深圳房价回到6年前，从周期看，很快就会完成筑底，走向新周期。这个时候，机会远远大于风险。

与此相悖的是，深圳城市建设步伐加速前进。一些重点区域的重大配套提前落地，这对对应的片区将产生实实在在的利好。

这一来一去，相当于七八年的调整周期抹去了。

这样的机会，在深圳楼市周期中，非常罕见。

1►

深圳未来是光明的

近日，国务院出台《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》中在提到区域联动格局时，明确提出要联动深圳光明科学城，着力为科学城原始创新提供国际化科研环境和平台，持续输出创新经验成果，推动科技创新和制度创新相互促进、相得益彰。

10月17日，光明区领导前往河套深港科技创新合作区深圳园区开展调研、座谈，进一步推动河套深圳园区与光明科学城高效联动携手促进更高质量发展。

作为广深港科技创新走廊的两个重要节点，光明科学城和河套深港科技创新合作区光芒交相辉映。

河套深圳园区定位为深港科技创新开放合作先导区、国际先进科技创新规则试验区和粤港澳大湾区中试转化集聚区，与深圳光明科学城、香港科学园等创新节点形成“半小时科研圈”。光明，正在科技创新的道路上疾步向前。

光明生命科学园（图源“深圳光明”）

近5年来，全区GDP实现年均增长8.5%，增速位列全市前列。

光明科学城聚焦信息、生命、新材料三个学科领域，重点布局超高清视频显示等8个战略性新兴产业集群，规划发展合成生物等5个未来产业集群，是大湾区综合性国家科学中心先行启动区的重要组成部分，目前包括大学、大科学装置、广东省实验室和各类科研平台在内的20多个重大科技创新载体正陆续落地并投入使用。

最近，深圳医学科学院院长颜宁有个一语双关的演讲：深圳的未来是光明的。

这句话有两个所指：一个是光明科学城作为深圳全面深入实施科教兴国、人才强国战略、创新驱动发展战略的重大创新平台，肩负着打造重要国家战略科技新力量的责任。

另一个所指，也是科学城的重中之重，就是大科学装置集聚区（下图）。

5年来，光明科学城累计投入超500亿元，汇集20余支院士团队，承担国家、省、市重大科技攻关任务147项，主要的资金、人才、攻坚课题投入，就在大科学装置集聚区。

这里也是光明未来的千亿产业集群。

2►

光明北部，要火了

刚才说了，深圳楼市的基本面依然是好的，但是这轮新周期，还要看技术面。这个技术面指的就是高新尖产业。

这样背景下的产城融合、双向奔赴，新周期下的行情，自然会向纵深演绎。

这些利好都有一个共同指向——光明北部。

光明北部效果图

光明北部是深圳着力发展大科学装置集群主阵地之一，叠加环大科学装置产业带、茅洲河生态主脉、茅洲河‘一河两岸’高质量发展带规划要素。

茅洲河（图源：CCTV-9）

茅洲河穿深圳北部而过，是深圳市第一大河，被列为深圳市山海连城计划"一脊一带二十廊"的重要廊道之一，定位为“湾区东岸绿脉，深圳西北门户”。

相关数据显示，茅洲河流域通过环境整治释放土地价值超过1200亿元。各大重点项目沿着茅洲河蜿蜒展开，串珠成链，形成深圳又一条千亿级的产业创新走廊。

茅洲河中央水岸规划示意图

一个重大利好接踵而至。

由政府主导的茅洲河中央水岸城市设计正进行国际咨询。

光明区将茅洲河中央水岸列入六大重点片区之一，全力将茅洲河中央水岸打造成“湾区水岸新名片、光明城市新客厅”。

不久的未来，光明北部城市面貌将得到大幅提升，片区定位、城区规划、产业功能等诸多层面都将迎来质和量的提升。

这点可以参照大沙河改造华丽转身后的西丽。

大沙河生态长廊

纵贯南山全境的大沙河，是串联西丽桃源和深圳湾的自然河道，也是连接西丽大学城、留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地的科技创新轴。

