深圳又一楼盘爆业主维权！

最近，宝安松岗满京华云著雅庭部分准业主有点闹心。

选房第二天发起退房申请，开发商的答复是几十万定金不能退！

这是咋回事？退房风波背后的真相到底是啥？

上周六这张图传的很疯，想必大家在朋友圈和各个购房群都见过。

巨大的横幅的打出“还我血汗钱”、“欺骗、隐瞒、诱导、违法”等几个醒目大字。

经过了解，这次被维权的主角是位于宝安松岗片区的满京华云著雅庭。

很多人不解，项目在9月18日才线上开盘，为什么两个多月后就“闹”上了？

开盘信息：项目均价4.87万/平，推 416套83-93㎡ 精装住宅，认筹人数接近一半（209），卖出约170套左右。

我查证后发现，原来“退房事件”早在9月25日左右就开始在网上发酵了，当时还引发一众网友和房产大V的议论。

大多数人支持买家维权，并建议去诉诸法律。还有一部分人觉得你既然选了房，占了坑，开发商的行为也能理解。

至于退房原因，买家表示线上选房时间太短，选房后觉得不妥，衡量后决定放弃认购。

“选房时间只有一分钟，之后觉得项目花园小，且周边配套不足。而且这个盘网上业主维权多，开发商信誉没有保障”，满京华云著雅庭维权业主如是说。

于是买家在发现40万定金被银行划扣后（9月20日），就去找开发商协商退房退定金。开发商给出的结果是：定金不予退还。

在买家看来自己既没有跟开发商签订后续的认购书和买卖合同，也没有签署任何定金合同，为啥不能退定金呢？而且选房后保证金自动转为定金是否合理？

所以他们提出三点诉求，并发起了上诉。

1、退还40万定金，并要求开发商道歉

2、开发商需支付40万本金和9月20日后产生的利息损失（按每日万分之五计算）

3、开发商需赔偿购房者精神损失费：1元钱。

据维权买家表示，目前事件的进展是：开发商愿意退钱，但还要扣除一部分。因为有些人不同意，这才挂起了横幅。

针对业主存疑的几点问题，我求证了北京市盈科（深圳）律师事务所的郑博恩和是曾正华律师，做出如下解答。

问题1：销售方案已明确规定选房后认购成功的标准，那么在没有签认购书前，定金可以退吗？

从法律角度看，如果购房者没有跟开发商签署这些约定，钱是可以退的。

当然也存在买家没搞清楚认购流程，自身存在一定过错。

因为开发商发布销售方案后，相当于邀约邀请，买房人交的认筹金，和之后选房交的定金都是在为签署合同做准备。曾正华律师表示“去年楼市行情热的时候开发商基本会同意退钱，今年市场冷，恐怕会有点难。”

问题2：选房之后保证金自动转为定金是否合理？

如果购房者对销售方案里选房成功后保证金转化为定金的规则提前就知道，则合理。

另外，前文维权业主提到的项目自身配套问题，客观来看，确实有小瑕疵。

去年12月，满京华云著华庭入市，均价4.9万/㎡，1129套住宅开盘去化近8成，成绩相当不错。

今年满京华云著雅庭开盘，均价4.87万/㎡，价格虽然降了，但销售结果不如人意，只卖出4成左右。

片区内新盘新世界松风明月均价5万/㎡，价格略高，但位置好，离地铁更近；联投东方世家花园参考三期均价4.6万/㎡，距离地铁较远，但价格上相比前面两个盘有优势。

这样对比下来，满京华云著貌似在价格和位置上都没占太大优势。项目离东莞太近，距离地铁站也有点远（1.5公里左右）。

不过就楼盘配套情况看，项目体量很大，除了配健住宅，还有商场、学校等。户型还是很香的，对刚需来说是一波利好。

除去事件本身，满京华云著雅庭维权背后的真相才是大家最关心的。

从买家自述的退房原因看，在法律层面上买家并非全无过错。

复盘今年深圳楼市的变化，或许可以窥探到部分业主想要退房的导火索。

三次集中土拍新房价格变相“降”了，大家对楼市没信心了。

再加上满京华云著开盘后，不少“更香”的网红盘相继入市，比如万丰海岸城、金地峰境、星河天地等。

今年深圳不少新盘都出现了“维权退房”的事件。以往维权通常会以“协商整改”告终，如今却越来越多业主要求直接退房。

到底为什么？以下是几点观察分析。

1. 土拍限价：新盘价格更香

复盘今年深圳的两场土拍发现，以后新盘价格政府将严格把控。

未来几年同一区域内的新盘价格都被限制死了，就连前海都被限到了9万出头。

一些去年因“二手房倒挂”买网红盘的业主，看到以后的新房价格再看看手里的房子，瞬间就不香了。

而且新房持有周期很长：限售3年+2-3年交房期，拿到手上最少等5年才能卖。

2. 新盘难卖，开发商转介+打折，认筹不看积分

深圳新房市场很惨淡。（深圳新房市场都惨成这样了？）

好卖的只是优质地段的好房子，稍微远点的硬伤盘销售成绩都一般。

开发商也被逼急，献出流量密码：5%高佣转介+花式打折。甚至有些项目在开盘前就启动转介，前海某热盘销售都来问“考不考虑看房？”

楼盘打折的情况更狠：买房9个99折，有的甚至送车、送手机。不过据说送车最后送的是10年使用权。

加上很多新盘认筹都不看积分，今年较低认筹分数中，较高的就是海德园62.2分，然而这个分数放到去年可能都没入围资格。

今年深圳楼市行情太特殊，“二手房没戏，新房也难卖”。

3. 二手房市场惨淡，升值空间变小

“指导价”出台后，市场进入横盘期，二手房成交一路下跌。

从市场数据到买家心态，都遭遇了“滑铁卢”。

去年因为绝不降价出圈的深圳业主，今年又因为价格好商量走红了。

且未来深圳二手房的涨幅肉眼可见非常有限，一些投资者和投机者的炒房热情势必会受到打击。

说白了在当前市场环境下，大家普遍因为房产价值利润空间变小而不想高位接盘。

三大原因层层累加，对买家心态影响非常大。

其实现在的深圳购房者，相比以往真的幸福多了。

去年不看样板间不去售楼处也敢买房，如今选择多了，决策周期被拉长，有更多时间研究楼盘优劣，反而开始犹豫不决。

楼市变凉了，不少人对后市的走势开始怀着疑虑甚至悲观的态度，退房就是最直接的反应。

但不得不提醒一句，退房有风险，一是定金可能被没收；二是买房名额和贷款记录可能无法消除。除非楼盘本身存在重大隐患，或开发商严重欺诈。

楼市越变化多端，你越要认真做选择，但也请对自己的选择负责。

（来源：公众号住鉴局）