一、全国数据

1、房地产开发投资微落。

2018 年 1-10 月，全国完成房地产开发投资 99,325 亿元，同比增长 9.7%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点。其中，住宅投资 70,370 亿元，同比增长 13.7%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为 70.8%。10 月单月全国房地产开发投资额同比上升 7.7%

2、10 月销售面积继续3月负增长。

10 月全国商品房销售面积同比下降 3.1%，疲态持续。2018 年 10 月，全国实现商品房销售面积13804 万方，同比下降 3.1%，前值为-3.6%，增速较上月回升 0.5 个百分点。连续三个月负增长。

10 月销售均价为 8535 元/平方米，同比增长 9.7%，前值为 10.7%，持续抬升的销售均价继续销售金额的抬升， 10 月实现销售金额 11782 亿，同比增长 6.3%，前值为 6.7%。

2018 年 1-10 月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为 133117 万方/115914 亿/8708 元/平方米，同比增速分别为 2.2%/12.5%/10.1%， 增速前值分别为 2.9%/13.3%/10.2%。10 月全国房地产市场销售疲态持续，中、西部楼市分化明显，10 月单月销售面积同比增速为-1.8%和 5.6%，前值为 0.5%和 0.3%。中部地区经过前期严厉的调控政策进入负增长区间，西部地区单月销售面积同比增速止跌回升。

受到楼市降温的影响，10 月份居民新增中长期贷款 3730 亿元，同比上升 0.5%，环比下降 13.4%。

3、新开工面积微落。

从供应先行指标来看，1-10 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 16.3%和上升 19%，分别较1-9 月回落 0.2 个百分点和回落 0.5 个百分点。其中，10 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 14.7%和上升 14.5%。1-10 月的商品房和住宅的施工面积分别同比上升 4.3%和上升 5.2%，分别较 1-9 月扩大0.3 个百分点和扩大0.3 个百分点。其中，10 月单月商品房和住宅的施工面积分别同比上升20.6% 和上升 20.2%。1-10 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 12.5%和下降 12.6%，分别较 1-9 月扩大 1.2 个百分点和扩大 0.2 个百分点。其中，10 月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 20.9% 和下降 14.4%。

4、土地供给微落。

从土地市场指标来看，1-10 月的土地购面积为 21,963 万平方米，同比上升 15.3%，较 1-9 月回落 0.4 个百分点，其中，10 月单月土地购面积同比上升 12.2%。1-10 月的土地成交款为 11,695 亿元，同比上升 20.6%；1-10 月的土地成交楼面均价为 5,325 元/平米，同比上升 4.6%，较 1-9 月回落 1.4 个百分点。

二、样本70城

5、商品房成交面积。样本 70 城市，10 月份同比上涨 6%，环比下降 1.6%，累计同比上涨 2.1%。全国非样本城市6-9 月成交面积累计同比在 5%左右，有下降的趋势。

6、商品房成交金额。样本 70 城市，10 月份同比上涨 18%，环比下降 4%，累计同比上涨 13%。全国非样本城市近6-9 月成交面积累计同比在 21%左右，有下降的趋势。

7、成交均价同比增速仍为正，环比三线下滑。

一线城市 10 月份成交均价同比上涨 24%，环比上涨 18%，主要因为一线城市在调控政策下， 成交出现区域结构化调整，拉升了整体的成交均价，市场的观望情绪依旧存在。

二线城市 10 月同比上涨 10%，环比上涨 4%，市场需求依旧较强。

强三、四线城市 10 月同比上涨 7%， 环比下降 2%，弱三、四线城市同比上涨 6%，环比下降 3%，三、四线城市房价同比增速仍为正，市场热度在延续，房价目前整体仍较平稳，整体房价受未来市场供应增加的影响，预计将有稳中略降的趋势。

8、供求关系分析。

（1）一线城市供略大于求。整体处于供略大于求的情况，面积去化率呈现下降趋势。2018 年 10 月，供应累计同比 48%， 成交累计同比-2%，供应增速高于成交增速，累计供求比在 1.18，有持续上升的趋势。

（2）二线城市供小于求。整体市场处于供小于求的状态，需求依旧旺盛，面积去化率走低，但仍保持较高水平。2018 年 10 月供应累计同比 8%，成交累计同比-5%，供应增速高于成交增速，累计供求比在 0.94， 呈现上升趋势，较 9 月略高。

（3）三四线城市

——强三、四线城市供求基本平衡，面积去化率稳中略降，在80%左右。整体供求处于供求平衡的状态，面积去化率有下降趋势，但仍处于高位。2018 年 10 月，供应累计同比 26%，成交累计同比 15%，供应增速高于成交增速，累计供求比在 1.09，较 10 月略降。

——弱三、四线城市供求基本平衡。2018 年 10 月，供应累计同比 39%，成交累计同比-2%，供应增速高于成交增速，累计供求比在 1.07，较上月略有提升。

三、重点城市

1、供应层面

一线持续修复，二线分化明显，三、四线依旧高增速

一线城市供应持续修复，北京、上海表现突出，二线城市出现两级分化，多数城市依旧保持较高的累计同比增速，三、四线除个别城市外，供应依旧呈现高增速，表示开发商正在抓紧出货。   供应面积层面，44 个城市中 34 个城市累计同比增长。累计同比增速一线城市平均 52%，二线城市平均 12%，三、四线城市平均 44%。

      2、成交层面

一线城市观望情绪依然较大，二线城市相对较平稳，三、四线城市整体波动较大，各城市根据自身的情况，走出独立的行情。

      成交面积层面，45 个城市中 22 个城市累计同比增长，一线城市除深圳累计同比增速较快、达到 23%外，其他城市累计成交同比仍处于低位，一线整体平均值 2%。二线城市多数累计同比增速为负，累计成交同比平均值 0%，三、四线城市有明显的分化现象，累计成交同比波动大，平均值 20%。

3、存量去化周期。

各能级城市存量去化周期基本处于低位，约3成城市环比下降

我们认为存量去化周期是调节市场的关键指标，过低则进一步促进消费者的购房热情，市场调控一旦有边际放松，存量较低的城市将会通过供求的调节出现一波成交行情。44 城中存量去化周期超过 2 年、存在预警的有 5 个城市，占比 11%，分别为深圳、沈阳、大连、厦门、汕头。其他大量的三、四线城市，由于上轮棚改的刺激，城市的存量也处于过往的相对低位。