阳春3月，楼市“暖风”吹满地，成交量渐升，开发商的入市积极性也明显增强，新盘营销节点集中，线下看房人数激增。而近期超8千套可售人才房集中入市，更是在深圳掀起一阵置业热浪。改善置业今年的选择也比较多，尤其是关注龙华区域的购房者，深圳北-红山、上塘-大浪-龙华中心等核心板块区域就有近16个新盘推出，品牌开发商云集，包括深业、卓越、华润、中海、鸿荣源、深铁等品牌开发商在内有多个项目。

“龙华的云珑府可以下手吗？”想在龙华置换一套改善房的网友小D（化名）在拼房帝置业交流群里问拼拼妹。

富基云珑府？如果不是小D提起，都差不多忘记有这个项目的存在了，那就一起来看看作为龙华旧（gan）城(ga)区(de)纯改善盘项目，值不值得改善买家入手。

先来看看富基云珑府的成交情况。

位于龙华油松社区的富基云珑府于2022年12月入市。项目主推建面约123-155㎡纯4房户型，备案均价约6.4万/㎡，除去仅有的一套64㎡户型总价400万外，主流户型总价在711-1037万/套，大部分房源超出豪宅线（750万）的标准。

项目开盘推出251套房源仅55批客户入围诚意登记，当时具体去化率未知。3月9日@血拼深圳楼市 在深圳房地产信息平台官网查询项目的备案情况发现，仅4套是已备案状态（一、二单元各两套），另有1套已签认购书（二单元）。开盘近4个月，去化率不到2%，可见开盘弃选率之高。

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入市之际，富基云珑府打出“龙华卷王”名号，号称“单价4.9万/㎡起买豪宅”，购房者却并不买账以致去化率如此堪忧。那么，富基云珑府有哪些硬伤？

01

产品错配，农民房中的“豪宅”

富基云珑府是龙华街道油松社区上油松老工业区城市更新单元”的其中一部分，属于“工改居”项目。未来周边还有多个旧改项目，如中房豪杰工业园旧改、金地水斗新围山旧改等项目，这些旧改项目现阶段仍处于前期规划中。目前富基云珑府的周边以农民房为主，城市面貌较差。

*富基云珑府周边环境（摄于2023年3月）

*富基云珑府样板间外景观，空地为幼儿园用地（摄于2023年3月）

所谓豪宅却没有良好的居住环境，产品严重错配。

项目所处的环境、商业配套、轨道交通均靠以后提升，虽然现场现售说以后旁边都会旧改，“我们要看未来”。但众所周知，旧改所需周期较长，且不确定性严较大。从目前的周边情况来看，短期内似乎动工的可能性也不大。周边整体面貌的提升短时间难以兑现。

如果在2-3年内开工，正值业主入住期，业主或在一定时期内饱受旧改施工带来的噪音、粉尘等相关的影响。

02

户型单套总价高，在市场上无竞争力

富基云珑府主推户型为123-155㎡纯四房产品，备案总价约711-1037万/套，目前广告语仍然是4.9万/㎡起。

*截图来自项目微信公众号

但在现场询问4.9万/㎡的特价房时，置业顾问却告知这只是开盘的时候推出3-4楼的特价房，只有一两套，已经卖完了。

富基云珑府目前的购房优惠政策是9折，折后总价也将近640-933万/套。这个价位可以在龙华红山-上塘选3房或者同区域更优质地段的4房。

比如位于龙华上塘的中海闻华里，周边城市面貌及配套更成熟，建面约116㎡的4房，备案的套均总价约790万起；距离项目直线距离不到1公里的卓越和奕府，居住环境、商业配套更优质，建面约113㎡就可以做到舒适4房，备案总价约720万/起。

相比之下富基云珑府的面积段单一，入手门槛偏高，受众面较小，价格在目前龙华竞争力较差。

03

阳台“变”房间？或有违建风险

根据住建局备案信息显示，富基云珑府的户型使用率普遍在75%左右，属于市场平均水平，但开发商为了让自己的产品更吸睛，于是乎就在“赠送”面积上花了一点小心思。

以123㎡户型为例，实际次卧面积并大不，摆放1.5米宽大小的床都够呛，更多可能只能作为小书房或多功能房使用。而项目标榜的是正规4房，为了使得房间空间更大，置业顾问建议把阳台并入使用，“我们现在看到的卧室到阳台这个推拉门，到时候可以拆掉，这样拓出去房间的空间就变大。”

*项目户型图上的提示

但毛坯交付的富基云珑府，并不会主动帮业主封闭阳台，且项目现场纸质版的户型图上赫然印有【项目所有户型不得加改、扩建、封闭及改变使用功能】的提示，这就意味着，封闭阳台的操作，完全由业主自行决定。

针对这一问题，@血拼深圳楼市致电了龙华住建局，得到的答复是，业主装修是需要向住建局报建审批的，如果发现与开发商备案不符，私自封闭、改变阳台使用功能将算违建。

所以，如果封闭阳台或属于业主违建，跟开发商没有一毛钱关系；不封闭，业主的居住舒适度则大打折扣，不得不说，这个“赠送”面积，看似“馅饼”实则鸡肋。

此外，部分卧室的阳台上还有水管，在装修中为了美观需要将其包裹，但也或多或少影响卧室整体的功能性，甚至是床的摆放位置，想要入手的购房者可多加留意。

*1单元C户型约123㎡清水样板间实拍

04

房企品牌知名度低

富基云珑府的开发商为富基集团，成立于2002年，年过20载但在深圳房地产开发的知名度却极低，在罗湖、盐田、龙岗等区域有已建成项目，但均属于小体量社区或商业产品，操盘经验较少。

买房就是买物业，后期物业是房产增值保值及业主居住舒适度的一大关键。

富基云珑府后期物业是深圳市富基物业管理有限公司，住宅物业费5.98元/㎡/月。作为小开发商的自带物业，未来项目管理运营的不确定因素较大。

同片区品牌开发商项目如龙湖春江天玺的物业费是4.98元/㎡/月，卓越和奕府的物业费是5.8元/㎡/月。相对而言，品牌物业在运营方面更有经验和口碑，对业主而言也更有保障，但收费却比富基云珑府便宜。

看完以上内容，你还会想着入手吗？

（ 圈圈VS小婕）