龙湖的股价在昨天经历了“惊魂一刻”，吓坏了龙湖的投资者，也吓坏了整个行业。

我对龙湖一直保持高度关注，昨天也听了电话会的内容。综合来看，如果只是说“安全”，那我坚定相信龙湖是安全的。如果连龙湖都不相信，那整个房地产游戏也不用参与了。（当评价一家公司安全都成了上限，也是行业悲哀）。我们对龙湖的期待，应该更乐观一点。正如吴老师所说，“行业最黯淡时，反而是看机会的时候”。

01

如今的房地产市场已经是惊弓之鸟，凡有风声鹤唳，必是草木皆兵。一张不明出处的截图，一句暧昧不清的传言，就能抹杀一家企业几十年的努力。我最担心的事情还是发生了，龙湖在昨天也吓坏人。

8月10日，龙湖股价大幅下跌。截至收盘，报收20.90港元/股，市值蒸发246亿港元，跌幅16.4%，几乎跌去一整个融创。现在的房地产，最怕的就是哪家公司股价突然大跌，你一跌，别人就以为：机构掌握的信息比我们多，这肯定是有问题了。

但不能一概而论，龙湖是有些不同的，和今年以来发生在旭辉、金地股价上的事情高度类似，都是“市场传言+看空报告”，令人怀疑是做空行为。

昨天的下跌，一则缘起龙湖商票逾期的传言。二则缘起瑞银的研报——碧桂园、万科、旭辉、龙湖四家房企的自由现金流均在今年上半年为负，由此将龙湖评级下调至“中性”，并进行削价。

龙湖也快速回应了。

昨天下午6点，龙湖管理层召开电话会，董事会主席吴亚军、董事会副主席邵明晓、首席执行官陈序平、首席财务官赵轶，高管团队悉数出席。

龙湖澄清称，“商票逾期是完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。”管理层表示，从去年开始，龙湖就没有新增商票，目前商票余额大约7个亿，计划在今年年底前逐步兑付到位。

电话会结束没多久，上海票据交易所发布公告表示，经过核实，截至2022年8月10日，龙湖集团无商票违约和拒付记录，相关谣传不实。

02

“股价大跌，我们本身也没有太在意，原因就是这是市场惊慌导致的，龙湖的债务结构良好，企业根本没出什么状况，还是在正常地运作和运行。”吴亚军在电话会上表示，“凡事预则立不预则废，龙湖预见这些问题是比较早的，就是依靠我们的原则和纪律，才走到今天。”

对于龙湖整个公司的基本面，我们可以从如下几个方面看。

1、今年债务已偿清。

龙湖是一家极其关注现金流安全的房企，资金充沛到可以提前还债。

管理层在电话会上披露，截至目前，龙湖一年内到期债务占总体债务比例不到10%，7月19日偿还熊猫中票3亿元后，今年已经没有需要兑付的债务。

截至2021年底，龙湖的综合借贷为1920.7亿元，在手现金为885.3亿元（其中预售监管资金为318.1亿元），净负债率为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍。

这一串数字是什么概念？

央行、银保监会提出的“三道红线”指标是，剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。龙湖连续六年保持在“绿档”，现金短债比更是行业较高水平。

融资成本同样保持先进优势。2021年龙湖平均借贷成本为4.14%，相比2020年下降0.25个百分点，是民营房企阵营的较低水平，甚至优于招商蛇口、保利发展等央企。

截至目前，龙湖集团仍维持信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是为数不多获得境内外全投资级评级的优质房企。

2、销售额同比接近回正

为瑞银指摘的自由现金流为负问题，龙湖在销售面上出现了恢复。

7月，龙湖实现全口径销售金额182亿元，同比下降4%，销售额同比接近回正，远远优于TOP 10的房企7月销售额平均降幅为16.4%的水平。8月，龙湖还有几个比较大的项目入市，比如杭州一个货值50亿元的新盘，预计将会带来良好的销售表现。

根据克而瑞公布的《2022年1-7月中国房地产企业销售榜TOP200》，2022年全口径销售额累计超千亿房企扩大到10家，龙湖以全口径销售金额1040.8亿元入围。

优质的土地布局，是龙湖销售继续向好的保障。

在7月底的一次内部交流会议上，龙湖管理层表示，以销定投的策略，倒逼团队对投资精准闭环实施更加严密。“现在只要是有一块地或者是几块不行，基本投资就是失败。所以我们要求每一块地的投入都是有能够确定的去化率。”

去年四季度以来，龙湖在土地市场表现进取，以底价拿到很多项目。今年1-7月，龙湖累计新获取土地20宗，权益地价168亿元，货值600亿元，新增项目主要位于北京、杭州、成都、合肥等比较安全的城市。

管理层表示，目前龙湖的城市覆盖数为69个，是TOP 10房企里进入城市最少的，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，为提升可售物业的周转水平奠定良好基础。

3、商业转型成功。

电话会上，吴亚军表示，当下公司管理层考虑的是怎么增加持续性的运营型收入。这是因为，相比地产开发业务，经营性业务因为持续稳定的现金流量，更有能力熨平经济波动，穿越周期。

