大佬明确看空深北上?另一位号称2018年将是对空头的屠杀

搜狐焦点深圳资讯 2018-04-27 08:55:21
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你信谁?

来源:二环十三套、数据话房

原标题:欧成效:2018年将是对空军的屠杀!

4月18号,欧神欧成效和同为大V的杨红旭老师在上海滩做了一场分享,活动叫2018房地产财富智享会,由海狸房和家、微博房产、WEIMEDIA未亦传媒联合主办。

前两天俗务缠身,我只粗略看了一下直播,感觉还是有不少可以学习研究的地方,终于抽时间整理了一下文字稿。总结了两位老师的观点,供大家参考吧。

引:杨红旭老师在欧神之前做了演讲,很多人对他在网上看空、不实地踩盘略有微词,杨老师给出了相应回应,并给出了宏观上的个人分析。

1

杨红旭:京沪永远涨大体上是没问题的

但不能以季度、半年为单位

我01年到上海,之前是做房地产策划。大家有熟悉上海的,知道03-05年上海楼市非常的热,包括温州的一些资金进入,包括长三角都是大涨。

所以05年出了个国八条,然后出现了一个大的降幅,06年很多人闹着要退房,打官司,赔违约金也要退房。我就决定开始研究。

很多人说我是键盘侠,喷我不懂燕郊,问我有没有踩盘200个。

告诉各位,我从来没有过踩盘200个,燕郊我一次也没去过。17年2月我说过,中国较大的泡沫就是燕郊、环京,然后就……这个东西不是你踩盘多少的问题,是宏观中观微观的东西。

这个东西不是我唱空了就会跌,也不是欧神唱多了就会涨(听到这儿我喷了,高级黑)

这个不是你多军或者空军就能阻挡市场大势的变化,市场就是这样,有多就有空,一定会有分歧。市场没有一直涨的也没有一直跌的。财上海说京沪永远涨,昨天晚上我们约他吃饭他没来。

京沪永远涨这个我觉得大体上是没问题的,只不过你不能以季度、半年、一年为单位,比如说我以三年五年作为一个周期看这样。

2017年上海二手房跌了10个点,我们能说它涨了吗。

这是一个开头啊,今天讲三个东西。时间有限大概过一过。

短周期的理论及实践

房地产的板块轮动规律

消费者购房的体系

2

我认为2019年楼市会稳中趋松

类似14年

这有一张图,根据过去多年政策的变化,梳理了一下。这是中国70个城市总的房价走势和上海的走势的对比。(部分演讲ppt视频里没给正脸儿,对不起)

这个房价走势有涨有跌,但是你会发现涨的时候多。05年和08年大家都是低迷,但你发现13年,上海的同比涨幅远远强于全国,顶峰出现在2016年。

全国目前还是在涨,但是在收窄,5%左右。

那么如何去判断楼市短周期的波动,什么在决定短期因素呢?我总结之后有四个主要因素:经济、政策、资金、存货。

经济比较宏观,政策和资金是核心。排名前列看政策第二看资金,如果这个我们把握住了,就大体上把握住房价波动的节奏。

过去十几年,中国经济较高温的时候是07年。现在我们说中美打贸易战,当年中国加入wto后,到了07年制造业情况是较好的。08年爆发危机后遭遇了一次变化,从10年开始,中国经济正式开始告别两位数(指gdp增长),这是个宿命。

只需要十年,中国gdp总量会超过美国。中国gdp年增长6.9%,美国2.6%。现在中美和八十年代日美很像,那时候日本经济体量是世界老二

然后美国开始打压日本,签订广场协议,使日元对美元升值,90年代初日本股市房市泡沫破裂。现在日本几大都市圈的地价,是91年高峰期的30%。

很多人很悲观,但是呢,日本这个泡沫破裂然后趴在地板上,是一个孤本,全球只有一例。我不相信中国会这样,我相信d中央的智慧。

这两天不是降准么,有人问是不是跟放水有关系,这个也是和贸易摩擦有关系的……14年有一段时间人民币对美元是贬值的,然后都很紧张,到了16年人民币汇率升值,外汇储备保住了,但是到了今年3月份,又出现了一次外储的下滑,一旦外储下滑,印钞机就会减速。

