注的是限价新盘和学区房，从前几年的楼市行情不难看出，这两种房子最热门。之所以这么说主要有以下几点原因：首先看限价新盘，今年深圳新房供不应求，刚需上车的机会也越来越少，在这样的情况下，选房依然往西部选，无论是南山板块还是宝中板块，升值空间和潜力都有，在限价政策影响下，低于二手房价的预售价格将会迎来购房者的疯抢；然后来看学区房，学区房价格稳步上涨是大趋势，尤其是名校周边的学区房，不仅保值，还很抗跌，在深圳这个教育资源稀缺的地方，学区房的优势不言而喻，2021年学位依旧紧张，因此学区房发展大趋势将不会改变。

3.提问：深叔，我现在有一定的买房积蓄打算在深圳定居，老师觉得像我们这种刚需买房的，买哪里比较好？就是有潜力性价比不错的板块呢？

深叔：你好，可以考虑梅林板块，它作为不少新深圳人打拼的排名前列站，凭借房价的特别优势，是深圳刚需们的福地。梅林靠山靠水，有不少楼盘社区，适合居住，二手房市场也比较活跃，虽然受交通影响发展受到一定限制，但总体来说，梅林在市区的核心地位是比较稳定的，目前，梅林彩田区将投入改造，配套设施逐步升级，梅林目前新的发展目标是现代、专业、信息化，梅林旧改项目体量大，改造后知名开发商以及企业的进驻这样填补这里的高端商业少有，除此之外，凭借塘朗山、笔架山、莲花山的生态优势，也将被打造成绿色宜居新城。梅林板块旧改后的发展值得期待，适合刚需上车。

4.提问：深叔，您好，我有看过文章新闻，感觉前海板块前景规划都还挺不错的，现在上车的话还可以吗？它旁边的宝中板块和大铲湾板块老师觉得怎么样？

深叔：你好，去年12月，前海不少项目都是日光甚至秒光，尽管价格不低，但大家都想在深圳发展的核心地区分一杯羹，去年2月出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中也明确指出，前海板块将会成为“先行示范区核心引擎区域”，前海一直都是高端定位，高端配置，目前少有的短板就是住宅用地少，同时这也是整个深圳发展的短板，前海板块的发展也能给紧邻的宝中板块和大铲湾带来利好。由于前海板块和大铲湾板块都缺乏住宅用地，因此宝中板块基本成为了购房者们的主要目标，区位配套成熟又有学位加持，宝中的房价也是受很大影响，在“前海扩容”消息传出后，二手房也有涨幅。前海板块的前景虽然很好，但是在相当长时间内还处于一个规划期，购房者要注意分辨伪前海项目，谨慎投资。

5.提问：深叔你好，我觉得深圳一直不缺乏年轻打工群体，那不就意味着公司写字楼是一个不错的投资方向吗？但是我怕它回报没我想象的高，有点纠结，您觉得写字楼能投资吗？

深叔：你好，近两年深圳写字楼的租金大幅下跌，办公需求日益缩减，但供应量却不断走高，导致很多地方都是空置，政策刺激是每年推动写字楼成交的主要因素，投资写字楼看重的是回报，很多公司因为扩张或缩小规模的因素，办公环境也在不断改变，写字楼租金不断下跌，行情惨淡，目前市场处于供大于求的状态，导致租赁空置率越来越高，租金越来越低。在曾经不限贷不限购的情况下，写字楼市场被投资者们炒得火热，但现在这种热情越来越低，虽然前段时间的深圳升级示范区的消息给写字楼带来了一定利好，但总体来说，写字楼将进入投资寒冬期，因此不建议各位买写字楼。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。