前两天观点博鳌房地产论坛上，商业地产大佬、恒隆集团董事长陈启宗对龙湖不吝夸赞之词。他说，“在行业也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一个朋友，就是龙湖的吴亚军女士，她头脑清醒，她不是较大的，但是是较好的之一。恒隆有恒隆的成功，龙湖有龙湖的成功。”

根据龙湖披露的信息，2021年，龙湖已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿元，跑赢万科的76.2亿元。值得一提的是，龙湖商业板块毛利率达到75%，赚钱能力惊人，已经成长为龙湖在行业周期发展中可攻可守的利器。

2021年，龙湖亦宣布冠寓实现首年盈利1.4亿元，是排名前列公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。截至2021年底，龙湖冠寓累计开业10.6万间，规模位列集中式公寓全国第二位；实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，整体出租率达92.9%。龙湖管理层表示，未来冠寓业务的发展会保持双位数的年化增长速度。

吴亚军认为，现在不是看风险，反而是看机会的时候。“行业最黯淡的时候，我们反而往光明处看，往机会处看。这个行业出清以后，对于优秀的公司，对于龙湖这样的公司，我觉得是一直会存在机会的。我这点信心是非常足的。”

03

对投资者而言，我们这个时候应当如何看待行业？如何判断一家公司靠不靠谱？

坦白讲，现在整个房地产行业已经是XT性风险了，在这个环境下，你要说买地产股能赚到钱，太难了，所有的房企股票都在跌。就像市场全局性调整来临，所有的城市房价都会跌一样。像龙湖这样的可以说是最稳健的开发商，股价从较高点到现在也跌去了接近6成。对于普通的投资者来说，负责任的说法是，你这时候当然不能碰。

但是对于那些已经在局中的投资者呢？比如你之前买了龙湖的股民，一下子看到这个局面，想不想跑？要不要跑？

如果让我来结合今天的事件梳理我的标准以及对龙湖的看法，我觉得用以下三句话，供大家参考。

排名前列，时刻牢记一点：买股票的背后是买公司。这是我认为最有价值的投资理念。

你买的不是那个时刻上下浮动的股价，而是那家公司的生意模式、业绩、管理层。那你关注的无疑应当是这个公司的基本面，如果基本面出了大问题，那么很简单，任何情况下都要立即卖掉。但如果基本面没有问题，那么即便是股价大幅杀跌也没有必要去跑，相反，很多时候它会制造更好的买入机会。这一点，巴菲特的“农场论”我觉得说得特别好，值得大家找来读读。

以这个标准来看龙湖这次的股价大跌，我相信持有龙湖的小伙伴心态会变得平静很多。我是比较坚定地相信，龙湖的基本面没有问题（下面还会说我的其它理由）。你可以说这是估值的问题，但不是基本面问题。

除了公开出来的财务数据证明之外，我更关注的是龙湖的生意模式——我认为龙湖是少有的几家已经成功转型的开发商，无论是住宅开发，还是商业地产，还是长租公寓，还是物业板块，这几个赛道龙湖都建立了自己很好的竞争力，不但都打出了很好的拳头品牌（天街、冠寓），而且都在贡献非常丰厚的收入和利润。这些在未来，会表现得更加明显。

这是最重要、最核心的一个判断标准，关乎你愿不愿意长期与龙湖同行。

第二，公司的财务稳健度是一个基本盘。

财务指标，反映的是公司的经营质量。你借了太多钱、借了太多贵的钱，那你一定是赚不到多少钱，这是常识。去年以来，投资者最关注房企的，就是这一点。哪家一说爆雷，市值就是按90%去蒸发了。在这一点上，龙湖也没有问题。放眼全行业，它是数一数二的。尤其是它身为一家民企，却常年能够拥有全行业较低的借贷成本。便是明证。这一点，上面很多数据都有了。我觉得有说服力，尤其是龙湖下半年打算提前还钱，我是很佩服的。如果这样你还觉得它会爆，那我觉得整个行业都不得行了。

第三，管理层的历史信誉才是根本。

我要再次强调这一点，可能是因为我对管理层有“洁癖”，但事实证明了我是对的。今天判断一家房企是不是安全，大家主要看第二点，但其实不够。一个简单的证据是：有好几家“三道红线”全都满足的房企最后爆雷了。这说明了，在极端环境下，传统的评价手段并不完全有效。不是你去年的财务指标没问题，就意味着今年的也安全。所以，我们需要再多一个安全阀。

我主张重点看管理层，尤其是看管理层的历史信誉，看他们历史上有没有过冒进扩张，有没有政商关系的不检点，有没有过重大违法违规，有没有过公开造假……这些你随便对照一下，就可以发现：有的企业爆雷，在历史上都是有迹可循的。这就像个习惯一样，坏习惯会重复，好习惯也会重复。

而在这一点上，龙湖让我很放心。龙湖不是今天谨慎和稳健，而是一直习惯性的谨慎和稳健，投资的原则和纪律，在每一年的年报里都得到了非常严肃的贯彻。这一点，只要你是股市里的老司机就会懂，太重要了。

并不是一个简单的财务指标，而是同时用这三个标准去判断，我才会比较坚定地投票给龙湖。我不知道它还能赚多少钱，但是我相信：如果中国的房地产行业最终只有少数几家开发商能够成功穿越周期，那么，龙湖一定会是其中一家。

来源：朱罗纪公众号