64分以下的深圳改善家庭,该如何买网红盘?

搜狐焦点深圳资讯 2021-06-01 16:09:12
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对于改善家庭,现在把房子卖光,博网红盘风险很大。

5月开始到年底,深圳新房市场又渐渐活跃起来了,待入市新盘不在少数,海德园、招商领玺2期、润玺二期、深业中城、前海华润金地联合体、天健天骄北庐、万科大都会家园(以下简称“万科大都会”)等等楼盘都可能在年内入市,这些网红盘牵动着无数购房者的心神,尤其是一些改善型家庭。

最近一位粉丝咨询淘哥,夫妻两位想买一套改善性的房子,破釜沉舟,去年已经把两套房都卖光了,现在处于无房状态,两个小孩很快面临上学自住需求,但现在发现积分只有57分,问淘哥能不能买到海德园、润玺二期这样的网红盘,有什么建议?

这个案例之前,淘哥另一位粉丝也有类似换房经历,他考虑到孩子上学、父母来深居住,从去年开始计划置换大三房,却等来了二手房指导价,最后首付增加,不得不另作打算转战新房。结果,他发现打新调控力度又空前提高,积分上拼不过,参与摇号的资格都没有。无奈又回到二手房准备首付款,没想到最近又等来了银行加息。

一步错、步步错,听起来很心酸,也确实是当下众多改善家庭的真实写照:难上加难。

淘哥今天这篇文章将通过积分计算、典型案例分析告诉你,上述家庭应该如何抉择。淘哥可以明确告诉大家,对于改善家庭,现在把房子卖光,博网红盘风险很大。

一是打新积分不够,卖光房子都不足以保证入围网红盘。二是即使入围,也只有1/3可能中,房子都卖光了,没有买到怎么办?

所以,改善型群体,如果你的积分没有七八十分以上(其实个人感觉某些网红盘75分都不足以保证入围),接下来必须改变策略,转变买房逻辑,否则置换路上会被远远甩开。

要知道,今年的通胀背景下,踏空楼市的机会成本和风险特别高。有的人去年打新陪跑一年,最终一场空,希望今年淘哥的粉丝中,不要发生这样的悲剧。

01.

三种典型家庭打超级网红盘

改善家庭才真的输不起,风险较大

深圳打新究竟有多难?若以典型盘宏发万悦山和前海时代+龙瑞佳园尾盘为例,入围较低积分72.3分、79.4分,记住这两个数字。

淘哥有仔细研究过在深圳打超级网红盘的几种典型家庭,其中改善家庭才真的输不起,风险较大。

排名前列种是来深单身青年。

按照单身无房40、单身5、无娃0,社保较低3.6,基础分=48.6分,明显没优势,直接出局。单身在目前积分规则下较大的劣势在于,人家是家庭两个人一起战斗,你是一个人战斗,社保分差距太大。

第二种是深二代家庭。

按照年轻深二代家庭10年无房40、夫妻双深户10、无娃0(刚结婚)或有娃2(刚生)、夫妻不算社保基础分都有50-52分。

这个基础积分已经不低,如果夫妻社保每人5年计算,积分就可以到64分左右。

记住这个数字:64分。这个分数看起来打中最主要的网红盘不一定够,但好处是风险不大,不需要卖房(原来就没有房),可以不断打,而且若社保较长,竞争力也会更强,是积分政策上非常受益的家庭,所谓父母有钱他有名额。

关键是,这样的深二代家庭数量应该也很庞大。

像招商双玺、华润城三期开盘,媒体都采访过排名前列个买到房的人,都是当时的90后,而且两个人都是潮汕人,潮汕家庭在深圳是一个非常大的群体,有钱、家庭人口多。这群深二代结婚有个娃,很容易实现60多分