这次的定向降准也是应对一些资金出现偏离的状态。我们现在存储率比较高,利率比较低,存储率往下降是有空间的,但是利率不会,有可能会加息。(这段儿核心意思:降准是定向的、加息是可能的)

我们只要知道中国现在的增长率就像一个L型,在六点儿多稳住了,企稳了。当企稳我们不要太关心经济面对楼市短频的影响。

我们说经济走势和房市走势从大的格局上是个正相关,经济好了大家有钱了就买房了。

但是短期来看,经济走势和房市走势是个负相关,就像开发商说的房地产是个夜壶,当经济低迷的时候会拿房地产来救经济,比如08年11年12年14年都这样。目前呢经济就是一个低位徘徊,所以可以忽略经济变化对楼市短期的影响。

接着是政策,这个非常关键。

今年3月份开了两会,每年有两个重要会议值得关注,还一个是12月的中央经济工作会议,会透露出宏观上领导对房地产是什么态度。

13年是没有支撑的,整个楼市是偏平的。14年开始说完善住房保障体系,但说“分类调控”了。2014年2、3季度很多城市放松限购限价,比如杭州,告别了长达四年的低迷,这是一个政策信号。

15年说稳定住房消费,什么时候说稳定那一定是利好,2015利好很多。16年,政策略有收紧。

17年去库存,提到的三四线,没有说一二线,为什么,因为16年一二线过热,库存去的差不多了。所以说17年买房,肯定要去三四线,一二线不支持了。

2018年,我认为是中性的,虽然说房住不炒,但没说抑制,如果个别城市偏热,比如说前三个月的昆明大连沈阳,会给一些抑制。

我认为2019年会稳中趋松,类似14年。那20年会不会有一个大的刺激?我认为要看19年底,2020年3月的两次大会。

3

我看空一个是短期的,一个是结构性的

我最近看空18个城市

xiong安是一张白纸绘蓝图,有独立的房地产机制,那别的城市还是延续以前的,长效机制在建立,租赁住房大力发展。

像很多地方zf都把租赁住房当一个政绩,使得将来商品房会有一个稀缺性,也会分流一些需求,所以说各位将来买房子,不要盯着所谓刚需房,因为将来刚需可能会租房子, 但是改善的需求一直在,租赁住房不能满足改善的需求。

货币周期比较好的时候都是楼市比较好的时候,像09年大放水,刺激较高。13年小放水,是一个小行情。13年很多弱二线是没行情的比如无锡南通昆明沈阳,货币的量放的不够,全国只有局部行情。

因为经济降速,m2是往下走的,但是m1不一样。我们这次大行情是在2015年启动, 16年m1达到顶峰,现在来看这次大放水已经接近尾声了。

实际利率,利率是你资金的成本,15-16是比较低的,比13年低,目前还是一个比较低的状态,估计18-19年会往上走。如果说没有多次加息,那利率超不过13年和10年。

这个水库粉丝对借贷比较关注,杠杆比较高,我们来关注一下这个全国的居民杠杆增长率。

你居民买房贷款比率多少,另一面也体现着首付比率是多少,我们看到较高点在17年1季度,之前的高峰在09年。目前已经降了3个季度,但离低点还有很远,所以说杠杆率往下走只是刚开始。

综合金融情况面的,比如11年底资金很紧张,那么资金紧张的时候开发商就开始促销,比如说环京,华夏幸福,现在开始促销。

这个是一个库存,新房的去化周期。这个图是个利好,反应了一个供求,房价短期跌的因素就是因为供求,你说地价高房价就高,那是一个中长期因素,短期就是一个供求,买方卖方的博弈。

目前弱二线和三四线可以高看一眼。很多人说我看空,我看空一个是短期的,一个是结构性的,我最近看空18个城市。大部分城市我是没有看空的,因为供求因素在。我估计二线城市房价下降要两三个季度后,全国大部分城市下降要19年开始。

