继9月26日，一博科技[股票代码：301366]登陆深交所创业板之后，时隔一日，9月27日又有一家公司上市——天德钰[股票代码：688252]登录上交所科创板，至此，

深圳南山区上市企业达到201家

。

30年的时间，一个占深圳1/10人口和土地的辖区，培育了201家上市公司，创造了超5万亿元总市值，南山区以这样的傲人成绩，在资本市场续写传奇。

企业加速上市折射南山区高质量发展劲头足。据悉，南山区GDP已连续9年位居广东省区（县）之首，而今年也大有蝉联之势。2022年上半年，南山区GDP达3895.11亿元，占深圳上半年GDP总量的近1/4，在广东省各区中更是遥遥先进。与此同时，南山区上半年GDP增速达3.1%，超过了深圳全市的3%，GDP增长势头好。

2022年整个上半年，国际环境复杂演变、国内疫情反复冲击，面对这一系列不稳定、不利因素，南山区的经济仍可以保持稳定增速， GDP仍能领跑全省，凭借的是何种底气？

01.

全国上市公司密度“排名前列区”

南山亮出新底牌

众所周知，产业是经济之本，南山具备有非常扎实的产业基础。2022年上半年南山第二产业增加值为1135.36亿元，第三产业增加值为2759.04亿元，数据背后，反映的是南山计算机、高端装备制造等产业的扎实、经济结构的良好，所以才能在经济发展方面一直保持高质量前行。

而在十四五规划中，南山区更是提出了将建设高级湾区总部经济带、“总部研发+高端制造”10公里产业带，以及一条贯通南北的科技创新轴的目标，推动效率变革，提升南山，乃至深圳经济高质量发展。

有了高标准打造的产业生态链做基石，南山也成功地吸引到众多企业来此深耕落地。据统计，截止至今，辖区内共有43万家企业，其中包括约8000家规上企业、约4300家国家高新企业、201家上市企业，也就是说，平均每平方公里土地就有1家上市企业，数量密度高居全国排名前列。

释放企业发展活力，推动经济高质量发展，背后还需要养分充足的营商“沃土”。一直以来，南山区坚持致力于打造国际一流营商环境，已连续两年位居全国百佳示范县市榜首，蝉联“中国较具幸福感城区”，综合实力连续三年位居全国百强区排名前列。而在今年7月底，南山区还出台了2022年推进营商环境创新试点工作要点，重点聚焦政务服务、资源要素、营商环境等方面，大力推进包括投资建设环境、创新产业生态、人才管理服务在内的11条改革举措，足以显示南山对营商环境这种“软实力”的重视程度。

当然，一个城市一个片区，产业和企业的发展也离不开政府的引导和支持。今年以来，深圳连续出台了多个产业集群政策，其中6月提出的“20+8”产业政策中，20个战略性新兴产业集群重点布局南山区的就达14个，具体包括：网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端、智能传感器、软件与信息服务、数字创意、现代时尚、智能机器人、精密仪器设备、智能网联汽车、高端医疗、生物医药、海洋产业集群等，而这些也是南山区“十四五”期间在产业培育方面的重点。

在未来产业中，南山区还将在区块链、脑科学与类脑智能、细胞与基因、合成生物、可见光通信与光计算、深地深海以及空调技术等7个领域中发挥集群优势。

在原本就扎实的产业面上，再有政策的“空中加油”，相信接下来，南山将瞄准世界科技前沿、国家战略需求，抢占未来产业发展先机，跑出新的赛道。

02.

头部企业前瞻布局

吹响市场抄底号角

作为产业发展的先决条件和空间依托,产业载体是实现产业集聚、促进经济发展的物质基础。而当经济和产业高度发展时，相应得也能带动产业载体的发展前景和市场需求，从写字楼、工业及土地项目为主流交易标的深圳大宗交易数据或可窥探一二。

据排名前列太平戴维斯统计，过去的5年里，四大一线城市中，深圳的大宗交易规模仅次于北京和上海，成为全国第三大规模市场，表现抢眼。而从2020-2021年的数据来看，即便在疫情期间，深圳大宗交易量也仍保持上涨趋势。同时，排名前列太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，如果下半年深圳疫情得以有效控制和信贷支持加强，预估大宗交易将持续活跃并有大额交易成交。

*数据及图片来源：排名前列太平戴维斯

细分到成交板块来看，过去5年，深圳办公类物业大宗交易活跃度较高的便是南山区。2016年以来，南山区大宗商品成交超40宗；而2021年，南山区大宗商品的成交金额占比更是超过了全市70%。

南山区大宗交易的活跃程度，折射了区域经济发展活力和产业发展的向上态势，也唯有这样才能不断地激发市场需求，尤其是以科技创新产业为主的客户需求。

*数据及图片来源：排名前列太平戴维斯

另外，值得注意的是，相比北上广等其他一线城市，深圳大宗交易多为自用客户买家。这也反映了，深圳的大宗商品不仅是一种投资产品，其背后更是企业出于战略考量，为保证持有资产作为稳定经营场所的同时，亦可以吸引人才，提升公司的核心竞争力。

一批深谙其道的国内知名科创公司和头部企业，已前瞻布局深圳、布局南山核心板块，或买地，或购置现楼物业。

像较早入深的百度，早已在南山高新园片区占有重要席地；而近年来的小米、字节跳动、阿里巴巴等大厂，也已布局南山后海，自建办公总部大厦；另有国有高科技上市企业广电运通，以约6亿元购入华联城市中心8层办公物业，用作设立深圳创新中心、第二总部等。

当湾区大厂们已经先后布局，相继落户的时候，意味着市场抄底的号角也吹响了。

03.

