吴亚军:行业最黯淡时,反而是看机会的时候

搜狐焦点深圳资讯 2022-08-12 09:28:43
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除了公开出来的财务数据证明之外,我更关注的是龙湖的生意模式——我认为龙湖是少有的几家已经成功转型的开发商,无论是住宅开发,还是商业地产,还是长租公寓,还是物业板块,这几个赛道龙湖都建立了自己很好的竞争力,不但…

龙湖的股价在昨天经历了“惊魂一刻”,吓坏了龙湖的投资者,也吓坏了整个行业。

我对龙湖一直保持高度关注,昨天也听了电话会的内容。综合来看,如果只是说“安全”,那我坚定相信龙湖是安全的。如果连龙湖都不相信,那整个房地产游戏也不用参与了。(当评价一家公司安全都成了上限,也是行业悲哀)。我们对龙湖的期待,应该更乐观一点。正如吴老师所说,“行业最黯淡时,反而是看机会的时候”。

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如今的房地产市场已经是惊弓之鸟,凡有风声鹤唳,必是草木皆兵。一张不明出处的截图,一句暧昧不清的传言,就能抹杀一家企业几十年的努力。我最担心的事情还是发生了,龙湖在昨天也吓坏人。

8月10日,龙湖股价大幅下跌。截至收盘,报收20.90港元/股,市值蒸发246亿港元,跌幅16.4%,几乎跌去一整个融创。现在的房地产,最怕的就是哪家公司股价突然大跌,你一跌,别人就以为:机构掌握的信息比我们多,这肯定是有问题了。

但不能一概而论,龙湖是有些不同的,和今年以来发生在旭辉、金地股价上的事情高度类似,都是“市场传言+看空报告”,令人怀疑是做空行为。

昨天的下跌,一则缘起龙湖商票逾期的传言。二则缘起瑞银的研报——碧桂园、万科、旭辉、龙湖四家房企的自由现金流均在今年上半年为负,由此将龙湖评级下调至“中性”,并进行削价。

龙湖也快速回应了。

昨天下午6点,龙湖管理层召开电话会,董事会主席吴亚军、董事会副主席邵明晓、首席执行官陈序平、首席财务官赵轶,高管团队悉数出席。

龙湖澄清称,“商票逾期是完全的谣言,关注到相关源头,已经准备追诉。”管理层表示,从去年开始,龙湖就没有新增商票,目前商票余额大约7个亿,计划在今年年底前逐步兑付到位。

电话会结束没多久,上海票据交易所发布公告表示,经过核实,截至2022年8月10日,龙湖集团无商票违约和拒付记录,相关谣传不实。

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“股价大跌,我们本身也没有太在意,原因就是这是市场惊慌导致的,龙湖的债务结构良好,企业根本没出什么状况,还是在正常地运作和运行。”吴亚军在电话会上表示,“凡事预则立不预则废,龙湖预见这些问题是比较早的,就是依靠我们的原则和纪律,才走到今天。”

对于龙湖整个公司的基本面,我们可以从如下几个方面看。

1、今年债务已偿清。

龙湖是一家极其关注现金流安全的房企,资金充沛到可以提前还债。

管理层在电话会上披露,截至目前,龙湖一年内到期债务占总体债务比例不到10%,7月19日偿还熊猫中票3亿元后,今年已经没有需要兑付的债务。

截至2021年底,龙湖的综合借贷为1920.7亿元,在手现金为885.3亿元(其中预售监管资金为318.1亿元),净负债率为46.7%,剔除预收款后的资产负债率为67.4%,剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍。

这一串数字是什么概念?

央行、银保监会提出的“三道红线”指标是,剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。龙湖连续六年保持在“绿档”,现金短债比更是行业最高水平。

融资成本同样保持领先优势。2021年龙湖平均借贷成本为4.14%,相比2020年下降0.25个百分点,是民营房企阵营的最低水平,甚至优于招商蛇口、保利发展等央企。

截至目前,龙湖集团仍维持信用评级机构的认可,惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,是为数不多获得境内外全投资级评级的优质房企。

2、销售额同比接近回正

为瑞银指摘的自由现金流为负问题,龙湖在销售面上出现了恢复。

7月,龙湖实现全口径销售金额182亿元,同比下降4%,销售额同比接近回正,远远优于TOP 10的房企7月销售额平均降幅为16.4%的水平。8月,龙湖还有几个比较大的项目入市,比如杭州一个货值50亿元的新盘,预计将会带来良好的销售表现。

根据克而瑞公布的《2022年1-7月中国房地产企业销售榜TOP200》,2022年全口径销售额累计超千亿房企扩大到10家,龙湖以全口径销售金额1040.8亿元入围。

优质的土地布局,是龙湖销售继续向好的保障。

在7月底的一次内部交流会议上,龙湖管理层表示,以销定投的策略,倒逼团队对投资精准闭环实施更加严密。“现在只要是有一块地或者是几块不行,基本投资就是失败。所以我们要求每一块地的投入都是有能够确定的去化率。”

去年四季度以来,龙湖在土地市场表现进取,以底价拿到很多项目。今年1-7月,龙湖累计新获取土地20宗,权益地价168亿元,货值600亿元,新增项目主要位于北京、杭州、成都、合肥等比较安全的城市。

管理层表示,目前龙湖的城市覆盖数为69个,是TOP 10房企里进入城市最少的,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,为提升可售物业的周转水平奠定良好基础。

3、商业转型成功。

电话会上,吴亚军表示,当下公司管理层考虑的是怎么增加持续性的运营型收入。这是因为,相比地产开发业务,经营性业务因为持续稳定的现金流量,更有能力熨平经济波动,穿越周期。