和这种年轻深二代家庭类似,还有一类无房群体可能也非常庞大:夫妻双方毕业5年,深户,无房,正准备结婚要孩子,算起来正好积分62,如果刚生了孩子就是64分

也就是说,如果你积分少于64分,将正面数目庞大的深二代家庭、无房年轻家庭的直面竞争,打网红盘希望渺茫。

第三种就是改善型家庭。

有房改善型客户,若是为了买新房,2年内卖光房子(现在卖光),积分为10、加上夫妻双深户10、有娃2,基础分=22分。

剩下的就是社保分,加上一般改善型40岁左右,按22岁参加工作,每人18年社保43.2分,这个工作年限够长了吧,总分也才65.2分。

65分不能保证一定入围,毕竟和深二代的52分基础分相比,也就多了13分。只要深二代家庭夫妻双方合计工作了11年以上,如每人6年,就能把这6分追平反超!还记得淘哥上文说过的,64分的群体可能很庞大吧!

所以,一个夫妻双方都工作了18年,有长达36年社保的改善型家庭,过去有房,现在想换房,把房子卖光,凑到65.2分,还不一定能入围。改善型的现在真的很难受。

而且这种家庭不太输得起,不比深二代无房家庭,有房改善型家庭必须把原来的房子清光才有点希望。但随之面临两大问题,一个是不保证入围,另外只是1/3的中签率,没有买到怎么办?

而且,现在很多网红盘的入市时机极难确定,像过去润三推迟了一年才入市。夫妻双方工作奋斗一辈子得来的房子卖光了,一大堆钱在手上买不到房,真的等不起。此外,现在通胀背景下,等待风险也很大

说来说去,那积分不够的改善型家庭,到底该怎么办?

1、一般不建议卖光现有房产。

上面已经详细分析,这样破釜沉舟去打超级网红盘,机会成本,风险太大。除非你算好了,分数至少在72分以上(宏发光明项目较低72.3),如果是海德园这种超级网红,分数自然更高。

2、错峰选盘。

积分不够怎么办?暂避锋芒,避开最火最热的盘,避免千军万马过独木桥的踩踏现象。

3、不要选第1梯队,选1.5梯队。

错峰买新,确定性一定是排排名前列位,买得到的才是较好的。淘哥把网红盘分类,第1梯队:海德园、深业中城、润玺二期、华润金地前海项目、招商领玺二期等,这些第1梯队积分低的基本没戏。

所谓1.5梯队,指的是,虽然不是超级网红,但是同样是中西部核心区,成长性强,目前还被低估,综合品质很好,入市时间确定性强的楼盘。典型的第1.5梯队:天健天骄、万科大都会、航运红树湾、汇城茗苑等。

由于第二梯队没有那么万众瞩目,房源数也较充足,因此改善家庭也有入围、选到合适的房源的可能。

淘哥目前建议,如果分数低于60分,拼不过群体很庞大的年轻深二代家庭、无房年轻家庭,还想置换的,大家必须高度关注的就是:宝安新安片区的万科大都会,错过这个项目,就很难再遇到合适同时概率大的新盘了。

因为这个盘入市确定性强,有望下个月入市,不像很多盘遥遥无期,一拖再拖。

据悉,本次大概推出600多套住宅,主力面积段在92-144㎡三房至五房,供应量充足,有机会买到,且产品做的很高大上,户型上也讨喜,引入了新型的设计格局。

万科大都会效果图

关键除了内部素质,项目外部素质也很高:一是处在前海、宝中双中心位置;二是周边有千万级旧改,等于重建新城,成长性很强;三是双地铁口物业,2站宝中、5站前海;四是一路之隔就是大悦城商业,旁边还有9年制教育用地,可能是一个彩蛋。最后是价格:地铁两站,房价一半。这里价格还处于低估状态:宝中龙头盘20万了,地铁两个站的新安才一半左右房价,12万左右。

淘哥认为,最受伤的改善型购房者,在这个盘能得到极好的疗伤机会。

02.

