我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：老师您好，现在在深圳，作为刚需买房感觉越来越难，打新也是很多投资人进来抢机会，跟他们比不了，我甚至都考虑过要不要去旁边的南沙或者东莞买房了，想问老师，目前深圳还有购房机会吗？

一君：你好，确实现在深圳刚需上车很难，尽管有限购政策，投资者们还是想尽办法得到资格，目前深圳还有这几类房产现在火了，可以纳入考虑范围：排名前列是商务公寓，由于政府鼓励将商务公寓做为可售型人才住房，不少中介纷纷看准了这块香饽饽。是否能解决上学问题，与周边住宅的差价能否补上这些问题官方虽然没有明确回答，但也没有限制死，但是目前公寓存量大，建议购买福田、南山、前海等地，其他区域如果没有转成人才住房，不仅租金回报率低，转手也困难；第二是旧改回迁房，调控政策让不少回迁房单价不断上涨，农民房也快住不起了。这是很多。

没有购买资格的刚需们的福音，风险也小，不过这类房等待期间长，优质指标少；第三是小产权房，近几年投资者们也逐渐接触小产权房，价格也从几千涨到了几万，不过相对来说价格还是比较便宜的，但是不能贷款，不能落户，没有红本；第四是农民房，这些城中村的投资回报率高，但是上学、自住等问题不方便，价格便宜的确很吸引人，甚至有机会成为拆一代，但是居住体验差，不能落户，没有红本，交易有法律风险。

2.提问：深叔，目前深圳经历了一波暴击，那现在价格很高的楼盘是不是都被高估了呢？热度过后哪些区域是因为热度炒起来的呢？炒起来的区域是不是配不上它现有的房价？

深叔：你好，如果要说热度逐渐消退的区域，还是光明和沙井，受到暴击的产品主要靠预期、学位和概念，而这两个区域靠的就是光明科学城和国际会展城两个高端产业集群带来的预期和概念，目前深圳的中心就业区仍然是南山板块，而光明和沙井都离得比较远，而距离远就意味着注定支撑不起高房价，一旦没有高端产业落地，所有的预期和概念都将化为泡沫。目前光明的房价可达9万5，但是这里大部分都是制造业，高端技术少，就算有交通优势也难以支撑高房价，承受不了暴击；而人们对于沙井的预期大多都来源于会展中心、海上田园和国际会展城，一方面从土地规划中不能看出仍然是制造业主导，而不是高新技术产业；

另一方面海上田园和国际会展城的建设周期太长，目前甚至看不到雏形；并且目前购房者在沙井买的都是老城区，而这类房子很难跟着新城一起涨，因此，没有高新产业，规划周期太长，炒的都是二手房这三点就注定了沙井也难以支撑暴击。除开预期和概念之外，学位房也是产生暴击的一个因素，但是学位房风险太大，各区域发展潜力未成定数，高价购入还是需要谨慎考虑。

3.提问：深叔，我发现最近二手房市场开始反弹了，是因为大家新房都买不到所以转手去买二手了吗？照这样说深圳现在学区房是不是又会来一波？

深叔：你好，如今深圳楼市，暗含着各种各样的问题，首先是715调控半年后，二手房开始回升，之前狂热到新的购房者们，逐渐意识到社保不够都是陪跑，刚需们在光明和沙井的冲击下，转向选择老破小或者龙岗坪山；改善群体在打新无望后，只能憋着用更多的钱买二手房；买二套的甚至连摇号资格都没有。现在楼盘调控预期越来越弱，这样看似平静的气氛下，实则酝酿着新的爆发，小阳春后，不排除学区房将迎来新一轮反涨的可能性。

另一方面，银行对房贷申请也查得越来越严格，房子作为赚钱的产品，大家也越来越狂热。一，二手房倒挂刺激新房摇号，没有摇中的人又刺激二手房市场的回暖，这样的相互作用将房价涨幅提前兑现，房子更是只涨不跌。现在的深圳楼市背后是各种各样的问题，巨大的利润吸引着购房者们前赴后继，未来的楼市将会是怎样的，现在谁也不知道。

4.提问：深叔，您好，现在深圳房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教老师这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？

深叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素，只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。

5.提问：深叔，我现在手上有一笔资金，暂时都还没有刚需买房和改善房的需求，那我是应该拿这个钱去投资理财放几年等有需求的时候买房呢？还是现在就应该买房呢？

深叔：你好，买房时要清楚是居住需求还是投资需求，一般来说，房产投资是一次比较重要的资产配置优化过程，可以先考虑投资需求。如果手里有较为充足的预算，建议买房，因为房产是一种比较稳定、增值潜力较好的投资产品，相比于其他的股票等理财产品，房产投资的风险更小。可以把占比大的闲置资金用于投资房产，可以预留小部分投资其他产品。房产投资时要注意选择在购买能力范围内的核心城市的核心区域，这样的房子价值更高，升值潜力更好。如果手里没有充足的预算，可以先持有现金，积累货币，提高融资能力，以更高的预算去购买更好的房产，提升投资价值，而不要急着去买次等房产。因此如果买房是一种投资需求，可以多关注房产市场，资金充足时尽量买房，资金有限时攒钱买房，选择有价值的投资品。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。