深圳从40年前的一个小渔村到现在成长为国际大都市，其发展速度之快，让人乍舌。这些年深圳翻天覆地的变化，随之受到巨大影响的莫过于深圳的楼市，相信这也让不少人后悔莫及。

随着城市发展的进程，深圳楼市的长周期一直是稳涨不跌，从过去的罗湖到福田，南山到龙华，甭管是关内还是关外，最后都会成为区域中心而被价值发掘。

为什么深圳的潜力这么大？

经济学家任泽平曾说，房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

深圳房价的长周期，可以从其人口数据上看出一二。

深圳一线城市人口流入排名前列

最简单的数据往往是最有力的回击。

2018年，据《广东省统计概要》官方资料，深圳常住人口达到1302.66万人，人口净增49.8万人。过去四年，深圳的常住人口数量以年均56万的速度在递增，从2014年的1077.89万达到如今的1302.66万人，总共增加了224.77万人。

人口净增近50万是什么概念？

在上世纪80年代确立至今的国际城市划分标准里，人口达到50万就是大城市。例如在挪威排名前列大城市奥斯陆人口仅为65万；芬兰排名前列大城市赫尔辛基总人口仅56万。

你可能会说这是大城市的虹吸效应，不仅是深圳人口在增长。

事实上，中国的一线城市除广州和深圳外，北京上海人口已经结束了过去几年的人口增长曲线，从而转到人口外迁的下降曲线当中来。我们以2018年的统计数据做个排名，发现深圳的人口增长数量和速度排名，已经跃居一线城市中排名前列。

在北京，《2018年北京统计公报》数据显示，2018年末，北京常住人口2154.2万人，减少16.5万人；其中，常住外来人口764.6万人，比上一年减少了29.7万，即30万左右。

2018年末，上海全市常住人口总数为2423.78万人，比上一年增加5.45万。其中全年常住人口出生17.4万人，死亡13万人，常住自然人口增长了4.4万。

将总增加的5.45万人口减去常住自然人口增长，测算出上海的净流入人口仅为1.05万。

对于这个数据，我们并不感到意外。毕竟这十几年深圳的发展能力和潜力可谓颠覆性推进。而且政府也在人口的引入上颇费功夫，从“来了就是深圳人”的标语，到大学生落户实现“秒批”……深圳的人口增幅，去年不但超过广州，也远超杭州、南京、成都等新一线城市。

根据“十三五”规划，到2020年，深圳常住人口发展目标将达到1480万人。

上早班“车” 新增50万人口的购房选择

从历史情况来看，城市人口进入会直接作用于相关产业的发展和推动，利好是特别的。

但另一方面，从经济学方面来看，人口的大量涌入其实利弊相间，比如他们将会给城市的基本保障带来压力。

在深圳，新增人口的排名前列个压力就是：住房问题。

一组有趣的数据显示，美国大约2/3的家庭都买了房，而中国的住房持有率更是高达89.7%。同时《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭金融资产中，股票资产仅占15.45％，股票市场的参与率仅有8.84％。而房产在资产中的配置则近乎七成。

我们以90%的住房持有率估算，深圳新增的50万人口中，至少40万人有购房需求。

那么深圳有多少房可以买呢？

据深圳中原地产研究心中，截至2018年12月底，深圳全市新房住宅存量为346.5万平，去化周期仅为14.22个月。

也就是说，每个人平均下来才能买8平米。

对于这个数据来讲，房子是远远不够卖的。但真的有那么多人有钱买房吗？

首先，从目前的数据来看，深圳人买房越来越年轻化，很多90后开始入市，而他们都是刚需上车。其次，你要知道深圳新增人口中，占比较大的就是90后。

就在前段时间，继瑞府8000万级豪宅被抢购后，深圳又一现象级豪宅瑧湾汇传出劲爆消息：3月份，瑧湾汇单月销售量突破110套，其中有个90后排名前列次看房，全款买了6套。

要知道，深圳最不缺的就是购买力。

这就不难理解，一边是深圳不够卖的住宅，另一边是源源不断的需求。当供给小于需求，就形成了卖方市场。深圳，现在就是处于一个“卖方市场”。

当房子成了市场上的稀缺品，买了肯定是赚的。远的不说，近的就有去年年中“润府三”的摇号疯抢，坊间相传买到即赚200万……

甚至在购房者中有这么一句话相传：假如现在你不买房，那么，往后余生，郊区是你，城外是你，首付不够还是你！

一句话，上车吧！

那么问题来了，深圳现在还有什么“车”可上？

楼市无非分这么几种产品：住宅、公寓、商铺、写字楼。有一定购房经验的投资者都知道，“住宅＞公寓＞其他”始终是不变的购房逻辑。但就具体情况而言，深圳新增的50万人口，不一定都适合买住宅。

就住宅而言，其本身虽然有70年产权，甚至有些带学区等属性，深受购房者青睐；但深圳限购，且作为一个移居城市，并不是所有的“深圳人”都有深户或者5年社保，有住宅的购房资格。