而对于光明北部而言，除了前文所述，这里还是深圳湾中轴的北部延伸带。上图也显示了，光明中心和南山中心都处于一个发展主轴，光明北部也将受益于高新区、后海，超级总部基地的辐射。未来将打造成为生态友好、科学特色、人文魅力的耦合城市，居住、商业办公、先进产业、文旅游憩等多种功能复合的绿色宜居新城区，光明北部将迎来蝶变新生。

理解了光明的产城融合布局，就很容易理解楼市的走向 。

另一个重大利好是，深圳外国语学校光明学校已于9月1日开学。

深外一直是深圳人心目中的“神校”。2023年高考录取榜公布，外语类保送头部院校人数再创新高。

开办5年的深圳外国语龙华学校近两年来中考升学率位居龙华前列，甚至超过了深高北。

这说明深外开到哪里，就将优质教育的资源带到哪里，并很快带旺了一个片区。

显然，这里已成为深圳为数不多的产/城/学/居资源聚集型的斜杠城区。

3►

引爆八大价值蝶变

那么对应的人居产品就呼之欲出了。

特发·学府朗园效果图

特发·学府朗园，是特发地产在茅洲河畔打造百万方产城融合、超大型宜居宜业社区的首发项目，将逐步掀开光明理想产城融合大城的新姿态。

1.滨水社区被赋予高估值

一个盘带旺一个片区又将再次发生，如壹成中心之于龙华中心区、华润城之于大冲等等。

一来，项目是光明区罕见的滨水社区。项目地块距离距离茅洲河仅约250米，沿河碧道、南光绿境公园、上村生态公园、左岸科技光源等河岸公园美景，赋予项目多重生态景观。

从既往看，深圳有一线河景、湖景景观视野的项目，估值往往更胜一筹。比如华侨城燕栖湖、深圳湾一线等等。

2.深外名校红利有待释放

同时，特发·学府朗园与深圳外国语学校光明学校紧邻。

作为光明产城融合的代表作品、深外光明学校学区首发单位，特发·学府朗园首批住宅即将入市，买房就可入读深外。区域内没有成熟社区，项目是第一个入伙的新盘。

光明学校是小班制，根据2023-2024学年招生规划，深外光明学校为40人/班，相较于深圳学校普遍的50人/班，小班制的教育质量更高。

深外落户光明北部，亦是如此。光明四大名校的红利肉眼可见。

3.地铁快线13号线首发站效应

与地铁13号线二期（北延）公明北站紧密连接，非常适合刚需的置业需求。

13号线作为深圳3条快线之一，贯穿光明-宝安-南山，未来还将南连香港、北接东莞，是大湾区的黄金科技轴线。

根据官媒报道：13号线开通，光明去往南山核心区的通勤时间，将缩短至30分钟。这对深圳湾、后海、高新园、留仙洞等高新从业人员来说，更具有置业吸引力，并进而推动光明北部成为南山后花园。

特发·学府朗园与地铁口仅约200米的距离，又是首发站，出行效率和舒适度，是沿线站点楼盘无法比拟的。

4.光明北“深南大道”

值得一提的是，双向八车道富利路（光明北“深南大道”）的这一公明北部南北主干道的贯通，将极大改善交通现状，2025年将是区域蝶变之年。

富利路（图源“光明建工”）

5.国际级配套来了

项目周边的重大配套还有斥资40亿打造的三甲医院——中国科学院大学深圳医院（光明）新院，此院未来将对接国际三甲医院标准，目前全国仅有13家医院入选此评审认证标准。

6.全运板块价值“王炸”

项目旁边就是深圳青少年足球训练基地，是国内最高标准的专业足球基地新地标，是2025年全运会足球比赛承办地。

需要重点提及的是，届时周边所有配套，均需高标准落地，这也是重大赛事带来的巨大红利。

深圳青少年足球训练基地（图源：深圳工务署）

大型赛事对周边楼盘的估值历来都是曲线上升的，可以对标北京亚运板块和深圳大运板块。

1990年的北京亚运会后，亚运村一度成为北京最具代表性的高档住宅。2011年深圳大运会，大量高档配套集中在龙岗大运片区，该片区至今是东部区域最贵最好的房子集散地。