三大积极信号

再次显现抄底时机

号角吹响了，观望的人一定要抓住时机。近20年来，全国楼市也有过几次非常明显的抄底时机，比如03年、08年、11年、14年……，而下一个抄底时机在什么时候呢？当楼市显现出了三个积极信号的时候，或许时机就来了。

信号一，金融端持续释放利好

。今年以来，5年期以上LPR，分别在1月、5月、8月下调了3次，累计下调30个基点。从9月较新公示的LPR报价来看，5年期以上LPR为4.3%，与8月份持平，也就是说，目前执行的LPR报价依然是历史以来的较低点。

LPR下调直接反映的就是银行贷款利息减少，对于购置房产的企业来说，这笔经济账实在是喜人。

信号二，政策端不断发力，加大支持。今年以来，深圳密集出台“惠企30条”“培育壮大市场主体30条”“工业经济30条”“消费30条”等政策组合包。针对目前深圳产业经济面对的重点及难点问题，打出组合拳，助力业企业扎根深圳，为深圳经济注入稳定的动能，赋予产业活力。

信号三，价格端再迎边际利好。从楼市周期来看，市场冷静期、理性期，议价空间一般较大，这个时候买入或能再迎边际利好。吴睿表示，目前深圳市场上可供交易标的在持续增加，供应量加持，意味着市场竞争压力加剧，从而存在一定的议价空间，为中长期投资者带来投资窗口期。

04.

优质办公物业

“科创之都”深圳的另一种抄底模式

抄底信号、时机到来，嗅觉敏锐的各大资本也开始行动：其中，以新世界集团为代表的港资，集团第三代接班人表态，计划12个月内投入100亿元抄底上海、广州、杭州、深圳等内地土地市场；

而内资“抄底” 满血归来的万达，今年上半年一共拿下了包括北京蓝色港湾、建业商业、鑫苑商业、合肥万泓中心等十多项资产，总市值约300亿元；

不仅国内资本在抄底优质资产，外资也在密集行动。今年以来，黑石、领展、凯德、普洛斯等知名国外资本方就在不断抄底我国房地产；

密集“抄底”楼市的还有跨界的快递巨头。今年8月19日，圆通老板耗资13亿拿下浙江嘉兴一幅地块。而在更早之前，去年京东和顺丰两大物流巨头就已成立房地产信托基金，以更特殊的方式加入房地产行业…..

四大资本布局楼市的信号再一次验证了当下正是抄底的好时机，而有“科创之都”美称的深圳，其抄底模式则显现与众不同。

9月底，深汇通以18.86亿元购入华联城市中心 T2座整栋办公物业；而安克创新、奥尼电子、瑞凌股份等上市高创企业，则纷纷拟投资金，购买润雪旗下的整栋物业，用作产品技术研发或运营中心；另外，还有诺安智能，拟以不超过1.8亿元购买光明天安云谷大厦16-19层；北京集创，斥资4亿买下深圳湾科技生态园21套办公物业等等。

这些正在行动的企业，不乏是科技类企业，且购入的资产也基本集中西部，尤其以南山为主，可见企业对南山未来产业发展的一个认可。而换个角度来看，在南山购买优质办公物业，也成为企业布局入深的一种重要手段。

作为硬通货，办公物业不仅能够满足企业业务扩张带来的实际办公需求，同时长期稳定的经营场所，还能帮助企业稳定得开展和增强业务，也可节省租金成本。

同时，办公物业还可当作一项固定资产投资，不仅能起到抗通胀和抗风险的作用，也能作为企业固定资产进行抵押再融资，服务企业研发再生产等需要。另外一般纳税人购买固定资产还可以抵扣进项税，合理降低企业经营成本。

当然，于企业而言，办公物业已经不仅仅只是一处办公场所，也是企业对外展示的一张烫金名片，亦是企业向市场展示其竞争优势的较佳载体。同时，企业处于什么样的环境，就会吸引什么样的人才，优质的物业能吸引到更多优质人才，从而也带动企业加速发展。

05.

华联城市中心

深圳企业抄底核心资产的又一机会

洞悉优质办公物业优势的大厂们早已布局，而接下来，在深圳该如何抄底优质办公物业、产业空间呢？

择邻而“居”，是企业在做选择时不容忽视的重要一环，因为办公物业蕴含着圈层效应，选择一个聚集优质企业、良好商务圈层氛围、核心热点板块的办公物业，更能为企业发展提供首要动力。

前面我们提到过，南山有一条高级的湾区总部经济带，众多实力企业、总部企业都分布于此。而这条总部经济带的核心腹地、南山经济圈的几何中心，正是南山中心片区。南山中心片区因位置的独一性和特殊性，在这条经济带上不仅可以起到桥梁纽带作用，同时也能更灵活得承接核心产业板块的外溢需求，所以选择这里，就是选择与高级的实力企业、总部企业为邻。

目前在南山中心片区，一座建面约30万㎡的低密度生态超体大城——华联城市中心，已经落成，华联城市中心紧跟时代所趋势，城市发展需要，瞄准企业需求，接力深圳市政府及南山区政府的各类惠企、扶持、培育市场主体政策，同时项目响应20+8政策发展政策，助力信息技术、智能制造、生命健康、数字创意时尚等四大产业发展，符合园区准入门槛的企业，较高可享6000元/㎡购置专属补贴。

现阶段园区内除了深汇通以外，还进驻了包括广电运通、深圳市服装行业协会、中核华泰建设、中国农业银行、新青年会客厅等行业头部企业，华联城市中心无疑是高科技企业“筑巢”的较佳选择。

目前，项目T1整栋总部封面，约5.9万㎡总部现楼震撼发售；T3垂直企业总部，约1400㎡现楼整层起售。湾区核心资产，不容错过，9号线荔林站地铁口现楼，即买即入驻。