还有一点就是住宅普遍比公寓贵15%—30%左右，虽然单价看起来差的不多，实际上一套70平的房子，住宅和公寓总价能差百万。

这样看来，对于大多数购房者而言，有且只有公寓可以考虑购买了。

其实，上述购房者偏好是有迹可循的：

排名前列类是在深圳努力打拼事业的奋斗者，渴望扎根这个城市，但苦于没有购房指标，或者暂时不满足住宅购买条件，对于他们来说，公寓可能是目前较好的选择。

第二类是在深圳有房子，但不够住且房票用光了的客户：这类购房群体普遍想过“5+2”的生活，和父母保持”一碗汤“的距离，因此，他们更愿意有自己单独的空间，又能兼顾父母。

这两类是主流，是深圳绝大多数购房者的真实写照。

第三类则是父母出资，为了在深圳读书或者选择在深圳事业起步的子女，作为资产配置兼自住需求，果断出手。

第四类，是有着敏锐嗅觉的外地投资者，在大湾区政策红利刺激下，当天看，当天买，果断决策，批量买入的超级买家。

上面的四类购房者均没有名额、又想要买房。这个条件下，在深圳能买的只有公寓！

除此之外，针对排名前列类和第二类客户自住的需求，就要求不仅要有与住宅相匹的居住条件(通燃气、带阳台之类），还要有醇熟的社区配套……

在深圳，这个盘可以符合上述所有的购房需求。

2018年，这个盘拿下深圳公寓成交面积、成交套数的双料冠军，其项目于去年7月推出的三期自在寓产品，5个月卖了1376套，曾诞下一天销售60套，一周销售200套的记录。

这一记录现在看来已经是深圳最牛的公寓——没有之一。

稍微关注市场的朋友们估计已经猜出来了，就是金地龙城中央。

人居舒适体验爆表

金地龙城中央不能错过！

金地龙城中央自在寓位于龙岗区龙岗中心城龙岗大道与龙城大道交汇处(地铁3号线龙城广场站A出口)，是金地龙城中央出的三期产品，而其一二期已经售罄，三期共推出1892套公寓，直至目前只剩不到300套。

这周我又去龙岗跑了一圈，尽管当天是工作日，但项目上来看盘的人依然不在少数。

能在去年市场不算太热的情况下脱颖而出，到了今年套数过千的大盘卖的只剩下300余套，足见市场对其的认可程度。

1、交通便捷、总价低，上班族优选公寓房

金地龙城中央是龙岗位数不多的小户型产品，现有主力户型面积段为64—82㎡，户型小总价低。我们以目前3.4万/㎡的均价估算，总价区间大概在200—300万左右，首付较低仅100万。

金地龙城中央的位置虽然在关外的龙岗，但其交通的便捷程度堪比住在关内。项目最近有3号线龙城广场站，1小时连接福田、罗湖。同时，未来14号线和16号线也在附近设有站点，届时轨道交通将更便利。

公共交通运输之外，水官高速40分钟直达福田，四横三纵联网中心（龙岗大道、龙翔大道、龙平西路、北通道、龙城大道、吉祥路、黄阁路）纵享自驾出行便利。

2、人居舒适体验爆表，享关内同等居住配套

从世贸百货一路走到项目上的，途径三馆一城、万科里、万科广场、龙城广场、龙岗区政府等等繁华商业人文配套，金地龙城中央就坐落在龙岗河的对岸。

我们都知道“东进战略”、知道“大湾区规划”……但却很少有人知道，龙岗其实已经有了堪比福田、南山区域的配套，是翻天覆地的变化。如今的万科里商场，人流量可堪比福田cocopark了。

现场销售告诉我，地铁14号线建成后更是将直接连接福田、南山。

3、两到三房在售，通燃气带阳台对标住宅

对大多数买来自住的年轻人来讲，龙城中央较大的亮点就在用其实用性。

其一是通燃气、带阳台的居住舒适度。大多数的酒店式公寓都是没有阳台和燃气的，但龙城中央却是“真”公寓——有阳台的公寓采光通风效果更好；通燃气则更适合居住，厨房更是设置了燃气警报器和燃气切断阀。

其二就在于户型方面的实用率。龙城中央目前在售主力户型为64-82㎡两至三房不限购装修公寓，备案均价为3.36万元/㎡。64㎡恰到好处的功能空间布局两室一厅一卫，户型方正、是有高实用率的阔度空间。

4、升值潜力空间无限，最后300套！

我们都知道投资要选择好的、稀缺的。而金地龙城中央坐拥醇熟的社区配套，并在龙岗的几何中心位置。最关键的是，这个超大体量的楼盘目前只剩下最后300套了。

去年731新政之后，深圳未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售。其也就是说，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，深圳的公寓现在是买一套，少一套。

核心区位

龙岗中心城 区府核心辐射带

占据城心醇熟资产 执掌塔尖人生

醇熟配套

临科技馆 | 青少年宫 | 公共艺术与城市规划馆| 深圳书城龙岗城

1公里范围坐享万科广场、万科里、世茂百货等龙岗较大旗舰商业

交通轨道

龙城广场/吉祥站 运筹湾区龙头资本

东部快线11站直达福田岗厦北

生态景观

一水库一绿道 一条龙岗河

北面龙城公园、龙潭公园

南面龙岗植物园、八仙岭公园

精筑产品

51万㎡综合体，金地5年宏筑湾区的核心资本

五心精装不限购公寓 独立阳台带燃气

项目地址：自驾导航金地龙城中央

项目地址：地铁3号线龙城广场站

来源：开发商供稿