我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔好，上海楼市最近疯涨出来了政策调控，深圳楼市好像也是，老师能否具体讲讲新政策？还有新出的政策对之后深圳楼市会有什么影响？

深叔：你好，深圳发布了关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，重点强调了加强购房意向登记管理，严格审查购房人资格以及严厉打击违规行为等内容，购房者的不房意向信息必须和认购环节材料一致且认筹金必须冻结在本人账户内，严格审查购房者身份证明、社会保险、个税清单、收入证明等材料，此次打击力度也非常严厉，如有违规，三年内就不能再踏足深圳新房市场。此次通知是对极端炒房市场的重点打击，深圳的房地产市场一直都难以控制，715新政后一些人认为会微跌盘整，一些人认为不会跌会横盘，这样严格的调控政策下，深圳的房价还是在不断上涨，更可怕的是，全国各地的投资者都已经看到了深圳房地产市场这块肥肉，资金不断涌入，在暴利的驱使下，房价越来越高，供求关系越发不平衡。最初用于保护刚需的调控限价政策，也被投机客们窃取果实。目前，根据以上通告，已经有12名涉嫌违规人员被处理，今后也将不断加强政策调控，赶走投机客。在限购、限价、限贷、限售的四重压力下，购买力在经过长时间的储蓄后终会爆发，难以抵挡。各地只能用打补丁的方式来尽可能地补住漏洞。

2.提问：深叔，你好，今年深圳楼市情况大好，而且看学区房的价格趋势，我认为是很值得去投资的，如果我买房总价800~1000w，在南山区能买到什么样的学位房？

深叔：你好，从19年11月份到20年12月份，南山区的挂牌均价疯涨27.78%，其主要原因就是学位房价格的上涨。一些强学位房率先上涨，在带动了一般学位房和普通学位房的上涨。目前总价800~1000万范围的学位房大约有702套，位于南山中心区的有149套，供应量较大，其次是前海、蛇口、南头、华侨城、西丽、后海、大学城、白石洲、红树湾和深圳湾。户型方面主要是二房和三房的居多，一房主要关注的详见内部分享，可对应南山实验鼎太小学和南山实验南海中学；两房主要关注前海和蛇口片区，从片区热点价值，名校实力以及辨识度等方面来选楼盘；三房比较好的学位房都比较老旧，蛇口可以关注育才系小学和育才二中或者三中附近的楼盘；前海方向的三房学位房比较弱，但是可以用其他因素来补；四房主要是较弱的学位房＋前海/西丽/大学城；具体详情见内部分享；总的来说，户型越小，对学校的要求就越高，可以根据自身情况来选择。

3.提问：深叔您好，我快30岁了，毕业之后一直在深圳上班，目前也是存有一些资金吧，400w左右的买房预算，想买面积大住着舒服的房，但肯定我的资金是不太够的，想问老师该如何解决？

深叔：你好，预算不够的问题，很多初次买房者想所有东西都兼顾，其实很难做到这点，因此在购房自住时需要折中考虑，采用投住分离的方式来选择房子，可以用相对较少预算去买小户型学区房，然后将其出租出去，再添置一些租金租到面积较大的房子，这样房子的升值和自住问题都解决了，是一个值得考虑的购房思路。不是所有的房产都适合投资和自住，各有自己的偏好，投资要从核心区域出发，而自住需要从自身居住条件出发，两者需要分开考虑。限购政策出台后，如果舍不得深圳名额的朋友，跨城市投资也是一个不错的选择。

4.提问：深叔，我最近打算先买房自住，过几年再置换掉，想问老师什么样的户型和地段比较好？不想过几年出手房子没升值还亏了。

深叔：你好，你这种情况需要注意小心自己的房子成为过气房源，过气房源价格上升缓慢，未来出手时不仅不好议价，还会面临亏损的风险。过气房源主要有这么几类：排名前列、户型过气的房子，典型的例子是大两房和大单间，70多平的三房与80多平两房之间的对比，自然后者会被市场淘汰。第二类小区过气的房源，这类小区通常是一些物管很差、管理混乱的小区，在市场上的评价都比较低。第三类就是地段过气的房源，这类地段通常为远离主城，没有地铁或者远离地铁的低价山水大盘这几类房源因为地段不方便，入住率一般都不高，很有可能就被套牢了。选房时尽量要避开这些房源，更要时时关注板块发展，动态的投资观念才会长久收益。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。