随着6月进入上半年冲刺经济的关键时刻，中指研究院曾发文指出，在当前保增长的关键时刻，亟需纠偏核心城市部分限制性政策，向市场传递信心。

实际上，除了商品住房领域亟需纠偏部分限制性政策，人才房作为保障性住房体系中的重要住房种类，市场有关呼吁放宽三房的门槛政策的呼声也逐渐白热化。

一方面据市场统计，鉴于三房购买高门槛的限制政策，已导致超61亿元巨量资源闲置，今年内预估闲置资源或将持续增加至113亿元；

另一方面，根据近年来商品住房的市场购买需求的相关数据统计，三房早已是主流需求户型，而部分人口数量低于4人的人才家庭，受限于部分政策，目前却无法真正意义上，实现正常居住需求的人才安居。

此外，随着深圳2022年常住人口首次出现负增长，作为“留住深圳人才”的关键性住房种类，人才房的政策，特别是目前严格的三房申购条件的放宽，已经成为迫在眉睫的关键问题。

深圳常住人口首次负增长

人才住房政策再需一场“及时雨”

深圳作为开放包容国际化都市代表，“来了就是深圳人”，不仅是一句口号，更是一种城市精神代表，这种精神背后是对于人才渴求的直接体现。

但根据深圳统计局公布的数据，2022年末，深圳常住人口为1766.18万人，较2021年减少1.98万人，这是深圳1979年立市以来，也即44年来，人口首次负增长。

△图源丨深圳统计局

△图源丨搜狐城市

对于人口数量出现首次下降的原因，除了有外界传闻的疫情影响，以及自2021年来深圳收紧落户政策，新生儿出生率走低等客观因素外；

一线城市的通病——高房价，也在加速挤出外来人口，而此时保障性住房，作为“留住深圳人”的关键性住房种类，其重要意义不言而喻，所以，有关呼吁人才房政策松绑的声音也一直高涨。

今年2月28日，深圳住房保障署联合南山住建局联合发布的两个南山人才房项目配售通告中，对人才购房资格门槛进行了优化，设立第二梯队条件，放宽年龄及户籍等要求，这一政策的调整得到了市场的大力支持和广泛认可。

但也有不少媒体认为，这个调整的力度还可以更大，包括降低外地有房贷在深买人才房的首付比例；包括进一步放宽人才房三房申购条件等等。

△图源丨城市财经

深圳常住人口的首次负增长的现实情况，如何留住更多深圳人的愿景，为更多深圳人才实现安居的真正梦想，在深圳人才房的购房政策上也需要再来一场“及时雨”。

人才房三房去化难的背后

实为政策下的市场“错配”

据市场数据统计，2023年第一批可售型人才房13个项目共推售9502套房源，整体已认购房源量6458套，认购率67.9%，高于去年批次整体认购率近两成，但具体来看，两房、三房的去化表现却大相径庭。

两房方面，总计推售房源5424套，已认购两房4821套，认购率高达88.8%。推售两房的项目除了龙岗回锅肉项目（安居灏龙苑、安居玥龙苑）表现差强人意，其余推售两房的人才房项目均达到100%认购率。

其中，包括含两房房源达2352套华发新城，作为年度最大的人才房项目，两次推售两房房源均售罄；另外单价高达6万的深铁熙府，两房房源达1065套，同样售罄。可以看出来，人才房二手房的认购情况，在数据层面是非常优异。

△华发新城选房现场丨图源华发新城公众号

三房方面，三房房源量4078套，已认购房源量1637套，认购率40.1%，略低于去年第一批人才房三房户型认购率。

其中，三房仅2个人才房项目售罄，分别为光明九樾广场和南头安居同乐馨苑。西乡安居栖鸿台三房去化率66%，排第三。其余人才三房项目认购率均不足50%，龙华星河开市客三房认购率23%，宝龙安居颢龙苑三房认购率22%，蛇口深铁熙府三房认购率15%，大鹏安居君兰湾府413套三房，已售4个月只认购4套。可以看出来，人才三房的认购率差异化巨大，整体认购率低。

