现房销售打响排名前列枪!专家:或引发供应及价格连锁反应

南方都市报 2018-11-01 11:39:00
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近日,全国排名前列商品房现房销售试点项目,在深圳正式亮相。10月8日、9日,广东省中山市挂出4幅宅地,亦要求实行现房销售。

近日,全国排名前列商品房现房销售试点项目,在深圳正式亮相。

10月8日、9日,广东省中山市挂出4幅宅地,亦要求实行现房销售。

种种迹象来看,全现房销售的时代,或许真的要来了。

多位业内人士分析,现房销售制度暂时不会大面积铺开。如果一刀切实行现房销售制度,短期内会造成现房供应不足,引发价格波动,不论是开发商还是消费者,市场上都难说有赢家。

突发:深圳打响现房销售试点排名前列枪

近日,全国排名前列现房销售项目在深圳横空出世。虽然只是试点,但市场反应巨大。不少人认为,该项目预示着房地产市场很可能迎来巨变。

据了解,该项目为深圳龙华金茂府,目前已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段;底层商业和幼儿园基本建成。

根据要求,不论是商业还是住宅,均不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

事实上,关于商品房要现房销售的问题,已经讨论已久。

此前广东省房协对下属的副会长单位发布的一则《通知》就隐约透露出,未来广东省内城市要求以现房销售作为出让条件的土地可能会越来越多。

10月8日、9日,广东省中山市国土资源局政务网陆续挂牌的5幅地块中,4幅宅地的出让条件均要求实行现房销售,少有的商业地块也被注明不得建设酒店式公寓等“类住宅”单元。

这已是进入9月以来,中山市的第二轮大批挂牌出让土地。在9月18日挂牌的位于南头镇北帝村和石岐区康华中片区的共6幅宅地,也同样在出让条件中注明了现房销售的要求。

现售制如大面积推行,短期内或将影响供需及价格

广东省房协理事、同创先进房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向笔者表示,现房销售,或将造成项目资金占用周期延长一倍以上。

“在一线城市,土地出让金占到住宅房价的70%左右,而且土地成交后一个月就要交清。为此,开发商强调要高周转,要快速回笼资金。以前龙头开发商从开工到销售一般在9个月以内就可以完成,快速回笼资金,但现房销售的话就不同了。所谓现房,严格意义上,是要竣工验收的房子。”

据他介绍,一般项目从开工到验收,要2年到2年半。还有验收程序,也需要时间。项目占用资金的周期大大延长。

资源来源:Wind、国盛证券研究所

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,庞大的资金在长周期的开发过程中,会产生利息成本,这些资金成本在价格上会有所体现。

而影响价格更直接的因素,是供求关系。严跃进表示,在城市化过程中,总体来说房子是比较紧缺的,“现在房子没造好就卖了,如果全面实行现房销售,短期内会造成供应不足,直到中长期大家都开始适应这种供应模式。从供求来说,短期内价格会有一些影响,可能会有所调高。”

中原地产项目部经理黄韬则表示,目前市场上确实还有一些现房供应,但全面实行现售的影响太过深远,会造成房企资金压力大,成本增加,就算有现房,这些现售房价格也可能会抬高。

专家建议:较好不要一刀切

“在土地出让条件中规定现房销售这个附加条件,适合在楼市上升期及楼市过热时期推出。” 赵卓文认为,在2018年第四季度楼市进入降温期,带这种条件土地的开发风险会加大,谁都很难预测到2到3年后的市场,开发商会非常慎重。

他预计,在广东暂时还不会全面实行现房销售。但在土地出让条件上,约定现房才能销售的情况将会越来越多。

黄韬向笔者表示,如果全面实行现房销售,早期现售房价格会调整,但随着现售房增加,这种情况会消减。另外以现房销售作为出让条件的土地价格不会太高,因为面临资金压力,房企不会争抢这样的房子。但他认为,房子毕竟不是快消品,如果开发商融资成本太高的话,实际上会对买家利益造成影响。

文/伊晓霞

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