历经15年的蔡屋围旧改终于迎来破冰。4月21日，深圳蔡屋围统筹片区城市更新项目召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会，标志着该项目取得实质性进展。而罗湖“旧改王”——京基集团作为蔡屋围城市更新统筹片区的参与者和推动者，也随即成为焦点。

蔡屋围村私宅物业拆迁改造动员大会现场

未来的蔡屋围比肩曼哈顿华尔街

早在2013年，蔡屋围统筹片区城市更新就被列入全市重点更新项目。统筹片区主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等改造区域。该统筹片区用地面积335480.5㎡，拆除用地范围面积301741㎡，计容积率总建筑面积2676700㎡。其中蔡屋围村的改造体量约占总体量的三分之一。

蔡屋围统筹片区城市更新完成后，将对罗湖的可持续发展产生巨大的推动作用。蔡屋围片区将比肩曼哈顿华尔街、伦敦金丝雀、巴黎拉德芳斯、香港中环等高级城市中心，成为粤港澳大湾区的焦点。

蔡屋围旧改上演“拉锯战”

2004年，京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议。根据当时的协议，京基集团将蔡屋围城中村近4.6万㎡的土地（包括宅基地）收归囊中。

京基与蔡屋围旧改之间旷日持久的“拉锯战”也由此展开。

2006年，深圳蔡屋围金融中心规划出台，蔡屋围被定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心。但在签署协议拿地三年后，直到2007年，京基才以过千万元的代价拔掉最后一颗钉子户。

按照当时蔡屋围金融中心的规划，京基要分四年投入共40亿元，即每年投入约10亿元进行开发。虽然在这个基础之上，京基集团相继开发出京基100大厦等标杆性超高层建筑，但后来的事实也证明，该笔资金投入还是对京基当时的现金流产生影响。

2008年，因为过度扩张，京基的资金链不堪重负，蔡屋围金融中心项目开发曾一度陷入僵局。

京基100城市综合体项目打造了多方共赢的城市更新“蔡屋围模式”

直到2017年3月，罗湖区城市更新工作领导小组会议研究，最终通过对该项目有关经济技术指标进行优化、调整。

据了解，蔡屋围集体物业的签约于2018年7月已完成。自本次动员大会后，京基地产与蔡屋围股份公司将于下月启动城中村私宅物业的签约，计划在2019年内实现动工。

名副其实的罗湖旧改之王

蔡屋围统筹片区城市更新项目的推进，也将进一步增加京基在深圳旧改领域的筹码。

据不完全统计，除了蔡屋围，京基在罗湖就还有布心村、水围村、水贝村、湖贝新村、罗芳村等旧改项目，拆除用地面积在50万㎡以上。此外，该公司还在宝安、龙岗、南山、福田等区域拥有多个旧村改造项目。

布局布心村、水围村旧改

布心村（约7.8万㎡）、水围村（约3.4万㎡）位于深圳市罗湖区东湖街道，东依丹平快速路、深圳水库，南邻布心路，西接东晓路，北至翠荫路，距轨道五号线布心站、太安站500米范围内，交通区位优越。

东湖街道布心村水围村城市更新单元，早在2016年便纳入深圳市城市更新第十批计划草案中，并于2017年审议通过成功立项。2017年8月，布心股份公司与京基地产正式签订了相关合作协议。

项目拟拆除重建用地面积11.26万㎡，更新方向为居住、商业等功能，且拆除重建用地范围内将落实不少于13000㎡的教育设施用地、2877㎡文体设施用地、1947㎡的公园绿地。

布心村水围村城市更新单元拟拆除范围示意图

水贝村旧改建设中

水贝村城市更新单元项目早在2013年就列入深圳市城市更新第二批计划，城市更新单元用地面积53710㎡，共包括两块用地，其中北部地块用地位于水贝一路北侧，南部地块用地位于水贝一路南侧，拟拆除用地面积约5.2万㎡，开发建设用地面积约4.4万㎡，计容建筑面积约39.7万㎡，包含住宅、商业、办公、保障房、幼儿园及各类公共配套。

目前，项目主体正在建设中，将建地面部分。

水贝村规划概念图，来源：京基水贝村城市更新项目

湖贝新村旧改启动

东门街道湖贝新村片区城市更新单元于2019年1月进行更新意愿公告，拆除重建面积73704.25㎡，拟更新方向为居住、商业。

罗芳村旧改全面开拆

罗芳村城市更新单元位于黄贝街道罗芳社区，延芳路北侧，已列入《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区排名前列批计划》，并于2017年6月6日和2018年12月13日进行了公告，又于今年4月进行重新公告，新增了关于公共利益用地和有效期的内容，拟拆除重建范围面积约11.99万㎡，拟更新方向为居住、商业等功能。项目已于2018年年底全面开拆。

罗芳村城市更新单元拟拆除范围示意图

京基对于旧改项目的布局还在持续。京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万㎡以上，货值或达到约4000亿元以上。

来源：合一城市更新综合整理深圳特区报、观点、罗湖区城市更新和土地整备局