看成长性,宝中只是起点

较具爆发力的可能是新安

淘哥曾多次实地考察过新安片区,总结出一个观点:

新安看似知名度不高,但其实是深圳特别的实力黑马,甚至可以说宝中只是起点,较具爆发力的可能是新安,具有未来成长性。

首先得益于新安独特的地理位置,紧挨着宝中,隔壁又是前海,地缘上决定新安享受前海和宝中双中心一级辐射。

当下中央已明确前海“扩区”,并且是在粤港澳大湾区建设领导小组会议上,国家高层领导首次明确提到“前海扩区”。

在这种高级别会议上,由中央领导明确发声,说明“前海扩区”已经定调,具体扩区的方案出台很可能也已经不远了。

而按照此前规划,“蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入”,可能就是未来前海的范围

前海合作区连片扩区示意,具体范围以政府公布为准

一旦“大前海”这个规划成为现实,相当于前海宝中一片的摩天轮、剧院、前海国际会议中心,会展片区的会展城、融创文旅城,以及机场、腾讯企鹅岛等等都集中在这一区域,未来一定是深圳非常核心、非常受瞩目、非常国际化的地方

而新安未来很可能就是“大前海”一级辐射的一份子,自然享受大前海的先进城市配套,以及大前海起飞红利。

尤其“大前海”各项现实价值不断提升,正处于一个从概念炒作,向价值提升的过渡期,这个时期对物业价值的提升会更大,比如此前前海扩容预期下的宝中,成为了最火热的片区。

因此周边片区发展的越快,新安的价值就越会得到凸显。

其次,最不应该低估新安的旧改,更新量惊人、有质感,且速度快,老城面貌正在换新,将是“深圳下一个华润城式爆发区”,以后新安和宝中的关系,类似科技园和深圳湾关系。

宝中的空地已经不多,而新安恰恰相反,集中着大量以红色为代表的拆除重建类更新项目,布置有大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等用地,且密集度很高,超千万的旧改体量,相当于新安整个片区重建。

不妨以灵芝地铁站为中心,周边旧改密布。比如前进一路的灵芝-上川-流塘站这条线上,正是25区、26区、34-2区、35区四个大区域旧改集中地;而从灵芝地铁站沿着创业一路、二路继续走,又分布着一系列旧改。

看看下面这张新安片区旧改示意图,更能感受到旧改的气势,集中着中粮、招商蛇口、华润三大央企,以及万科、先进、中洲、勤诚达、佳兆业、宏发等等巨头

且体量惊人,整个区域旧改体量预计超过1000万平,其中超过400万平是城市综合体,拥有逾100万平的商业。包括有约129万㎡中粮大悦城综合体、30万㎡中洲中央公园二期、80万㎡勤诚达22世纪综合体、446万㎡佳兆业尖岗山综合体、65万㎡甲岸村旧改……

关键进度还很快中粮大悦城、中洲中央公园、华联城市全景和勤诚达22世纪均有部分更新单元完成建设

以及翻身地铁站旁的碧海花园棚改,不到4个月就完成签约筹备,首日签约率超九成,目前签约率已经达到100%,进程很快。从宝中、到翻身、到新安、一连串城市更新会令整个片区面貌更加升级。

另外就在今年3月底,同样位于新安,建面超87万㎡的华润雪花啤酒厂旧改专规获批,实施主体也已确认,为雪花啤酒(深圳)有限公司,正是华润集团子品牌。

在2019深圳全球招商大会上时,宝安与华润雪花啤酒签订合作框架协议,华润雪花啤酒拟投资约100亿元,在宝安建设华润雪花啤酒总部基地项目

拟将总部由北京牵址深圳,建设上市公司总部、雪花啤酒总部、喜力与雪花在中国的共同运营中心等,新安片区未来的发展空间可以想象。

总体规划鸟瞰效果图 © ATCHAIN

值得注意的是,这些旧改还很有质感,要联合打造围绕前海15分钟的超级生活圈。

比如25区,正是在建设中的约129万㎡中粮项目,有超高层酒店写字楼、公寓、住宅、学校等,功能性质非常丰富。最值得期待的是将出现华南排名前列家大悦城商业,年轻、时尚、潮流,15万㎡的体量相当于2个KK mall,开业后无疑又是一网红打卡点。