(红色是看空的18城市,来自杨老师17年2月微博)

4

武汉和杭州是比较强势的

深圳会往下跌一跌,厦门比较危险

来讲房地产板块轮动。

很多粉丝问我,说要不要把房子卖了租房住,便宜了再买回来,我说你有一套两套不要这么干,有三套可以考虑,你这叫逃顶,逃顶很难,比抄底还难。

我能看见大势比如说现在接近顶部了,但较高峰我也看不清,你自己去试,把房子挂出去,看有没有人看,有人看你试着每次涨个百分之二三,看还有没有人去看。

板块分化,板块轮动是个股市术语,我试图把它延伸到楼市里。目前全国区域分化是变强的,但资金面是收紧的,接下来走势不强。

全国70城价格指数。主要是综合二手房数据,一手房有限价因素不准确。一线城市短期有泡沫,但是可以挤,二三线除了少数城市,泡沫比较小。四线一直没涨,直到16年才开始涨。

全国7板块,华东华南涨幅较大,西北西南东北较小。前面涨的高的可能跌一些,但是下面涨的慢的还好。

十个城市,武汉和杭州是比较强势的。深圳会往下跌一跌,厦门比较危险。

在城市板块内部,还有轮动。比如江苏的苏州,常熟涨的最晚,所以现在还在创新高。

上海,黄浦最早上涨也最早开始盘整。所以你要上海买房子,应该最早关注市中心,然后是郊区。市场非常复杂,因此也有意思。

短期风险,房价收入偏离度。严重不看好厦门,透支的比较厉害,然后天津石家庄济南南京福州北京深圳三亚……温州因为有过泡沫,还没有回到历史高峰。右边排后面的都是三线弱二线,短期还是前面的高,长期也是。

上海新房的量一直萎缩。量应该不会再跌了,18年我是看淡的,价可能还会有小跌,19-20年可能会小反弹。

上海新盘库存中性,不好不差。上海这有个万科仁恒的盘,一期六万卖光,二期五万八没卖光,不是说楼盘质量下降了房子不好,是二手房市场降温了。

购房体系分为三部分,时机、区域、产品。(这里diss了一下海南,说房子涨了,但没有二手房市场。)16年最牛补涨城市杭州。

啦啦啦,接下来终于到了欧老师了~~~不知道什么原因,现场直播有三段没有声音,十分遗憾,令人意犹未尽。

5

欧成效:现在是政策压制,憋个三年五年

所有的帐都会还给我们的

杨老师做ppt的水平非常高,比我高20倍左右。

讲个故事,08年美国次贷危机,大家都说很严重,没有购房能力的人贷款买了很多房,然后就次贷了。美国想了一个QE,美联储为美国商业银行提供无限制支持,你想放贷多少我借给你多少,想稳住美国房地产市场,搞了四轮,规模很大。

政策结果是什么,有多少资金流入了房贷市场?

QE规模是2.7万亿美金,进入房地产市场的不到500亿美金。

这就是一个悖论,大家都不明白,说我提供给你这么多资金,商业银行这怎么就堵塞了。有一个问题就是“合规”,你说要满足美国的政策合规,是很难的,它没法放贷。

(视频这里没声儿了……)

418水库会做一年一度的房地产预测,已经十几年了。大家可以看到文章,点击很快十万加了,广告商也很高兴,我也很舒服,写文章只花了十几秒。

我们认为上海最迟2020年,内环到外环房价到达12/8/5。

15-16市场很亢奋,17年大家说我太保守;17年上海市场就是很差,18年大家又说我太乐观。

我对上海的看法是一直不变的,明年如果有一波行情,上海内环能从8万到12万,行情到19、20年这样子。我说的是内环的普通商品住宅。

上海历史上比现在颓废的时代也有,上世纪八十年代,很多上海女孩子嫁到广东去,为什么,因为穷。这在现在是一件不可想象的事情。1990年开放浦东,振兴长三角之前,上海不是很富裕。

