悄然之间，2023年已经走过一半。

2023年上半年，深圳卖出16209套新房住宅。

2023年上半年深圳新房供应方面，一手住宅预售面积达到324.56万㎡，共新批准预售34553套商品住房。据乐有家统计，新房住宅供应面积环比下跌14%，同比却大幅上涨84%，相比之下与去年下半年较为接近，而远高于去年上半年，说明开发商推盘的积极性高于去年。

虽然开发商积极出货，但市场行情不佳，2023年上半年的新房库存创新高。

据住建局数据显示，截止到2023年6月末，深圳商品住房可售套数达43237套，可售面积约436.82万㎡，去化周期超15个月。

而新房库存中，又以龙华最为突出。

截止到2023年6月末，龙华可售套数9542套，月末可售面积约95.7万㎡，位居深圳各区之首，名符其实的深圳新房库存王。

作为库存王，内卷自然是逃不开的话题，2022年龙华便获得了“卷王”称号，今年依旧逃不开内卷的场面。

龙华除了现有高量库库，在接下来的下半年，预计还有超20个项目、7800套住宅房源将推出入市。

从计划入市的新盘分布来，项目多位于地铁口沿线，且板块集中度比较高，主力供应板块在民治、大浪、龙华、观澜，板块位置主要为深圳北站总部基地一带、龙华中心一带、观澜核心一带，由南往北，是现阶段龙华重点发展的三大核心板块区域。

接下来了解各街道的新盘板块分布。

首先，龙华发展最为成熟的民治街道，新盘主要分布在深圳北超核中心、红山板块、梅林关板块。

其中，北站商务区超核中心最为引人瞩目，该板块上半年推出的超核中心润府一度成为深圳楼市风向标，市场关注度极高。再下来，还将有3盘计划推出，中海珑悦理家园预计近期取证入市，样板间开放中；超核紫芸府预计7月开放展中心，最快三季度可入市；中洲迎玺花园施工进度相对缓慢，预计年底推出首批单位；

梅林关-华南物流板块，主打一个“终于等到你”，板块内4盘多为“老地新建”，恒地尊悦花园、天湖岛花园的土地均有一定年限，均在30年左右。佳兆业晓岸云起是龙华横岭旧村城市更新项目，现阶段施工进度不太明朗；

红山-上塘板块，本来有三盘鼎立，但上半年天曜府、深业颐樾府已经携手入市，下半年可能就剩联发臻著雅居待发了。

其次，大浪街道预计有2盘入市，其中深铁珑境目前一期小高层和多层产品在售中，二期超高层预计年底入市；星河星悦云邸是龙华谭罗村城市更新单元的首发产品，目前项目巡展阶段。

龙华中心-油松-清湖板块共有6盘将推出，分布在地铁4号线、25号线（规划中）沿。其中在超体大城壹城中心周边就预计有4新盘，分别是鸿荣源尚云花园、金地晨峯府、幸福臻园、壹观府，其中将率先发车的或许是鸿荣源尚云花园，计划于7月8日开放展示中心；此外，4号线清湖地块口的宏发悦见倾湖也已经开放了样板间，预计三季度入市。

观澜街道将有4个新盘要推，其中，位于4号线茜坑地铁口的综合体大盘-合正观澜汇云庭已经开放样板间，预计7月入市；位于观澜地铁口集聚有3盘，分别是鸿荣源观城、景勋天著、上观府，观城是区域旧改标杆，最快可能年底入市；鹏瑞颐璟府二期的入市进度暂时没有什么消息。

这么多新盘，今年下半年可以重点关注哪些项目呢？接下来咱们由南到北，一起来圈重点。

深圳北超核中心三盘

🔺中海珑悦理家园

中海珑悦理位于龙华区民治街道，华润深铁共同开发的超核中心润府项目的西侧，玉龙路与民塘路的交汇口，更靠近深圳北站。

项目占地面积约1.2万㎡，建面约7.5万㎡，容积率约6.28，绿化率约40%，共有3栋高层/超高层住宅楼，总户数约946户。

其中，1栋为32F高的租赁房，共约466户；2栋为43F高的普通商品住宅，3梯6户，共约480户，户型建面约为88-97-101-128㎡的3-4房，毛坯限价7.245万/㎡。目前样板间开放中，预计7月入市。

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配套方面：

🚄交通配套：项目距离深圳北站约400米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有4/5/6号线三条地铁线，轨道交通非常便捷。

🏢教育资源：项目周边教育资源丰富，有深圳外国语学校（集团）龙华学校，1公里内还有东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校等优质教育资源，具体以教育局划分学区为准。

🏬商业配套：项目旁边就是华润13万平的龙华版万象城（在建），周边还有北站缤果空间，星河coco city 、红山6979等商圈。

🔺超核紫芸府、中洲迎玺花园

超核紫芸府与中海珑悦力一路之隔，处于民塘路与玉龙路交汇处，项目体量较小，总占地面积约8720㎡，规划建面约7万㎡，容积率5.76。

超核紫芸府规划建设为一栋2个单元的超高层住宅楼，层高约45-46层，规划总户数552户，其中，86户为保障性住房。项目主推建面约82-93㎡3房户型，毛坯限价约7.245万/㎡，预计7月开放展示中心。

