不吹不黑, 天谷大楼项目bug不少

搜狐焦点深圳资讯 2019-08-13 10:00:03
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不吹不黑, 天谷大楼项目bug不少。

上周,朋友圈被中介推广天谷大楼的消息刷屏,根据中介的朋友圈文案总结了一下,在开发商眼里这个项目有这么几个卖点,“位于宝安西乡”、“通燃气”、“带阳台”、“不限售不限贷”、“总价110万起带精装修”。但是实地探访后,项目存在的问题也显露出来,这个项目究竟如何?值不值得购买?我们追溯至项目地块的获得。

追本溯源:天谷大楼实为工改工配套设施

天谷大楼项目是由建设于上世纪80年代中后期的新安第一工业区升级改造而来,意在建设为高端企业、高端人才集聚量身打造的“战略新兴产业”总部经济园区,原属西乡街道新安实业公司物业。2012年初,新安第一工业区升级改造项目纳入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》,更新单元名称为上市公司总部及研发中心园区城市更新单元(又名西乡街道超材料产业集聚区更新单元)。申报主体为深圳市新安实业有限公司,由新安公司与华讯方舟联合开发建设。项目是由深圳市华讯方舟投资有限公司开发打造的国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进于一体的全产业链创新产业园。建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区,项目总建筑面积约33.8万平方米,其中研发办公用房约17.7万平方米,配套宿舍约4.3万平方米,商业约6千平方米。整个更新单元共有三期,按照规定,大多数旧工业改造升级、工改M0(新型产业用地)项目允许配建最高比例30%的宿舍,二期项目即天谷大楼(下图地块1-02)就属于该更新单元30%的配套设施,属工业用地性质的房产。

这类工业用地性质的房产有什么特点?按照规定,这类项目产权为50年(天谷大楼:2016-2066)。首付五成,只能申请10年期限的商贷。且根据深圳关于工业楼宇转让的最新规定,虽然项目不限购、不限贷,但必须以公司的名义购买。

空壳公司属擦边球,购房者持有和转让成本均比较高。

天谷大楼于7月18日获批预售许可证,共备案1105套房源,包括有宿舍、产业研发用房两种房屋用途。主推建面约26-69㎡宿舍,备案均价4.3万/㎡;建面约141-384㎡产业研发用房,备案均价约3.7万/㎡。

据了解,天谷大楼营销中心为购房者提供了一站式的公司办理服务,现场销售表示“只需提供身份证件即可办理”。但需要注意的是,这是一种打擦边球的行为,并且对购房者来说,此类产权持有和转让成本均比较高。据业内人士透露,此类产权每年加上手续费需要交纳1%左右的房产增值税,而如果转手的话也需要补缴费用不低的地价。且项目入伙三年后须开始按照房子总价的0.42%缴税,即总价100万元则每年缴税4200元。除此之外,未来退出也是一个问题。因为第一未来也只能找公司买家,这个范围毕竟有限,对流动性有很大的影响,第二,转手时买家几乎贷不了款,并且需要支付一定的税费。除此之外,关于产业用房的政策变化也有不确定性。事实上,深圳一直严格控制,开发商单纯为了追逐高利润,把园区配套公寓或宿舍包装成类住宅项目“销售”行为。因为政府允许工业园区内规划配套宿舍的本意,是用来解决园区内企业员工居住的。继2018年9月5日,深圳出台了被称为“最严工改政策”的《深圳市工业区块线管理办法》后,今年5月27日,深圳市住建局再次推出“产业用房新政”——《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(征求意见稿)。“新政”规定——“工业区配套宿舍原则上只能出租或出售给本工业区内合法经营、纳税的企业,或者经区政府认定的周边范围内的企业。”工业区宿舍不能随便买卖了。虽然新规还没有正式下发文件,但是深圳严控“类住宅”项目的产生的方向是已经确定的。以公司的名义购买,未来主要通过股权转让的形式转手。根据规定,股权转让的双方要按万分之五税率缴纳印花税,对于股权转让所得,股东是自然人,要按20%税率缴纳个人所得税;如果是法人股东,要按25%税率缴纳企业所得税。也就是说如果是以个人名义注册公司购买此类产权,那就是法人股东,要按25%税率缴纳企业所得税。如果以总价200万购买项目后,再以300万的价钱转让时,需缴纳企业所得税25万。