重大运动赛事对一个片区的提升显而易见，全运会足球比赛对光明北区域价值的提升，指日可待。

7.同面积比竞品多个房

户型主要有四种：建面约88㎡3房2厅2卫、97㎡3房2厅2卫、114㎡4房2厅2卫、143m²5房2厅2卫。

做个类比，光明市场上建面88㎡左右的户型，多为3房1卫设计，而特发·学府朗园最小面积段、建面约88㎡的户型，做到了非常正规的3房2厅2卫，差不多的面积，比竞品多一个洗手间，性比价可窥一斑。

88㎡户型体现了很强的设计感，如主卧凸窗设计成L型，视野和实用性大大提高4个飘窗≈6.24㎡，还有计一半面积的阳台≈2.72㎡，相当于88㎡住出了100㎡的尺度感。

建面约97㎡3房2厅2卫，实用率高达89%宝藏户型。这个户型4个飘窗≈5.58㎡，加上计一半面积的阳台≈4.95㎡，相当于白赚10.53㎡。

这样一算，97㎡可以住出110㎡的尺度感。

可贵之处还在于，利用飘窗，实现了U型厨房设计。客餐厅一体化设计，能满足多场景的休闲活动；约6.1米双开间阳台设计，采光更充沛、景观更开扬。

难得的是主卧采用套房设计。经过精心设计，大飘窗功能多样化，可以改造成女主人的梳妆台和休闲区。这样以来，主卧的功能更加多样化，生活平添多样色彩。

114㎡的大格局四房，是光明市场的王牌户型。

这个户型6个飘窗≈7.77㎡，再加上计算一半面积的阳台≈4.95㎡，相当于白赚12.72㎡，114㎡可以住出126㎡才有的豪宅感。

客厅与三个卧室均是南向，实现了四开间南向设计。

客厅与次卧、阳台一体化，做到了约6.3米的面宽，约1.65米的进深，形成一个约10.4㎡的超大空间，能够划分出晾晒区和休闲区，摆上一个小茶几和跑步机，实现阳台多功能化，而且茅洲河四季美景入户，生活更加精彩。

客厅与书房以及主次卧室之间的隔墙，为非承重墙，可以根据家庭结构、个人喜好，做个性化设计，能够满足全龄生活和工作需求。

厨房U型设计，非常实用，在同样面积下，较L型厨房多出30%的收纳和操作空间。这也是项目通过精心设计给出的福利。

厨房与餐厅一体化，洗切烹吃一气呵成，家庭团聚氛围更加浓厚。

143㎡是市面上少见的五房设计，在114㎡户型所有功能上，全面升级。

豪宅尺度从入户玄关就一览无遗，一体化客餐厅实现了开间约4.2米的大尺度空间，通透、采光更强。

动静分区过度丝滑，没有1㎡空间浪费，可见设计的精心之处。

尺度感还有一个重要体现：客餐厅与进深约1.95米、宽约6.9米的大阳台一体，面积约等于一个100㎡户型的次卧。

这样的设计好处在于，保证客卧充足采光之余，使用起来更加多样化，可以创造多样的生活场景，与阳台相连的房间可以设置为阳光老人房，晚年生活其乐融融。

值得一提的是，这款户型在拥有精致家庭生活品质之余，还能实现空间与功能的多样化和可变性。如果需要的话，打通旁边的次卧，整体形成一个深圳湾豪宅级别的泛客厅多功能灵动空间。

想象一下，亲朋好友在此小聚或者是一场Party，排面够大。

此外，餐厨空间宽敞独立，利用飘窗做到了U型厨房，充分利用了立面空间，可以同时容纳3人在线操作，即便是一些重要家庭聚会招待，也游刃有余。

8.总价2字头上车

与竞品相比，营销中心和样板房“双开”的特发·学府朗园，性价比更高，资源聚集性更强。

一个劲爆消息是，总价2字头起就能在特发·学府朗园上车，算下来：首付最低不到100万、月供最低仅万余元（按首付3成、组合贷30年、公积金贷款80万计算）。

目前，特发·学府朗园营销中心和情景样板间、实体楼交付标准样板间已开放。项目开盘在即，据说近期到访还有超多优惠。

来源：地产火线