深圳“一路向西”，11号线的开通使很多西部片区走进越来越多购房者的视野。沙井便是其中一个。

沙井地处空港新城的主要辐射和服务区，也是广深科技走廊的关键节点。新一轮深圳市城市总体规划的初步成果，将沙井定位为深圳西部中心。日前，沙井也提出了较新的工作目标——“西部中心、智造重镇、魅力蚝乡”。

沙井规划效果图

在十三五期间，沙井有23个城市更新计划，拟拆除重建面积超过400万平。万科、华侨城、星河、京基、海岸城等品牌房企悉数进驻参与。其中，城市更新面积超10万平的有5个，较大的为万丰南山工业区及万丈埔工业区（一区）片区，拆除面积达25万平，由海岸地产投资开发约80万平的海岸城，是南山海岸城面积的2倍多。

走进沙井，我们看到了深圳城市发展的一个缩影——遍地工厂，工地上尘土飞扬，三三两两的塔吊在整齐划一的工作，而围绕着这些城市更新项目的，是一栋栋堪比高档小区的小产权房。

《ShenZhen》，摄于沙井

我们实地探访了一些旧改项目和在售楼盘，了解了沙井城市更新较新进展以及房价行情。

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旧改项目较新进展

沙井海岸城

项目简介

沙井海岸城（万丰海岸城）项目，原为万丰南山工业区及万丈埔工业区（一区）片区城市更新单元。位于地铁11号线马安山站东侧，南依沙井南环路，北靠公园南路，东临新丰苑小区，西至万安路。

项目效果图

拆除用地面积约25万平，计容积率建筑面积约80万平，可以说是沙井排名前列旧改项目。其中，住宅57万平（含保障性住房1.4万平），商业约16.4万平（地下商业2万平）。

建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等的超大型综合体，会成为沙井目前较大体量的综合物业。此外，项目配建有不少于30班小学和不少于48班的中学，以及其它公共配套。

项目沙盘

较新进展

目前项目四周全部被围挡，靠近居民区部分也已打出了海岸集团的广告图。项目范围内，已拆除大部分建筑，还有部分待拆。进度可以说比较快了，目测离土建工程不远了。

外围围挡

范围内较新情况

项目距离马安山地铁站仅数百米，真正地铁口物业，出行非常方便。东北侧有一所学校——金源学校，还有很多旧居民楼以及大钟山公园。此外，紧邻项目的是万丰上城名邸小区。项目西侧有幼儿园、商户等等配套，还有许多工厂宿舍。

周边居民对海岸城的期待非常大，项目建成后，不仅可以改善片区商业环境，提升沙井居民生活水平，更会让沙井城市面貌得到质的飞跃。

万科星城

项目简介

万科星城为沙井上星工业区旧改项目，由东（一期）、西（二期）两处地块组成，规划建设住宅、公寓、酒店及商业等物业形态，总占地面积18.7万平，建筑面积64万平，同时项目还包含了18班幼儿园等其他公共配套。（规划一所幼儿园和一所九年一贯制公立学校）

项目效果图，街道左侧为1期，右侧为2期

总户数4693，其中含1栋保障性住房，26.8万平商业，商业主要为酒店、一般商业（零售业等）、办公公寓、商务公寓等，所以其可售住宅，预计仅半数。

较新进展

项目建设正如火如荼的进行中，两期进度相似，但一期稍快。目前一期地基已基本打好，二期还在基坑建设中。据工程牌信息，一期总工期约700余天，二期竣工日期约为2020年12月31日。

1期现状

2期现状

实地走访发现，项目被上星路一分为二，可以说是一个大盘了，而且项目采用装配式建筑，估计会建的比较快，有业内人士预计项目一期今年下半年就能入市。

项目距离11号线马安山站约1.3公里，周边多为小产权房，虽然这些小产权房与普通小区非常相像。周边商户多为小区底层沿街商业，且邻近德普沙井电子城。北侧靠近沙井市民广场。

