40年前，有一位老人在中国的南海边上画了一个圈；之后，深圳开始以全方位、多层次、宽领域的开放格局发展着。40年后的今天，深汕特别合作区也正式揭牌了。

一、深汕特别合作区的前世今生

深汕特别合作区的前世是深圳（汕尾）产业转移园，这个转移园在2008年成立。成立之初，转移园主要作用是用来转移深圳一些较低附加值的产业。

从2008年成立深圳（汕尾）产业转移园，到2011年扩容升格为深汕特别合作区，到2017年调整由深圳全面负责建设管理，再到如今的正式揭牌，深汕特别合作区始终坚持大胆探索、大胆实践，不断创新体制机制，走过了一段极不平凡的发展历程。

2011年2月18日广东省委、省政府批复《深汕（尾）特别合作区基本框架方案》，表把深圳（汕尾）产业转移园扩容升格为深汕特别合作区，也就是正式设立深汕特别合作区(以下简称合作区)。2011年5月21日，广东省委、省政府将“中共深汕特别合作区工作委员会”、“深汕特别合作区管理委员会”牌子授予深圳、汕尾两市，合作区正式运作。

2017年9月7日，广东省政府常务会议研究深汕特别合作区体制机制调整方案，决定将深汕特别合作区调整为由深圳市委市政府全面负责建设管理，要求广东省直部门和深圳、汕尾两地的市委、市政府全力以赴尽快将合作区体制机制调整到位。

2017年9月21日，广东省委、省政府批复同意《深汕特别合作区体制机制调整方案》后，省直部门和深圳、汕尾市委市政府高度重视，坚决执行省委、省政府决定，组织开展了一系列卓有成效的工作，加快推进合作区体制机制调整。深圳市委、市政府迅速召开会议，传达学习并转发至市几套班子领导成员、各区和市直各有关单位，要求全市各级各部门一定要认真贯彻落实相关文件精神，尽快推动合作区体制机制调整到位。

2017年，深圳市委相关调研强调，要以高度的政治责任感和使命感，按照规划先行、谋定而后动，对标世界一流城市，把合作区规划好、建设好、发展好，更好发挥对粤东西北地区的辐射带动作用，为全省全面建成小康社会和社会主义现代化建设作出应有贡献。2017年12月13日和2018年11月19日，深圳市政府相关调研要求大手笔、大格局、大气魄建设好合作区。

2018年2月27日，经深圳市委常委会、市政府常务会审议通过，深圳市委、市政府印发了《关于深圳市组织实施深汕特别合作区体制机制调整的工作方案》，成立了深圳市深汕特别合作区体制机制调整工作领导小组，领导小组下设组织人事、对接协调、规划发展、宣传维稳等4个工作组，对组织合作区领导班子和管理机构、理顺“四镇一场”工作关系、推动涉及中央和省事权有关事项落实、强力推进规划建设、加大招商引资力度、加强社会管理等六大方面工作作出具体安排，明确了责任单位和时限要求。

2018年3月至4月，相关会议召开，专题研究合作区体制机制调整工作，落实机构设立和划转、人员编制、深汕高铁、深汕第二高速等重大事项。

2018年4月9日，合作区召开体制机制调整工作办公会议，听取省直有关部门、中央驻粤有关单位、深圳市政府、汕尾市政府和合作区管委会等工作进展情况汇报，研究推进合作区体制机制调整工作。

2018年12月16日的深汕特别合作区揭牌仪式，是深汕特别合作区体制机制调整后的标志性事件。深圳市主导经济管理和建设，汕尾市负责征地拆迁和社会事务。此前合作区是深圳、汕尾两市共管，根据此次的体制机制调整方案，今后合作区的经济社会事务将由深圳全面主导，深圳成为“10+1”区。

二、深汕特别合作区竞争力

深汕特别合作区规划总面积468.3平方公里。其中，可建设用地145平方公里。全面纳入深圳管理后，相当于深圳的辖区面积扩大了近四分之一。深汕特别区地处珠三角核心区和沿海经济带的连接点，区位独特、交通便利、空间广阔、生态优美，是珠三角通往粤东的桥头堡，深港向东拓展辐射的战略支点。自2011年启动以来，历经七年沐风栉雨，如今已雏形既现。

