7.31新政后，深圳楼市再次遇冷。目前为止，8月份尚未有项目取得预售证，虽然开发商推盘热情减弱，但是老焦也不闲着。日前老焦听闻龙光集团较新竞得的康佳总部厂区地块已动工，决定前一窥究竟，顺便看看周边几个项目的现状。

一、龙光康佳总部厂区地块

1、地块详情：

康佳总部厂区更新改造项目位于深圳市南山区华侨城片区，深南大道北侧，汕头街与恩平街之间，靠近1号线侨城东站A出口。该地块用地性质为商业性办公用地及一类工业用地，占地面积37,252㎡，总建设面积为32万㎡，计容积率建筑面积26万平方米，另有不计容建筑面积6.2万平方米（包括8000平方米的地下综合商业和5.5万平方米的地下停车库）。

26万平计容面积主要包括：①产业研发用房9.9万㎡，有4.2万㎡的创新型产业用房是需要移交政府（回购）；②6万㎡的商务办公和6.6万㎡的商务公寓等可售物业，4.3万㎡的商业全部限定于自持。

2、地块历史：

康佳总部厂区地块原为康侨佳城公司持有，其中康佳出资7亿，占比70%，华侨城出资3亿，占比30%。 2017年11月龙光集团以69.8亿拿下康佳总部项目70%股权，而今年5月29日，龙光集团再度收购康佳总部地块剩余的3成股权，至此龙光集团拥有康佳地块的全部股权。有消息透露，龙光计划在此地块建集团新总部大楼。据工程牌上消息显示，该地块将拟建三栋超高层建筑物。

3、周边配套：

康佳总部厂区更新项目所处位置非常好，东侧为锦绣花园居住区，南侧为锦绣中华风景旅游区，北侧为华侨城LOFT以及创意文化园，区域环境良好。交通上紧邻地铁1号线侨城东站以及深南大道，也比较方便。

地块周边二手房主要参考锦绣花园，除了锦绣花园四期（华侨城loft公馆）是2014年建成，其他几期建造时间较久远。

从链家二手房数据上看，锦绣花园一期90年代末建成，目前参考均价约6.8万-7万/平，成交面积主要是110-120平中大户型为主。

锦绣花园二期2001年建成，参考均价约7.3万，成交主要是180平以上大户型为主。锦绣花园三期参考均价约9.3万，放盘和成交都太少。锦绣花园四期（华侨城loft公馆）2014年建成，参考均价约9.8万，放盘极少。

新房方面，同样位于华侨城片区的新天鹅堡目前均价已经接近13万/平。由此可见，这个处于老牌豪宅区的康佳总部更新项目，未来的房价必然不会低。

项目进度：

一直以来，业界都喜欢把龙光的项目工程进度和深圳发展速度划等号。确实，龙光每一次拿地都习惯速战速决，从龙华玖龙玺到光明的玖龙台项目，都是火速动工。而本次康佳总部更新项目也不例外，此地块5月29日才拿下康佳总部100%股权，到目前不到一个月已经动工拆除，目前已经在打地基状态，可见速度之快。

二、华侨城大厦

华侨城大厦位于汉唐大厦西侧，沃尔玛南侧，深南大道以北，兴隆西街以东，靠近1号线华侨城地铁站。项目周边旅游资源丰富，有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、美术馆等等。

华侨城大厦建设用地面积为14118.98平米，总建筑面积216120.75平米，其中计容积率建筑面积155084.34平米，包括办公125800平米、商业20334.67平米、物业管理用房300平米、避难层6507.42平米；不计容建筑面积为61036.41平米，包括4665.33平商业及56371.08平米车库。

按照了解，华侨城大厦规划为1栋超过高层，地上59层，地下5层，总高度是300米，塔楼下1-4层为商业裙房，其余的为办公产品。

该项目2013年就开始筹划，2016年年底开始动工。目前楼栋已经封顶，正在外墙玻璃装修中。据了解，未来这栋超高层写字楼将作为华侨城的总部大厦。

三、深业世纪山谷

深业世纪山谷位于深圳市南山区白石洲沙河街道，新中路以北，沙河东路以东。

总用地面积106624.3平方米，其中开发建设用地面积66768.9平方米，计容积率总建筑面积337400平方米，允许建设24000平方米的地下商业。公共服务设施用地面积12689.6平方米，含18班幼儿园和27班九年一贯制学校的配建及公园绿地。

项目共分两期开发，一期是以二类居住用地和商业用地，主要是住宅产品供应和九年一贯制学校的配建，综合容积率约5.75，住宅产品总建面156600㎡（含保障性住房14700平方米），商业办公酒店类达85000㎡，地下商业部分11000㎡，27班九年一贯制学校12229㎡。二期相对来讲体量减小，以商业为主，住宅部分供应总建面30000平米，外加一所18班幼儿园。

深业世纪山谷于2017年8月取得建设用地许可证，但其后工程进度一直都比较缓慢。目前项目正在打地基的状态。

项目处于南山白石洲片区，目前来看，项目周边主要以农民房和工业区为主，环境比较吵杂。但该片区背靠华侨城豪宅区，周边近挨着世界之窗、欢乐谷。大型商业有益田假日广场和大冲的华润万象天地，未来的该片区整个形象与价值将不可小觑。

四、阳光粤海

阳光粤海位于深大片区，粤海街道白石路与科技南一路交汇处。项目为粤海门村城市更新项目，总建面约20万㎡，共由6栋高层围合布局，总房源1541个，配有1370个车位。其中阳光粤海住宅部分建筑面积约9.75万㎡，共有4栋高层，户型为建筑面积约75-245㎡左右的二房至五房。公寓共有1栋，总建筑面积约4万㎡，户型为42-86平米左右的一房至三房。另外项目还有1栋超高层的商务酒店办公楼。项目自身配套：约9100平方米缤纷商业，及约2000平方米幼儿园。

阳光粤海目前所有楼栋已建成，为现房状态。目前项目营销中心位于酒店办公楼的一楼大堂。据现场销售介绍，目前项目主推的是住宅，所有房源将优先回迁选房，剩余的部分作为商品房出售。目前项目仍然处于回迁选房中，预计较快年底会推出剩余商品房源。销售表示，推售房源的最小户型面积是157平，毛坯交房。销售透露，住宅可能要8万+起步，而网上也传出回迁户放出房源，带装修报价8.5万/平。公寓会带装修交房，入市时间待定。目前样板间目前只针对回迁村民开放。

从外面看上去，小区的楼栋比较密集，容易产生对视。另外项目容积率6.5，对于住宅项目来说还是偏高。

周边环境：项目基本是被深大小区包围，周边还有几所其他大学的研究楼，人文学术气息比较浓厚，毕竟深大是深圳目前较好的大学。而且项目周边没有主干道，因此整体居住环境比较安静。

而在交通方面，项目距离1号线深大地铁站C出口大约500米，步行也不远。目前在动工建设的还有1条13号线和9号线延长线，距离项目最近的是粤海门站，相隔不远。

阳关粤海较大的不足就是周边没有太多的商业配套，最近的商业要坐一个站到华润的万象天地。