中洲迎玺花园位于龙华大道与民丰路交汇，处位于超核中心润府的东南侧、龙华消防培训基地及龙华龙腾学校的西北侧。由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。

首推的迎玺花园一期建设用地1.84万㎡，总建面约13.4万㎡，其中住宅建面约7万㎡，总户数644户，预计年底入市。

超核紫芸府、中洲迎玺花园配套可参考中海珑悦理，更像详细想内容可看以下。

深圳北站5盘拉响PK赛！

闲置近30年终于有“官宣”，中洲黄金台项目今年有望入市！

梅林关临湖改善盘

🔺天湖岛花园

天湖岛花园位于龙华民治街道梅坂大道北面、五和大道西面，三面环民治水库。周边有滢水山庄、万家灯火、溪山君樾、星河WORLD等多个成熟小区。

天湖岛花园规划建设用地面积约6.1万㎡，总建筑面积约19.9万㎡，计容积率建面约14.4万㎡，容积率2.37，规划1256辆停车位，总房源数约942户，项目共分两期开发。一期首推1栋1单元（45F）、2栋（44F），共328套房源；二期将3-5栋（44F）、6栋（31F）、8-11栋（5F），共614套房源。

天湖岛花园一期所推户型目前尚未有具体信息流出，不过从规划可看出，将推户型建面约90㎡ -144㎡以内的产品，户型套内面积均在90㎡以内，预计户型主要以舒适3-4房为主。（具体以开发商公示信息为准）

配套方面：

🚄交通配套：天湖岛花园距离地铁10号线雅宝站步行距离约550米，属于不近不远的路程。经10号线可通往福田，经1站到达孖岭换乘9号线前往香蜜湖、车公庙的核心板块；或乘2站到五和，换乘5号线通往龙华深圳北、南山西丽、前海等区域。轨道交通较为便捷；

🏢教育资源：项目未配建幼儿园，或需借读周边小区幼儿园。小、初教育阶段，则根据2023年龙华区的学区划分范围，现属于丹堤实验学校小学、初中的学区，步行1公里内可完成9年义务教育。（仅供参考，具体以当年区教育局学区划分为准）。

🏬商业配套：滢水湾自带商业2500㎡，项目东侧有星河cocopark大型成熟商业，步行距离约400米左右；直线距离2公里范围内，还有星河cococity、龙光玖龙荟、上河坊购物乐园、民治天虹商场、8号仓奥特莱斯等商业配套。

【了解该盘详情可看】地块闲置30年？龙华滢水湾更名，有望年内入市

龙华中心四盘

🔺鸿荣源尚云花园、金地宸峯府、幸福城臻园

提到这三盘就不得不提及龙华商业中心旧改，该旧改规划开发建设用地面积约19.6万㎡，规划容积约161.5万㎡，规划容积率8.26。

其中住宅约90.25万㎡（含公共租赁住房约22.5万㎡），商业、办公及旅馆业约64.3万㎡（含商业文化设施不低于3.28万㎡），地下商业约1.35万㎡。

未来，还将建设2所九年一贯制学校、1所高中、1个文体公园和4所幼儿园（2所9班幼儿园；1所12班幼儿园；1所18班幼儿园）。

而鸿荣源尚云花园、金地宸峯府、幸福城臻园是龙华商业中心旧改目前施工进度较快的项目，其中鸿荣源尚云花园将于7月9日开放展示中心，或是下半年该板块新盘中率先入市项目。

图源丨芒果好房，龙华商业中心旧改整体效果图，仅供参考

鸿荣源尚云花园位于龙华民治街道工业路与人民路交汇处西南侧，项目分为南北两个地块开发。其中A823-0919地块，用地面积约15319.43㎡，总建面约113031.11㎡，总户数1212户，其中可售商品房612户，公共租赁住房600户，公租房在小区的2栋三单元，2栋三单元为55层。绿化率40%，地面最高层数57层。

鸿荣源尚云花园主力户型为建约82-120㎡3-4房，具体户型面积有82㎡/89㎡/90㎡/109㎡/120㎡ 共5个面积段，涵盖上车及刚改户型。

项目公示了9个户型图，先来看看82-90㎡3房2厅2卫。

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建面约109-120㎡4房2厅2卫户型。

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金地宸峯府位于龙华区民治街道工业路与南区三路交汇处。项目用地面积17734.1㎡，建筑面积为206053.02㎡，总户数1108户（其中商品房648户，保障房460户）。

金地宸峯府容积率为8.4，停车位1442个，小区分为3栋商品房、1栋保障房、1栋写字楼、1个幼儿园、1个泳池。

幸福城臻园位于龙华区龙华街道人民路与建设路交汇处，项目用地面积54616㎡，总建筑面积约27.2万㎡。

幸福城臻园分2个地块开发，根据规划，其中01-01地块用地面积19291.01㎡，建筑面积为238502.65㎡，总户数980户（户型套内建筑面积＜90㎡）。项目容积率为9.34，绿化率40.1%，停车位1160个。

