预判 | 2年后再断言:坚定看好深圳后市!未来宇宙中心是南山半岛!

深圳房客会 2018-04-22 11:37:00
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深圳四十年的楼市走势证明了市场一直都是供不应求的,未来更是供不应求。

导读

深圳四十年的楼市走势证明了市场一直都是供不应求的,未来更是供不应求。目前虽然深圳的刚需和投需被抑制住了,但具体到某一片区的时候,供求关系就会发生变化,房价上涨就变合理。限购下未来两年全面上涨的几率不存在,但却是一个相对比较确定的买入机会,找好标的很重要。

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今年是改革开放四十周年,深圳也已年近不惑。

我们知道,深圳总共约有180万套带红本的商品房。180万除以40年,每年约4.5万套增量。截止到2017年,深圳有1250万常住人口。减去深圳建市之前的原宝安县人口,每年新增常住人口30万。

什么意思呢?——供不应求,40年来都是供不应求。随着时间的推移,还会更加的供不应求。什么意思呢?——供不应求必涨。严重供不应求必大涨。现实已证明,深圳早已是中国楼价数一数二的城市了。

这是深圳楼市的基本面,任何关于楼市的分析,都必须立足于这个基础之上。抓住这个根,我们看问题,就会清晰。

       

现在我们来回顾一下。2014年930后,深圳作为当时四大一线城市中限购政策最松的城市(一年社保),楼市成交量迅速飞升。

随后的前海蛇口自贸区,2015年330营业税5改2。依稀记得几个标志性事件:

蛇口业主提价100万;前海时代日光;华润城日光;中海锦城日光;排队一天没买到房骂娘;喝茶费20万等等。

 

这个阶段,是成交量不断增大的过程,但房价却并没有明显上涨。真正暴涨,是330之后二手房业主的功劳,不断违约,不断加价,买房的不断退让,不断妥协。

由于需求猛增,供应又没跟上,很多吊着卖的业主,自认为不可能卖掉的价格,全部都被成交了。

       

大约到2015年9月的时候,概念核心片区(前海,蛇口,宝中,龙华(人气))基本翻倍。西乡,福田,罗湖,布吉陆续跟涨。

       

2015年9月以后,坪山,龙中,平湖,观澜,光明,松岗,沙井开始上涨。由于相对市区显得特别便宜限购又松,在2016年325的时候,这些地方就已经翻了一倍甚至更多。

  

全国来看,2015年是深圳一枝独秀。在2016年325强力限购之后偃旗息鼓。2016年,是临深,广州,北京,上海,杭州,南京,武汉,合肥的天下。接下来,是有点有知名度但尚未限购的二线城市的天下。

     

现在这些城市怎么样了?全部停下来了。

      

为什么?

       

第一是当地政府认为需求释放得差不多了,看这几年居民贷款率激增就知道了。第二是最重要的,中央认为再这么涨下去会出大问题,所以限购限售,行政打压。我为这个行政手段将是持续的,会持续10年以上。

去年后海涨了很多,我们来研究一下。

众所周知,后海是香蜜湖和华侨城之后的第三豪宅群。

后海的特点和优势是什么?第一,近海;第二,房子新;第三,花园成群;第四,还有小户型。

去年还加了个学位房,学位房是什么?学位房是有钱人的刚性需求。去年科苑路后海段两边二十几栋写字楼开始使用,带来了有钱人和潜在需求。

 

虽然从整体来看,深圳的刚需和投需被抑制住了,达到供求相对平衡,但当表现为在某一片区的时候,供求关系就会发生变化。

       

科苑路两边的写字楼和人才公园为后海带来了大量的人流,这是客观因素。

但点燃上升通道火的却是学位房。有人放言几年内将深圳湾学校打造成深圳第几。这句话最后到底能实现几成,先不说。但他刺激到了投资需求们,和二手业主们,还有很多有钱的学位刚需们。

