供需两旺租售不愁 深圳甲级写字楼市场为何向好?

听风就是雨啊啊 2018-01-17 17:53:00
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2017年,深圳受调控影响,住宅市场表现低迷;与之相反,甲级写字楼市场却表现十分活跃。 戴德梁行统计数据表明,除去全自用的高品质写字楼外,2017深圳有8个新项目投入使用,存量上升至428万平,新增供应量达到历史高位。

2017年,深圳受调控影响,住宅市场表现低迷;与之相反,甲级写字楼市场却表现十分活跃。

戴德梁行统计数据表明,除去全自用的高品质写字楼外,2017深圳有8个新项目投入使用,存量上升至428万平,新增供应量达到历史高位。不过,2017年写字楼新增供应的消化良好,全年空置率不仅没有上升,反倒下降了0.7%,目前空置率只有12.6%,租金较去年同期上涨了8.5%,均价约260元/平。

有网友认为,写字楼的供应情况其实也是经济形势的直接反映,可了解写字楼的吸纳行业和分布区域,并看清行业或者区域的发展前景。

去年为何写字楼供应增加,空置率反而降低?写字楼的主要供应区域和消化行业又是哪些?2018年的写字楼的新增还有可能被有效消化掉吗?

为此,搜狐焦点网邀请戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部主管以及高级董事罗进良,一同作客106.2《快乐家居》,聊聊深圳甲级写字楼市场的那些事儿。

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甲级写字楼“双高” 金融和科技业成交易大户

数据显示,2017年深圳写字楼不仅新增供应大,吸纳量也创下新高,罗进良分析称,写字楼是经济的“晴雨表”,深圳目前写字楼的主流使用者是金融和科技行业。2017年深圳金融行业处于稳步增长并保持扩充发展的态势,而科技企业可用“爆发式增长”来形容,这两个行业在深圳写字楼的租赁面积占比超过60%。

除此之外,深圳大部分写字楼目前是以总部物业的方式入市,以平安金融中心为例,整个项目的供应量达32万平方米,这意味着有3万人要在里面办公;此前业内预计,这么大体量入市可能对市场造成一定压力,需要较长时间才能消化,但该项目入市短短三个月,其出租率达到80%,消化速度非常惊人,较新租赁价格达到550元/平,也创下深圳甲级写字楼租赁价格的新高。

2

 企业进深优选福田 跨国科技企业开始搬迁至南山

纵观深圳的写字楼集群,从最早的罗湖蔡屋围片区到福田CBD、车公庙片区,再到南山科技园、后海片区,随着龙岗、坪山相继出让地标地块,未来各区或将建区域商务中心,企业的选择空间将更加大。

就目前而言,罗进良指出,企业进入深圳优选的办公地点还是福田CBD,因为该区域的商务发展最成熟,轨道交通便利,与香港连接也十分便捷;因此,从企业分类来讲,目前金融企业跟专业服务类企业对福田CBD最为青睐。

另外一个值得关注的是南山区。其介绍,南山区较大的热点是科技园和后海片区,此前很多中资科技企业都扎根科技园,例如腾讯、中兴、大疆等,而很多知名跨国科技企业会选择在福田中心区,他们对写字楼的品质要求较高;然而,近两年跨国高科技企业开始往南山搬迁。

据罗进良分析,这种现象主要有两方面原因,一是福田中心区跟南山的租金形成较大的差距,他们出于控制成本的考虑往南山搬迁。另外一个更重要的原因是业态集聚,南山科技园已经成为中国硅谷的代表,有很多前沿信息,科技企业互动更频繁。

至于备受关注的前海片区,目前前海写字楼的售价已经跟福田看齐甚至出现了超越的现象,外界对前海发展的前景很看好,目前前海注册的企业超过13万家,其中科技企业超过60%。不过,从产业发展的角度来看,前海还需要一个人气聚集的过程,也需要轨道交通建设的配合。罗进良认为,未来3-5年,前海还是处于沉淀的过程中,真正体现价值可能要5-10年才能看到规模效应。

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金融资金狙击深圳写字楼市场 看好深圳未来发展

去年深圳房地产市场上大宗交易频繁,大财团、大手笔资金在深圳整栋购买写字楼,对此,罗进良表示,2015年起,很多金融资金陆续进行深圳写字楼市场,这其实是看好深圳未来预期的一个信号。

首先,中国的经济水平及个人财富积累已经到达新的阶段,未来财富管理方面的发展空间非常大,因此,很多基金公司、金融企业都在瞄准一线城市的人口积极扩展业务,他们对一线城市有很强的业务发展动机。

而从资产沉淀的角度看,很多企业尤其是险资,他们会基于资产的角度、基于未来业务发展的角度选择在一线城市核心区域购买优质写字楼,他们资金量很大,一两个亿都是小数目,一年可能会买好几栋写字楼。

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北上深港写字楼市场PK:深圳发展潜力大

从城市PK的角度来看,目前深圳甲级写字楼的发展相比北上港还存在差异。

据罗进良介绍,以香港代表性最强的IFC来说,目前每平米租金在1000-1200港币左右,折合人民币1000元左右,深圳最贵的写字楼是平安金融中心,租金约550元/平方米,两者的差距较大。而从售价方面进行对比,最近香港部分甲级写字楼售价已达30万/平,是目前深圳最贵写字楼的3倍左右。

事实上,即便是对比国内一线城市,深圳的表现还是稍弱。北京的金融街是中国写字楼租金最贵的地方,金融企业都要排队进去;而上海最贵甲级写字楼的售价与深圳持平,在9-10万/平左右,但租金却相比深圳要略高。

不过,罗进良指出,从发展潜力来看,深圳土地面积在四个一线城市中最小,意味着容量有限,土地资源更为稀缺,因此,未来深圳无论是写字楼还是住宅,或者是核心区域的其他物业,其升值潜力很大,稀缺资源永远都是最值得投资的板块。

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