多处公示材料与实际不符

现场踩盘发现,现场公示材料与实际情况存在多处出入。如公示资料显示,项目距离在建的12号线臣田地铁站600米,走路5分钟,但是根据高德地图测距显示,项目距离臣田站1.7公里,步行约24分钟。项目有避开代理公司,私自与中介接触加价销售之嫌。现场公示戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司、深圳市侨香地产顾问有限公司为天谷大楼项目的销售代理。实际上,据一位接近项目的人士爆料,该项目在有代理公司并在现场进行公示的情况下,实际上并未使用,而是打包给投资公司操盘销售。

另外,现场公示首付款付5成,但是实际上购房者需要支付6成的首付款。据了解,总货值17.9亿宿舍产品于上月中旬打包售出。此次开盘实为二次销售,因为二次销售价格高出的部分没办法贷款,因此首付也就变相提高,到6成。以69平米的两房来计算,按照均价4.3万,首付6成,需付首付款约178万,以这个首付标准刚需首套可以选择总价600万左右的住宅项目。据了解,项目于2021年6月30日之前交房,所以对于投资客来说,虽然不差钱,但是178万元的资金成本,锁定两年,也是不短了。

天谷大楼项目详情

具体到项目,本次共备案1105套房源,位于A区C/D/E座,其中宿舍分布在A区D/E座均为30层高,共993套,户型建面约26-84㎡;产业研发用房分布在A区C座为24层高,共112套,户型建面约141-384㎡。层高2.95米,梯户比为4梯20户,目前21层及以上还未开盘。户型上看,四个面积段的户型都比较方正,利用率也还可以,在71%左右。

交通方面,天谷大楼位于宝安区西乡大道与107国道交汇处,周边临近广深公路,不远处便是机场立交,可通往G4京港澳高速与宝安大道,陆路交通较为方便,但是107国道会给部分低楼层带来噪音影响。轨道交通是项目的一大制约因素,不管是自住还是出租,无学区、小面积的产品特性都比较适合过渡型需求,同时,对过渡型需求人群来说,公共交通的便捷性十分重要。但目前距离项目最近的地铁站是西乡地铁站,高德地图测距2.6公里。距离在建的12号线臣田站1.7公里,步行约24分钟。商业配套方面,天谷大楼自带约6000㎡内部商街,建成后可满足日常生活工作需求。距离项目约353米有缤纷时代购物中心,可以进一步满足不同层次的消费需求,除此之外,据地图测距,距离项目1公里之内有4个不同规格的商场,再远一些还有前进路天虹商场、海雅缤纷城、壹方城、宝安农批市场等可以选择,对于驾车或者乘坐公共交通工具来说,距离可以接受,整体而言,基础消费问题可以解决。车位方面,据现场销售介绍,项目为共享车位,即未来的商业+办公+本次开盘出售的宿舍产品及产业研发产品将共享规划的1983个车位,如果按照现场销售介绍的办公区域可容纳2万+白领来计算,车位堪忧。另外,据了解,物业公司为深圳市华讯方舟物业管理有限公司,物业费为5.5元/平米*月,项目的水电收费标准按工业用电用水标准收取,高于住宅的生活用水用电标准。水费5.5元/吨(居民水费大概2.4元/吨),电费是1.2-1.4元/度(居民用电大概在0.6元/度),使用成本会比住宅高大约一倍多。总的来说,目前,楼市发生暴涨的情况几乎已经不可能,已经不是闭着眼睛赚钱的时候了。在这样的市场情况下,购房者更应该仔细筛选,像天谷大楼110万总价,听起来很便宜,其实仔细算一算资金成本已经算是很高的了。不管是投资还是自住,买到一套好房的办法除了多看多了解,也没有什么捷径了。

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