中粮大悦城商业效果图

26区则是中洲大体量旧改项目,一期中洲中央公园已改造完成,拥有6万㎡一站式购物中心π-mall,二期则是商业、办公和酒店。

中洲中央公园效果图

包括万科大都会,也是一个总建面约20万㎡,集住宅、公寓、商业为一体的都会综合体,并且是万科捧出的第五座大都会项目,结合了众多时尚潮流元素,品质十分惊艳。

万科大都会效果图

这样的新安,重建完成之后,老城的面貌将迎来颠覆性地升级,也就有了更丰富的想象空间,未来会和宝中连成一片。

淘哥认为,大方向看,从宝中到新安,未来城市更新会很多,整体城市面貌大幅提升,产业引入,人口升级,城区价值上升,未来宝中和新安关系,就类似科技园和深圳湾关系,标杆项目的价值价格会趋同,现在新安依然被低估了。

03.

两站地铁房价一半,新安被低估

老前海、老宝安、科技园改善型重点关注

事实证明,低调的新安默默的发着力,根据机构统计,5年时间新安房价涨幅高达111%,跑赢深圳湾、前海、宝中等网红片区,位列全市第二

同时,5年时间新安的二手房平均涨幅75%,排名全市第三,仅次于八卦岭和百花。

而这,还远远不是新安的天花板。

因为淘哥发现:新安目前房价相比宝中依然被严重低估,宝中20万,新安12万,这个价差其实就只有地铁两站路的距离。

回到灵芝地铁站上,正是地铁5号线、12号线(在建)的交汇站

其中5号线已经开通,南延段尤为重要,灵芝站出发可2站直抵宝中、5站直达前海。

而且可一路经过前湾、妈湾、荔湾,南至赤湾站,穿越前海蛇口自贸片区,是整个前海区域的重要枢纽。

5号线线路图

需要注意的是,5号线南延线可与多条线路串联。

比如与9号线换乘,往返前海、南山中心也很便捷

与15号线换乘,可途径前海、后海、高新园、留仙洞、宝中大部分地区,到达多个科创片区,串起了深圳科创企业密集的区域。

而建设中的12号线,同样属于价值连城的线路,连接的是西部核心区,串联起来的是会展中心、大空港、机场、宝中、南山中心这些区域。

并且12号线有18座换乘站,和已开通的1、2、5、11,规划中的15、20、24、28等多条线路实现接驳,堪称西部地铁的“换乘大户”,特别是支撑深圳西部发展轴的轨道交通骨干线。

12号线线路图

众所周知,地铁一响,黄金万两,地铁的修建和通车,区域价值也会随之提升。例如6号线开通后,沿线楼盘房价、租金同步上调。以及当年11号线开通,推动西部沿线楼盘涨了一波。

当前12号线正在建设中,计划2022年开通试运营,即明年就能兑现,加上片区的千万级旧改,以及前扩容一级辐射下,届时新安势必还有一波价值推动的行情

淘哥觉得,通过地铁5号线和12号线的走向可以看到,老前海、老宝安、科技园,甚至留仙洞的改善型家庭,都可以重点考虑新安片区万科大都会项目。这两条地铁线,尤其是地铁12号线沿线,老小区很多,新兴住宅极少,万科大都会综合素质很高,很难得。

04.

万科第五座大都会豪宅亮相

双地铁口+9年制用地+新型户型设计

最后重点来看下万科大都会项目本身,这是继万科兰乔圣菲后,时隔10多年后万科再进宝安中心区,捧出的万科第五座大都会项目,且是双地铁口物业

其实万科在北京、杭州的大都会项目很出名,像北京的万科大都会滨江、杭州的大都会79号等等,均是城市地标级的存在。

万科大都会滨江效果图

此次万科将大都会项目带进深圳,不仅沿袭了以往产品的高定位、高品质,同时结合了更多时尚潮流元素,是全面升级的精品。

首先,高颜值的新一代综合体,超越了普通住宅的品质。

据悉,万科大都会的建筑、景观、室内设计都是豪宅界的优质团队。

比如说,建筑设计:深圳市华汇设计有限公司,代表作品瑧湾汇、前海企业公馆、华侨城天鹅湖居住区等,曾获得世界华人建筑师协会银奖、全国人居综合大奖、第九届亚太设计师联盟IAI较佳设计大奖。

