原标题：看完50000套房后，我总结了一整套买房方法给你

1

你的投资回报，及格了吗？

这个月，胡润研究院发布了《2018上半年海外置业投资回报指数》，给上半年的投资结果盖了戳。其中，投资回报率排名TOP50如下：

PS：“海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。

全球回报率较高的是德国柏林17.6%，同时有27个城市回报率超过10%，较低的是新加坡回报率6.2%。

在我看来，6%算是海外投资置业的及格线了，大家可以自我评估一下。

如果你长期关注我们，你会发现我们重点推荐的地区——

美国的奥兰多、西雅图、旧金山、亚特兰大、洛杉矶，泰国的曼谷、普吉岛、清迈，以及马来西亚的吉隆坡、槟城。

这些城市中只有槟城和清迈没有上榜，而只有这两个城市是我们推荐的自住地区。

今天，我们打算公开公司的投资秘籍。如果你想先领秘籍，可以直接滑到文末，如果你想看看我们对这份榜单的解读，欢迎继续阅读，必定不会失望。

2

最重要的三个信息

投资海外地产的人，或多或少都会关注各类榜单，但大部分人看不懂。我们以胡润这份报告来说，最重要的信息有三点：

德国成为今年的黑马，柏林高居榜首，法兰克福、汉堡、慕尼黑也纷纷上榜，回报率在9.9%以上；

TOP50城市中有21个城市来自美国，美国依旧是房产投资的重点；

东南亚国家表现可圈可点，吉隆坡、曼谷、普吉岛回报率较高。

后面，我们将一一解读。

3

给接盘侠的信号——“高回报”

很多人看到报告上柏林排排名前列位，就会冲动：这么赚钱，我要不要也买一套？

但实际上，这种突然出现的黑马，往往都很危险。

德国房价的稳定是全球知名的。1970-2015年，德国新建住房扣除通胀的实际价格下跌11.3%，甚至1991年的日本房地产泡沫、2008年美国的次贷危机都没有影响到它。

德国这一次的爆发，是因为主流投资国家缩紧贷款政策、移民政策的时候，德国出台了自己的排名前列条移民法案，而且还接纳大批难民。

移民的放宽吸引了国际资金，而难民的加入缓解了人口负增长的难题，再加上德国的低房价，于是国际炒房团先锋队杀入了德国房市。

这就是问题所在，当我们看到报告上17.6%的回报率时，德国房价水平已经被抬高，而那些聪明的投机者正准备脱手退场。此时再入，很可能成了接盘侠。

4

较佳掘金地——美国小城市

上半年，美国上榜城市很多，这并不意外，毕竟美国本来就是热门投资地。

现在的美国正走出2008年金融危机的阴影，绝大部分城市的房价超过了曾经的高峰，硅谷等高价位市场甚至已经翻到两倍。但高价位市场的快速增长，也意味着越来越高的成本和风险。

很多人忽略了一个问题，房价是有传导效应的。以美国为例，主流城市首先一波冲高，比如纽约、洛杉矶，然后慢慢传导到二三线城市。

所以当前正是小成本投资美国（房价低），获取良好的现金流（租金回报），同时锁定未来房价涨幅（大趋势下上涨已是必然）的较佳时机。

另外值得注意的是，我们驻美同事反馈，目前不少高价市场的开发商/中介公司等，正积极寻求与低价市场的合作机会。这表明，趋势已经开始呈现。

5

未来十年的爆发点——东南亚

上半年东南亚市场的表现也算是也可圈可点，资本看好的最根本原因在于中低端制造业的快速发展。

过去中国房价暴涨的时候，我们是世界工厂。什么叫世界工厂？就是中低端制造业快速发展。而现在，中国产业转型升，内陆城市的成本也是泰国、越南等东南亚国家的2-3倍，所以东南亚的市场在快速发展。

从历史来看，中低端制造业蓬勃发展的时候，才是房价爆发的时候。因为他们能制造大量的工作机会，所以也最有爆发力。所以东南亚市场也被资本认为是未来十年最有潜力的市场。

- EN