从市场数据层面来看，人才房两房户型认购成绩优异，三房整体认购差强人意，这似乎意味着人才两房备受市场青睐，而三房户型却认购困难。

实际上，结合目前商品住房市场认购数据统计趋势以及三房申请条件的分析，同时根据市场专家观点剖析，三房认购率整体低下的核心原因，在于三房认购必须为4人家庭结构的严格条件，导致的市场“错配”。

事实上，从不同户型市场需求来看，三房户型已成为商品房市场主流产品，成为市场核心需求产品。根据乐有家研究中心数据统计分析，2015年-2022年，深圳近7年二手住宅成交户型占比发生明显变化。

深圳二手住宅成交主力户型已从两房变为三房，其中三房户型占比从29%上升至41%，而作为曾经主力的二房，成交占比则从36%下降至26%，减少10%，单房成交占比也减少了16%。这也意味着，三房户型早已成为主流户型，而两房户型已呈现市场边缘化趋势。

深圳地产知名专家朱文策，在自身主理公众号发表过一篇名为《不是“卖不动”，这一批人人才盘其实卖得“相当滴好”》文章，文章针对人才三房普遍市场购买率较低的原因分析提出，主要原因为三房申请的规则设计问题。

另外，据潮新闻针对近期报人才房专题报道内容，深圳房地产资深研究者指出，深圳人才房在户型选择方面限制较多，其中三房申购门槛要求严格，达不到4人家庭人数的人才只能申请两房，直接导致部分人才三房户型滞销。

而在官方的领导留言板上，亦有不少群众建议进一步放宽可售型人才房三房的申购门槛。

△图源丨领导留言板

不难看出，人才三房的家庭人数限制，也是导致许多对三房有需求的家庭不得不选择购买两房。目前人才住房市场上，二房户型数据表现优异，以及三房认购率低的背后，实际上为三房认购政策高企下的市场“错配”表现。

人才三房或将导致近百亿资源闲置

放宽三房认购条件迫在眉睫

三房高企的认购政策，在某种程度上，一方面已经无法满足人才正常对于三房居住的需求，另一方面，实际上也造成巨量的闲置资源浪费，同样不利于人才战略稳步推进。

从目前在售及已售人才房市场数据统计来看，第二批次三房房源共4519套，剩余房源约2392套。鉴于人才房市场价格为商品住宅6折，以3万/平单价，套均85平计算，已间接造成近61亿元资金闲置。

另外，从2019年11月，深圳首次推出可售型人才住房用地，在2021年第三轮集中供地时，又将宅地竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为“可售公共住房”。据统计，深圳可售型人才房用地和新建商品房配建的可售人才房，数量总和将超过40个，其中体量较大的项目共29个，可售货量超过3.2万套。

据网上信息爆料，今年入市的房源总数预计共计16409套。如果按照可入市人才房两房、三房1：0.82的比例计算，人才三房的套数将达7393套。以今年第一批次三房40.1%的认购率来计算，总计将有4435套三房闲置，闲置资源金额或将高达113亿元。

深圳地产知名专家朱文策，在其主理公众号另外一篇名为《可售型人才房“突然取消”以后》的文章中指出，目前三房的市场认购率低，直接导致大量资源的闲置，同样也不利于人才战略的推进。“四口之家”的条件，在目前三房政策不放松的情况下，目前大部分家庭仍需要时间才能满足，时间成本非常久。

一方面，三房目前严格的认购政策，造成大量人才家庭无法实现正常市场主流三房居住的需求，而二胎的门槛条件并非短时间能一蹴而就，且基于目前整体经济情况以及家庭承压的现状，二胎市场的家庭基数很难短时间内增加；

另一方面，三房未认购以及今年预计出来的人才三房的房源进一步垒高，将导致超过百亿的资金闲置，同样不利于人才政策的平稳推动。

城市的核心推动力在于人才，而唯有人才的正常居住需求得到完善的满足，才能实现真正意义上的人才安居，城市的人才吸引力才会进一步提高。随着2022年深圳常住人口的首次负增长，为了更好满足大量深圳人才对于人才三房的正常居住需求，同时进一步释放巨量闲置资源，放宽人才三房的认购条件已迫在眉睫！