堪比普通小区的小产权房

而且项目西侧的水沟，目前正在进行改造施工，所以之前被诟病的“臭气”问题估计会得到有效解决。

现在来看，项目未来生活氛围会比较好，加上万科的大品牌加持，会是刚需不错的选择。

博林君瑞

项目简介

博林君瑞原名博林西岸，是万丰博林城市更新单元，项目邻近规划中的沙井海岸城，占地面积4.5万平米，建筑面积17.5万平米，该项目有六栋33-34层高层住宅、一座3层幼儿园和七栋1-2层沿街商业组成。总户数1120户，90平以下为896户，小户型为主，比较适合刚需。项目自带幼儿园、社区健康服务中心、15000平地下商业。

博林君瑞效果图

较新进展

目前项目正在建设中，已出地面10余层。预计2018年11月30日竣工。目前项目尚未开放展示中心，开盘信息未知。

项目临近万科星城，所以周边配套相似。项目进度在片区内算是较快的，最近有买房意愿的刚需朋友可以考虑关注。

京基御景珑庭

项目简介

京基御景珑庭为沙井沙一村旧改项目，项目位于宝安区沙井西环路与新沙路交汇处附近。作为京基排名前列在沙井项目，京基御景珑庭占地面积3.4万平米、建筑面积14.7万平米。项目一期由7栋高层，1栋小高层环绕而成，将被打造成集高端住宅、公寓、酒店、商业于一体的城市综合体。

京基御景珑庭效果图

较新进展

上周去到京基御景珑庭时，工地还是一片冷清，三两工人。据工人说，工地直至上周六（10号）才会开工。目前，项目已打好地基，进入前期建设阶段，东边有楼栋已出地面数层。

走访了解到，项目周边有许多电子企业，也印证了沙井“智造重镇”的目标。

项目周边的电子企业

此外，项目近沙井新沙天虹、永辉超市、沙井人民医院、京基百纳等，目前距离11号地铁站3公里，地段非常优越，未来还规划有其他地铁。而在项目周边，我们还看到疑似地铁施工。

02

新房二手房市场情况

拾悦城

到访楼盘时，营销中心并无其他访客，但从置业顾问处得知，最近项目成交不错，每天能有10-20批到访客户，每周也能成交几套。

项目沙盘

拾悦城位于宝安大道与创新路交汇西北侧，距离沙井地铁站约700米，距离马安山地铁站约1.1公里。在售98-116平3-5房毛坯住宅，均价46000元/平。目前116平样板房还在开放，户型较为方正，部分房源所剩不多。

样板间

项目自带约8700平商业，且内部规划建设有18班小学，目前看来小学已基本建好。

拾悦城配建小学

沙井其他在售新房和二手房情况

新房

据搜狐焦点网统计，华盛西荟城4期C栋在售，户型面积为138-160平4房，整体均价45000元/平，毛坯交楼，现房销售。

香莎公馆在售83-132平3-4房住宅，毛坯交楼，现房销售，整体均价43000元/平。

保利达小行星在售20-30平公寓及30-70平办公产品，公寓均价39000元/平；办公产品均价33000元/平。

华侨城四海云亭目前还有少量129平4房户型在售，毛坯交楼，均价38000元/平。

二手房

沙井片区二手房常现倒挂情况，据链家网信息，西荟城二手房价已高达约5万/平。所以片区内新房值得入手。

得益于11号线的利好，沙井房价在前两年经历了一波上涨，但相较于宝安中心区、西乡片区等区域，沙井还算是一片刚需乐土。

沙井处于粤港澳大湾区的核心，拥有优越的地理位置；其所处的空港新城规划越来越明朗，国际会展中心和20号线已经在紧锣密鼓的建设中，预计明年就能建成；而12号线也已开工建设，更为沙井的交通带来大利好；沙井的城市规划相较于福永等相邻片区也是比较好的，宜居性较强。