前两天观点博鳌房地产论坛上,商业地产大佬、恒隆集团董事长陈启宗对龙湖不吝夸赞之词。他说,“在行业也有一些非常成功的例子,我非常敬佩一个朋友,就是龙湖的吴亚军女士,她头脑清醒,她不是最大的,但是是最好的之一。恒隆有恒隆的成功,龙湖有龙湖的成功。”

根据龙湖披露的信息,2021年,龙湖已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅,商业租金收入同比增长40%至81.5亿元,跑赢万科的76.2亿元。值得一提的是,龙湖商业板块毛利率达到75%,赚钱能力惊人,已经成长为龙湖在行业周期发展中可攻可守的利器。

2021年,龙湖亦宣布冠寓实现首年盈利1.4亿元,是首个公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。截至2021年底,龙湖冠寓累计开业10.6万间,规模位列集中式公寓全国第二位;实现租金收入22.3亿元,同比增长23%,整体出租率达92.9%。龙湖管理层表示,未来冠寓业务的发展会保持双位数的年化增长速度。

吴亚军认为,现在不是看风险,反而是看机会的时候。“行业最黯淡的时候,我们反而往光明处看,往机会处看。这个行业出清以后,对于优秀的公司,对于龙湖这样的公司,我觉得是一直会存在机会的。我这点信心是非常足的。”

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对投资者而言,我们这个时候应当如何看待行业?如何判断一家公司靠不靠谱?

坦白讲,现在整个房地产行业已经是XT性风险了,在这个环境下,你要说买地产股能赚到钱,太难了,所有的房企股票都在跌。就像市场全局性调整来临,所有的城市房价都会跌一样。像龙湖这样的可以说是最稳健的开发商,股价从最高点到现在也跌去了接近6成。对于普通的投资者来说,负责任的说法是,你这时候当然不能碰。

但是对于那些已经在局中的投资者呢?比如你之前买了龙湖的股民,一下子看到这个局面,想不想跑?要不要跑?

如果让我来结合今天的事件梳理我的标准以及对龙湖的看法,我觉得用以下三句话,供大家参考。

第一,时刻牢记一点:买股票的背后是买公司。这是我认为最有价值的投资理念。

你买的不是那个时刻上下浮动的股价,而是那家公司的生意模式、业绩、管理层。那你关注的无疑应当是这个公司的基本面,如果基本面出了大问题,那么很简单,任何情况下都要立即卖掉。但如果基本面没有问题,那么即便是股价大幅杀跌也没有必要去跑,相反,很多时候它会制造更好的买入机会。这一点,巴菲特的“农场论”我觉得说得特别好,值得大家找来读读。

以这个标准来看龙湖这次的股价大跌,我相信持有龙湖的小伙伴心态会变得平静很多。我是比较坚定地相信,龙湖的基本面没有问题(下面还会说我的其它理由)。你可以说这是估值的问题,但不是基本面问题。

除了公开出来的财务数据证明之外,我更关注的是龙湖的生意模式——我认为龙湖是少有的几家已经成功转型的开发商,无论是住宅开发,还是商业地产,还是长租公寓,还是物业板块,这几个赛道龙湖都建立了自己很好的竞争力,不但都打出了很好的拳头品牌(天街、冠寓),而且都在贡献非常丰厚的收入和利润。这些在未来,会表现得更加明显。

这是最重要、最核心的一个判断标准,关乎你愿不愿意长期与龙湖同行。

第二,公司的财务稳健度是一个基本盘。

财务指标,反映的是公司的经营质量。你借了太多钱、借了太多贵的钱,那你一定是赚不到多少钱,这是常识。去年以来,投资者最关注房企的,就是这一点。哪家一说爆雷,市值就是按90%去蒸发了。在这一点上,龙湖也没有问题。放眼全行业,它是数一数二的。尤其是它身为一家民企,却常年能够拥有全行业最低的借贷成本。便是明证。这一点,上面很多数据都有了。我觉得有说服力,尤其是龙湖下半年打算提前还钱,我是很佩服的。如果这样你还觉得它会爆,那我觉得整个行业都不得行了。

第三,管理层的历史信誉才是根本。

我要再次强调这一点,可能是因为我对管理层有“洁癖”,但事实证明了我是对的。今天判断一家房企是不是安全,大家主要看第二点,但其实不够。一个简单的证据是:有好几家“三道红线”全都满足的房企最后爆雷了。这说明了,在极端环境下,传统的评价手段并不完全有效。不是你去年的财务指标没问题,就意味着今年的也安全。所以,我们需要再多一个安全阀。

我主张重点看管理层,尤其是看管理层的历史信誉,看他们历史上有没有过冒进扩张,有没有政商关系的不检点,有没有过重大违法违规,有没有过公开造假……这些你随便对照一下,就可以发现:有的企业爆雷,在历史上都是有迹可循的。这就像个习惯一样,坏习惯会重复,好习惯也会重复。

而在这一点上,龙湖让我很放心。龙湖不是今天谨慎和稳健,而是一直习惯性的谨慎和稳健,投资的原则和纪律,在每一年的年报里都得到了非常严肃的贯彻。这一点,只要你是股市里的老司机就会懂,太重要了。

并不是一个简单的财务指标,而是同时用这三个标准去判断,我才会比较坚定地投票给龙湖。我不知道它还能赚多少钱,但是我相信:如果中国的房地产行业最终只有少数几家开发商能够成功穿越周期,那么,龙湖一定会是其中一家。

来源:朱罗纪公众号

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