深汕特别合作区学习雄安新区等先进地区规划编制的先进理念，坚持在统筹中规划、在规划中统筹的指导思想，按照智慧城市、海绵城市理念，推进环境友好型城市、儿童友好型城市、青年发展型城市、无障碍城市建设，打造具有国内标杆意义、具有全球一流水平的特别新城。

首先是积极推进总体规划编制。其次是高标准开展中心区概念城市设计国际咨询。再次是有序推进专规控规编制。第四是高起点推进产业发展规划。

三、深汕特别合作区对深圳的影响

1、合作区在深圳的定位

深汕特别区距离深圳市中心约100公里，当前深汕特别区正打造与粤港澳大湾区一体化高速交通网络，启动建设两条350公里/小时的高铁/城际线（分别为已动工的广汕高铁和规划建设的深汕高铁），以及深汕第二高速公路、深圳港小漠港区、深汕通用机场、鲘门客运港等重大交通综合设施，构筑深圳辐射东部沿海的重要区域综合交通枢纽。未来的深汕特别合作区获奖成为深圳的“人才后花园”。

2、对“深“”产业的影响

深汕特别合作区的成立对深圳来说，有什么影响呢?深汕特别合作区的成立使得深圳成为一个“10+1”的城市，城市面积变得更大的。面对汕尾这个相对经济比较落后的地区，深圳这个老大哥将给其带来新的增长机遇，然而深汕特别合作区也会给深圳市中心带来新的转折点，使其可以把一些附加值较低的产业进行转移，实现“腾笼换鸟”，发展高附加值的产业，提高每单位土地的价值产量。

3、房企开始入驻建设

2018年11月29日深圳市土地房产交易中心发布公告深汕特别合作区将12月28日出让4宗土地其中1宗二类居住用地3宗工业用地4宗地块均位于鲘门高铁站北片区。

12月7日，深圳市土地房产交易中心挂牌一宗深汕特别合作区的居住用地出让信息，地块起始价6.84亿元，要求投 资不低于4.8亿元建设文化设施。根据公告，土地位于小漠南君寮片区，所属区域规划为文化旅游小镇。与此同时，深汕特别合作区也规划数个保障性住房基地，深圳的保障房也或将建到此地。

不少触觉灵敏的房企已经谋划进驻深汕特别合作区这方热土，深圳市振业房地产开发有限公司和绿地集团的一些住宅和写字楼项目已经动工，其中振业时代花园已经有多栋建筑封顶，深汕绿地中心的建筑高度超过200米。

四、大象观点

1、深汕特别合作区短时间内不会影响深圳房市

房产大象认为，深汕特别合作区的短期内并不会影响到深圳的房价。因为短期内，深汕特别合作区的交通目前无法满足在通勤需求，所以短期深汕合作区并不会影响到深圳的房价。

深汕特别合作区自然环境山海兼备，集聚了全域发展要素。尤其是优美岸线，未来在粤港澳大湾区的建设发展背景下潜力巨大。那么是否会影响到深圳的房价呢？房产大象认为短时间内是不会的。因为在短时间内，深汕特别合作区的交通及各项基础设施无法到位，无法满足“深圳就业者的居住转移”需求，所以短时间内是不会影响到深圳的房价。

2、长期来看，深圳的房价将会上涨

从长期来看，房产大象认为，深圳市中心的房价将会上涨。

12月4日，由深圳负责全面建设管理的深汕特别合作区（简称“深汕特别区”）排名前列保障性住房项目正式开建。该项目计划筹建人才保障性住房约2500套；按计划，将在2020年初完成主体结构封顶，2021年力争完成竣工验收并投入运营。

长期来看，当深汕特别合作区的交通及其他基础设施建设完善之后，合作区将能够满足在深圳市中心就业者的居住需求。届时，深圳市的“保障性住房”的压力将转移到深汕合作区，深圳市的房价或有可能会进入市场化阶段，如同新加坡一般，有巨大的上涨空间。