对于投资需求,他们心里想到的是过往一系列的学位房神话,眼里看到的是赚钱的机会,所以挑小户型买买买。

对于二手业主们,他们心里一直都不爽,为什么龙华都能卖7万8,我才卖9万8(16年底17年初价格)。所以要么先不卖了观望,要么直接涨涨涨。

对于有钱的学位刚需们,原来学位房还可以这么漂亮?可以自己住哦,干脆买个大户型吧,全海景,太值了。毕竟百花实验那种破房子也要9万多,买买买。

这个片区本身小区就不多,总量加起来也就小几千套房子,在卖的又能有多少?通过一年时间的慢慢成交,高曝光量,继续炒作,再继续发酵。片区整体涨了30%以上,有些房子涨了50%。

后海好不好呢?废话。后海贵不贵呢?废话。是不是炒作的?废话。

那这样涨到底合不合理?慢慢就合理了。

上面啰嗦了一堆,三个代表怎么丝毫都没有考虑房价会不会下跌呢?的确都没有。

为什么呢? 

    

因为三个代表都不是无产阶级,越有产的阶级,越明白教育的重要性,越懂得学位的综合价值,他们甘愿为此买单。  

整体来看,由于限购,目前需求依然还是不足的,而且也时刻面临被釜底抽薪的尴尬(限贷),所以全面上涨的几率(2年内)是不存在的。

只能由一个地方,慢慢传导至另一个地方,缓慢的成交,缓慢的放量,缓慢的上涨。所以这里面就存在一些相对比较确定的买入机会。

继续分享一些我对各片区房价未来走势的看法。

1、后海不是深圳的龙头。由于写字楼体量有限,住宅过于单一,最多只能引领南山。

2、深圳的宇宙中心是南山半岛。半岛西部有宝中和桂湾、前湾,南部有妈湾和蛇口,东部有后海和深圳湾,每一个名字都响当当,每一套房都贵的要死。

3、深圳的龙头依然是前海。尽管前海房价不是最高的,但前海的经济辐射力覆盖整个珠江东岸,房价辐射力覆盖整个深圳西部加龙华。只有前海涨了,才能带动全深圳。

4、预计前海紧凑型、次新房在2年左右会到11-13万,社区年份老点的户型大一点的9-10万。

5、宝中和前海是一家,涨幅不会有明显区别,但应该会略少,并且启动时间会晚1年左右,因为前海19年有2条新地铁开通。

6、其余碧海,西乡,新安,西丽,南头以及1、5、9、11号地铁沿线等等,等前海有一个相对明显(25%以上)涨幅之后,可以参照龙头,自己判断。

7、福田+罗湖永远是深圳的中心。但由于2区内独栋小区、一梯N户、20年以上的老房子太多,根本承接不了区内的新兴需求,所以需求会沿地铁线和快速路外溢,购买关外的紧凑型新社区。目前最被低估的是布吉次新房。它们会追上龙华和西乡的价格。

8、龙岗中心、光明中心、坪山中心随着城建的进步,会逐渐缩小和龙华中心的价格差距。

9、龙华作为第二宇宙中心,他的主要投资机会已经不在8万的红山和7万的上塘,而在区内其他新房上。

10、深圳每个地方都是好地方,但要关注其中的内在联系,主次关系,先后顺序。这是我最希望能分享给朋友们的,可惜知者寥寥。

11、不要追高。比如现在后海南15万的小面积学位房,投资的话没必要再买了。

12、由于强力限购,深圳总体供求关系会长期保持平衡(意思是均价不会明显上涨)。所以单片区价格也不可能短期暴涨,一切都需要时间。

13、买房是大事,越大的事越需要决断力。未来长期来看(5年以上),只要不是作死放杠杆,买新一点的楼盘,回报率还是惊人的,一定超过目前的全国其他城市。

精彩问答

Q1:请问楼主,你所理解的房地产逻辑是什么?难道深圳就是一直涨?房地产的本质是什么?谢谢。

答:

