作者|美房网主编

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楼市下半场已经在2018年正式拉开了序幕，经过一年市场发育，下半场的逻辑正在变得清晰。楼市下半场的逻辑是什么？

首先是短周期无风险套利空间已经消失，也就是不管有多么价格合适的二手房，再次转手加上交易费、税费后都没有任何套利空间，短周期炒作几乎被彻底堵死；其次是改善型需求开始大量释放，刚性需求逐步萎缩，市场的主流变成3房和紧凑型4房；最后就是有价值的地方都被各种政策捆绑，市场上各种前期的操盘手段都变得不再适用，人们的预期阴晴不定，炒家从短周期炒作变成长线投资。有人可能好奇，为什么下半场是如此逻辑？下半场到底还能不能买房？

我们先回顾一下楼市，2015年降准降息后，全国迎来报复性上涨，深圳率先实现翻倍行情，其他城市陆续轮番上演轮动的翻倍行情，楼市惊艳的表现力压所有投资品，而其技术难度却非常低，甚至少有的门槛就是资金门槛，是一种全民皆会的游戏，于是全民的热情被点燃，就连人口净流出城市东三省房价也开始房价上涨，整个市场的疯狂程度令人瞠目结舌，从最开始的真实自住需求、到后来的炒作新区再到最后的只炒作概念或规划，全民都成为市场的专家，众筹炒房、合伙买房成为市场的潮流，资金越来越变成少有门槛，而其他一切被少有门槛逐步冲淡。

资金这个硬门槛貌似难以跨越，但因为能赚钱，于是市场又上演了首付贷、高评高贷、装修贷、月供贷，以及信用卡、信用贷等等五花八门的凑钱办法，房地产的逻辑变成有钱就能赚钱。那么如何有钱呢？其实办法还是非常多，比如各种贷款买或者买了以后做贷款，实在还没有钱的就众筹买、合伙买，市场呈现一片非理性繁荣，所有人集体把目光投向了财富转移的领域而非财富创造的领域，更有段子写到败家的较好方法就是想办法创造或创业，而致富的最有效方法确是深圳买房、厦门买房、郑州买房、北京买房、合肥买房等等。

于是，逻辑变得非常可怕，只要想赚钱的那就想办法买房，加杠杆买房，合伙买房，也正因为如此，才演变出了下半场逻辑。有人说，下半场是因为政策环境变了，也有人说是因为供需关系变了，还有人说货币不放开，房价不起飞。其实，究其根本原因是现实中购买力和对应的价格相对失衡了，购买力跟不上，购买力和价格失衡后，整个楼市的逻辑也就发生了质的变化，也就是我们反复提到的楼市下半场。

那么下半场开场的整体逻辑带来的结果是什么呢？首先短周期买卖套利几乎所有的口子全被堵上了，也就是说短周期买卖套利在市场上消失了；其次房价暴涨基本结束，当然更重要的是不允许大幅度下跌；第三，除了一些热点城市、优质片区、大城市外，剩余80%以上的城市5年内不会出现新的高点，也就是说2024年之前，80%以上的城市较高房价已经出现过。那么如何才能捕捉到楼市下半场的财富性机会？

1

必须远离绝大多数城市；

2

放弃短期房价会暴涨的想法；

3

不要指望暴跌后的抄底。

在有以上三点基本认知后，我们会发现，一线城市、重点热点城市、都市圈内半小时生活圈的优质资产成为楼市下半场财富性机会的主旋律，尤其是那些优质的改善型物业。