景观设计:泰国SHMA,一个国际级景观设计公司,在新加坡、香港、中国、迪拜、韩国等10余个国家和地区有14年的专业景观建筑设计经验,代表作是泰国瑰丽酒店(3000元一晚)。

室内设计是MDO木君建筑设计,代表作是杭州万科大都会79号(杭州新古典豪宅标杆,现在二手挂盘价超13万/㎡),万科郡西云台售楼处(杭州万科山景资源型别墅,套均1700万-3000万)、上海间离剧(剧院)等。

大都会立面上就很考究,运用铝板、玻璃幕墙、真石漆、天然石材等材质,凸显高端立面品质。

项目效果图

以及约9米挑高的归家大堂,内置大型水景艺术装置,整体观感简约时尚。

项目主大堂入口效果图

同时在园林景观设计上非常新潮,比如一层的景观园林以林荫大道为主线,并布置了很多灵活的公共空间,融入了许多社交元素。并将二层花园打造为自然艺术画廊,回家也是穿越风景的旅程。

步行街区效果图

其次,采用板楼结构,保证各种户型产品朝南设计,且大部分户型可享受园林景观。

其中,约115㎡户型实用率高,做到了四房两厅两卫设计,入户有个公共区域,横厅开间7.15米,同时有5.25米开间的阳台,通风、景观效果好。

另外主卧和次卧设置在了两端,老人和年轻人的生活起居可以互不打扰。若是三口之家,双小孩房还可改成大次卧,达到大三房效果。

约115㎡户型

约122㎡户型项目主力产品,也是淘哥最喜欢的户型,可以做到3+1,拓展更多,开间优势极其明显,享有独立入户玄关、大景观阳台、生活阳台、奢阔主卧套房,整体看下来空间感很足。

阳台开间能够达到约5.6米,宽约1.9米,景观阳台面积约10㎡,极为阔绰,未来可作为室外休闲区进行规划使用,为居住生活带来新的体验。客厅开间也是5.6米,这在122平米户型中是很罕见的,想象力就很足了。

比如有的家庭希望房间数目多一点的,完全可以把客厅一部分空间(下图沙发左侧)隔出来做一个多功能间,例如书房、茶室、工作间等,而且这样一个空间同样直通5.6米大开间阔景阳台。

加上主卧开间有3.35米,独立衣帽间、独立卫生间又能提升居住体验感,具备豪宅品质。

约122㎡户型

约144㎡是景观朝向较好的户型,同样赠送多,可做5房,且中西厨设置,增加了居住功能多样性。

将其中一个多功能房改造后,阳台开间可达6.2米,景观阳台面积达到了约11.34㎡,同样未来可作为室外休闲区进行规划使用,在这养花、喝茶、健身好不自在。

另外主卧开间也有3.5米,且配置独立衣帽间、卫生间,功能齐备,空间舒适阔绰,大大提升了居住舒适性。

约144㎡户型

另外,项目综合素质非常好,配套一流,双地铁口+无缝接驳大型商业+旁边9年一贯制教育用地。

其一,项目旁边就是地铁5号线、12号线(在建)的交汇站灵芝站,可2站直抵宝中,5站直达前海

其二,项目一街之隔就是约15万㎡体量的网红商业华南首座大悦城(在建),还邻近约18万㎡海雅缤纷城、约6万㎡中洲πMALL、约36万㎡壹方城等多个超级商业体,畅享近80万㎡的超大商圈。

其三,项目周边的学校很多,近距离的就有广东省一级学校建安小学、九年一贯制学校孝德学校新安中学。远一点的还有宝安中学集团实验学校宝安中学。值得注意的是,项目旁边还有规划中的9年一贯制教育用地,根据以往经验,也许、有可能,是个彩蛋

最后提醒,万科大都会大概率下月入市,感兴趣的可以提前做好准备!

(文杰淘楼)

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。