1、供求关系。深圳建市40年,目前管辖人口2200万,常住人口1260万。商品房总量180万套,平均每年新增人口30-50万,商品房4.5万套。这造成了深圳房产的长期供不应求,供求决定价格,供不应求则涨。这是长期格局。

2、经济增长。深圳经济飞速发展,2017年GDP2.2万亿,且仍然保持每年8.5%左右的增长。强大的经济能力不断造就了新富翁与高收入人群,他们是房产支撑的中坚力量。

3、基础建设。深圳是计划单列市,国税不需要上缴省政府。市财政十分强大。深圳土地面积仅有1990平方公里,单位面积的基建投资密度全国第一。深圳地铁远期规划了32条线。基建投资密度高,意味者地价高。地价高,房价必然高。

4、人口结构。深圳人口年龄层绝大多数为青壮年,并且大多数没有住房,他们是强大的后背刚需群,另外据统计2017年深圳出生婴儿22万。这是长期支撑楼市的巨大后备军。

5、地价因素。深圳2014年以后所以拍卖的住宅用地均为地王。地价高企直接拉高房产成本,开发商不是慈善家,他们是为了谋利才拍出新地王,一定会做成更高的房价出售。

6、通货膨胀。目前m2已经从前几年的12%-14%降到8%-9%,但哪怕每年只有8%,以5年为期,也新增了33%。这又是一个很复杂的问题。总之知道钱在贬值的同时,地一定在升值就行了。

以上是房价长期上涨的根本原因。

我可以展开写十万字,不过没必要了。须知,外部因素如果不能触及这六大根本,最多只能短期影响需求,抑制房价。但长期来看,不可能改变上涨的基本趋势。

Q2:同意,但这些原因一直都在,为什么15年前没有暴涨?

答:因为2011年开始全国限购了,认房认贷,营业税2年改5年,当时基准利率也很高。虽然如此,深圳2013年还是涨了不少。

2015暴涨,是因为2014年930政策放松了限购,只要持续一年社保。之后2015年330将营业税从5年改成2年,很多短炒投机客杀了进来,加速了上涨。总之记住政策是影响房价短期涨跌的首要原因就行。

Q3:房价有可能一直这么高下去吗?房价高肯定会冲击深圳的实业,影响深圳的发展,深圳不比香港,很多过来打工的人是有退路回内地发展的,看国家政策内地省城有可能后续几十年迎来大发展,所以深圳房价高到一定程度会涨不动了吧?你觉得呢?

答:房价不是一直只像现在这么高而已,是一定还会继续涨,会更高。深圳每一套房子都会。你要认真、反复看一下六大根本原因。

深圳每年新房供应就只有4万5千套,由于长期看依然严重供不应求,实际深圳一年只需要成交三万套左右新房,就能保证房价绝不下跌。

但两千多万人的超级城市深圳,怎么可能只成交三万套新房呢?

你问到的产业,又是一个大问题。深圳从5年前就开始实行腾笼换鸟的经济战略,将低端产业逐渐移出,引进中高端产业。前海,留仙洞,后海,深圳湾就是引进的典型。

什么叫引进?除了资深几百家上市还在不断发展外,恒大,中国电子科技,中粮等等超大企业还在不断进入。

一句话,不要杞人忧天。你想的,市政府早就想了一万遍了。

二年以后。回家的时候跟亲友聊天,哇,你在深圳有房子啊?哇,5万一平米啊,哇,太了不起了吧,哇,你有没有女朋友啊,我有个侄女什么什么的。房价明显涨了,心里也乐开了花,人生充满了希望。

三年以后。遇到那些抱怨房价太高,天天喊跌的键盘侠,会苦口婆心的劝导他们,你们别傻啊,房价不会跌的。如果身边有亲近的朋友因为看空错过的,会继续劝他买入,还会涨的,深圳房价不会跌的。看着他固执的表情,叹一口气,然后转过身去,心里暗暗想到“你这种人就辈子就这样了”。

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