振兴的原因是因为长江入海口,结合各种基本面看,长期我们对上海是有信心的。但是这两年是真的不好,改革的步伐已经落后其它省市了。在创新方面有很多的优势,但不好好珍惜,和外省的差距是拉近的。人口也在老龄化。我们希望上海有进一步的改革。

2025年,我们认为上海内环到外环房价到达25/16/10,当然建立在上海zf努力上面。如果19年没有变化迹象的话我们会修正这个预测。

讲一些最近热点,贸易战。贸易战从逻辑上是站不住的,现在的主流经济学家,对于贸易战的分析,全部是错误的。

什么叫战,(然后视频又没声儿了……)……贸易战是打不下去的,噱头是选举。

真正重要的是什么,是大排面。我们就讲味千拉面、康师傅牛肉面,这种白领主流拉面。38块、45块。对于面条来说,我们是有一定信心,在2025年前,达到100块的。

因为我看我自己的信用卡记录,吃饭都是75块钱,为什么是75,因为我要吃两份。

但是到了2025年,我要跟大家说,午饭100块,是看得见的。

(注:我听到这儿的时候心想,这都什么啊,怎么都是面,欧神改当欧师傅了吗)

98年,我进了500强做管培生,月薪2500 。复旦有几个大学生,上海人,背井离乡去青岛海尔,海尔起薪850 ,一年一万块。现在复旦的学生,起薪也要一万块一个月,优秀点的年薪也要二三十万。

通货膨胀是不可逆的,通货紧缩我是不相信的,除非说大排面十年后你还是35一碗卖给我。

金融界的数据和我们现实的数据越来越偏离。水库是实战派,一碗面多少钱你吃一碗就知道了。

我们来说说降准,事实上国内两种意见,鹰派鸽派,鹰派主张什么,收紧银根和货币,说中国的通胀一年12-13%,但是贷款利率5点几。有很多败类,靠着找国家借很多的钱,靠着负债,发了大财。

这个属于不正之风应该打击。不能让你们太容易了对吧,咣当一个人两三年变a8了,这个不公平对吧。

所以借钱要七个八个点,还要更高。这是对劳动人民的责任。

还有一种,放水,四万亿,维持我们年年赚钱年年发财社会太平的景象,你好我好大家好。同时比较容易刷gdp 。

但到16-17年情况变了,17年银根非常非常紧,做贷款做到最后就是跪银行。跪进跪出。(叒没声儿了…)

……如果哪一天开了闸口,30-40%是会一下补回来的。关键还是看制度松不松口,这一次翠湖开盘4000万总价,全部售罄,全部全款,市场不缺购买力。

以我们对一线富豪市场的了解,认为上海18万一平没什么问题,大家买得起,现在是政策压制,憋个三年五年。所有的帐都会还给我们的。

6

上海市场没有太大操作性

重庆非常非常被低估

上海市场没有太大操作性,房住不炒了。

我很喜欢重庆的山山水水重庆妹子。介绍一下,重庆很多人大家都不知道,1950年刚解放时,重庆是第四大城市。我看以前的书,有一句话:“南上广重永远涨”。就是南京上海广州重庆。 

后来重庆有所衰落,重庆从基本面来看,gdp超过天津,现在第五。广深的先进程度不是太大,五年后重庆会超过广深,成为第三大城市。

现在重庆gdp是成都1.45倍,很有可能升为1.6倍。当2倍后,就不可逆转了。重庆不适合做全国性的城市,如果说在西南,那就一定是重庆,非常非常被低估。我们16年关注重庆时上海8万重庆8千,房价是十分之一。

我们认为重庆有可能是一个世界性的城市,还有大量人口,人口结构很年轻。总而言之重庆各方面评价都是较高的一个城市。大家要看改善个人居住,我们是推荐重庆的。

2018年春节后一个非常猛的主升浪,每个月10%,没有干扰的话到六月份问题不大的。有一些限购政策在传言中,有兴趣的朋友们要抓紧步伐了。

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