2025年年末，深圳楼市终于火了一把，豪宅盘、改善盘接连登场，市场瞬间被点燃，营销喜报也满天飞。

然而热闹散去，再回过头来看，谁是真火，谁是虚火，便一目了然了。

就譬如，2025年年底入市的宝中新盘中铁能建阅臻府二期，开发商官宣开盘热销了18.9亿，按套均总价计算的话，去化大概是6.5成。

然而，距离开盘半月有余，住建局网签数据显示，项目仅备案了不到3成房源，与开发商宣传大相径庭。

更糟糕的是，在项目二期入市期间，一期就闹出了“品质问题”。

看来，口碑与销量双双受挫的阅臻府，2026年怕是要难上加难了。

01

备案不足3成房源

宝中新盘是“虚火”？

阅臻府二期于2025年12月29日正式开盘，项目推出291套位于1栋三单元和四单元的房源。

住宅备案均价9.06万/㎡，开盘当天折扣价约8.7万/㎡，放在当下的宝中新房市场来说，算是最低的上车门槛了。

相对低价+现房的优势，阅臻府二期也吸引了310组冻资客户选房，用开发商的话来说，仅仅1小时就劲销了18.9亿元。

有媒体测算了下，成交房源大概在190套左右，去化约6.5成。

也就是说，阅臻府二期的客户转化率超过了61%，比深圳湾四大顶豪还要猛，这不免就有些夸张了。

果不其然，现实打脸来的特别快。

据深圳市房地产信息平台显示，截止至2026年1月22日，阅臻府二期已备案+已网签的房源仅77套，相当于只交易了26.5%的房源。

而此时距离项目开盘也有24天了，若再用数据滞后等说辞搪塞怕是立不住脚了吧。

02

一期业主痛批

阅臻府品质“碎了一地”

二期去化受阻，一期也被负面缠身，用如履薄冰来形容当下的阅臻府毫不为过。

据一期业主爆料，虽然距离合同交付时间还有大半年，但目前呈现出来的实景，业主是非常不满意的，尤其是车库入口大堂、园林公区、电梯厅等多个区域，实景与宣传效果严重不符。

图源丨小红书

另外，除了部分“货不对板”之外，阅臻府的施工工艺也遭到了业主质疑。更有业主指出项目在业主不知情的情况下，用升级的名义，擅自用“硅纤板”取代了电梯厅的“岩板”。

对此，业主直接痛批“难得一见的县城风，阅臻府品质碎了一地”。

图源丨小红书

阅臻府分两期开发，一期卖的期房，因此业主也是看着规划图纸下单的。

一期的备案均价是8.58万/㎡，折后均价8.33万/㎡，面积段为95-138㎡，折后总价在713-1236万/套。

对改善群体来说，这个价位并不算低了，然而现实品质却狠狠扎透了业主们的心。

目前一期业主的诉求也很简单，希望开发商能够正视问题，在交付之前，按照合同积极整改。

03

从“小甜甜”变成“牛夫人”

市场口碑为何落差大

阅臻府作为土拍的最后一个限价楼盘，当时毛坯限价为8.86万/㎡。

2024年一期开盘的时候，项目是又送折扣，又送装修，当时宝中可选的新房几乎没有，因此项目去化也很顺利。

而二期却处于一个比较尴尬的阶段：

首先是住宅新规的落地，阅臻府变相成为宝中最后一个旧规楼盘，得房率方面稍微有点吃亏；

其次隔壁地块竞品，也是宝中首个新规产品，抢先开盘和加推，抢走了一大部分客群，后面开盘的阅臻府二期失了先机，去化就更加困难；

最后，一期的曝出的“品质问题”，也导致项目口碑下滑了不少，这些负面声音多少也会影响买房人的决策。

当下，我们都在提倡“好房子”建设，开发商除了比拼地段、配套、价格之外，品质也是买房人重点考量的标准之一。

因此，对于阅臻府来说，现阶段与其使劲吆喝卖房，不如像业主说的，踏踏实实把问题整改了，品质提升上去了，客源或许就自动上门来了。