配套方面：

🚄交通配套：目前片区有地铁4号线龙华站，另在建有地铁25/27号线，建成后对项目而言轨道出行更便利。

🏢教育资源：龙华商业中心旧改规划建设2所九年一贯制学校、1所高中、1个文体公园和4所幼儿园（2所9班幼儿园；1所12班幼儿园；1所18班幼儿园）。目前周边有龙华区第二实验学校、龙华区创新实验学校，具体入学以当年区教育局公示为为准。

🏬商业配套：项目一路之隔为建面约60万㎡壹方天地旗舰商业。龙华商业中心旧改还规划有商业文化设施不低于3.28万㎡，地下商业约1.35万㎡。周边生活配套完善。

【了解三盘更多详情】3盘已有“姓名”！龙华中心又一个旧改巨无霸来了

🔺壹观城

壹观城位于鸿尚路与景龙太平路交汇处，壹成中心十区东南一侧，即为深圳北（龙华）商务中心大二期更新单元（二期），即为。

壹观城规划用地面积8045m²，总建筑面积7.5万m²，容积率为6.24。项目由1栋高层办公和保障房高100m、1栋超高层住宅高165.55m和4层地下室组成。

图源丨昊源监理

4号线清湖站地铁口

🔺宏发悦见倾湖

宏发悦见倾湖锦府为原为彬峰桂工业园城市更新单元将推出的首批产品，位于和平路与清龙路交汇处东南侧（4号线清湖地铁口A出口），与盛璟润府相邻。

宏发悦见倾湖锦府更新范围4.86万㎡，总建筑面积约48.87万㎡。建设包括3栋办公楼、6栋59-60层高层住宅，18班幼儿园等。项目分两期开发一期由三个地块悦见倾湖锦府、誉府、和府组成，二期为02-01地块悦见新时代大厦。

地块分布图

目前，宏发悦见倾湖已经正式开放样板房，将首推351套住宅房源，户型面积为96-99-101㎡的3房2卫，116-119㎡的4房2卫户型，计划7月份入市。

配套方面：

🚄交通配套：项目紧靠4号线清湖地铁站，5站可达深圳北站，轨道交通相对便利。

🏢教育资源：项目自带18班幼儿园，根据龙华区当前教育划分，小学学区划分在家门口的清泉外国语学校小学部，中学学区划分在清泉外国语学校初中部（建设中），新华中学（龙华前三），龙华区教科院附属外国语学校。（具体入学以当年区教育局公示为为准）

🏬商业配套：项目自身和临近的盛璟润府都规划有集中式商业。周边有大型成熟社区幸福城的益田假日商业，周边步行可到达龙华文化体育中心、深圳书城、星河ico、龙华文化广场、龙华文化艺术中心和龙华行政服务大厅、龙华文化体育中心等诸多配套。

观澜合正、鸿荣源标杆大盘

🔺合正观澜汇云庭

合正观澜汇位于龙华观澜中心区（4号线茜坑站），是百万综合体大盘，是分三期开发的大型综合体社区，项目涵盖约49万㎡住宅、约12万㎡商业、约4万㎡商务公寓、约5万㎡地标级写字楼等多种业态。

作为压轴合正观澜汇三期总占地约7万㎡，总建筑面积84万㎡，分云境、云庭两个地块开发，两个地块共有10栋，含超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿园等配套设施。

三期首推的是云庭花园，随后再推云境花园，据悉两个地块合计共有1500套左右可售商品房，其中云庭花园将首推约700套，主推建面约103-129㎡户型，目前样板间开放中，预计7月入市。

配套方面：

🚄 轨道交通：合正观澜汇为地铁4号线茜坑站地铁口物业，8站直达深圳北，14站通达市民中心；片区内未来还有18号线、22号线的规划。

🏢 教育资源：项目规划有一所幼儿园，旁边就是龙华外国语学校教育集团（龙外集团）福城校区，办学规模为54班。具体入学以当年区教育划定为准。

🏬 商业配套：观澜汇一期MALL天虹购物中心（约6.7万㎡）于2019年11月开业，此外还将与规划中的邻里商业MALL、街区商业MALL共同打造成“一城三MALL”的商圈。

🔺鸿荣源观城（一期）

鸿荣源观城位于观澜大道与梅观高速公路交汇处东南侧，地铁4号线观澜站地铁口，项目为观城第一期城市更新单元。

整个鸿荣源观城更新开发用地约38万㎡，规划总容积约275万㎡，整个项目涵盖了住宅、商业、办公及厂房、产业研发用房，产业配套用房、公共配套设施以及配建学校。

其中首期总建筑面积约24.79万㎡，建设内容包括1栋47层办公塔楼和2栋超高层住房塔楼以及配套商业设施。目前鸿荣源观城正在前期施工中，快的话预计年底可面市。

图片为概念图，最终以官方批复为准

鸿荣源观城紧靠佳华领域广场和深业泰然观澜玫瑰苑两个成熟小区，短期内商业可共享，而未来鸿荣源观城建成后将大大的提高片区的城市面貌和城市配套质量，佳华领域广场的东南侧，还在建有景勋天著、上观府两个住宅项目。

（文/圈圈）