出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

政策工具箱再被打开。作为限购政策最严的上海，也在郊区扩开了一个“口子”。

10月24日，金山区出台人才安居新政。方案提出，要通过集中新建、商品房配建、非居住房屋改建转化、企业自筹等方式，多渠道筹措人才公寓房源。经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

此前在9月20日，广州优化住房限购和增值税免税年限，成为这轮政策松动下首个放开限购的一线城市。此次上海远郊区域限购松绑，成为一线城市楼市松绑的延续。

对此，某位业内资深人士对搜狐财经指出，估计北京、深圳等其他一线城市也会跟进相关郊区限购放松政策。金山属于上海远郊，市场一直很差。但是政策作用效果可能不会太大。接下去上海远郊地区，如崇明、青浦、奉贤、松江、嘉定、浦东等可能也会陆续跟进相关松绑政策。

试探性定向宽松效果预期或有限

对于此次金山限购放松，镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经表示，限购的社保或公积金年限由5年缩减至3年，针对人才类进行定向宽松，不是所有的人都放松限购，限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人。

“主要目的还是为金山楼市去库存，作用肯定会有，但由于限购仍然有一定门槛、大家收入预期还没有明显改变，金山楼市仍然是刚需、本地首改为主，因此，这轮限购政策的试探性的定向宽松效果预期是有限的。”

此前受“认房不认贷”政策利好影响，9月上海新房市场回暖明显。据国家统计局最新数据，9月份上海新房价格环比涨幅0.5%,领跑70城,同比涨幅也达到4.4%。

虽然市场购房情绪迅速升温，但成交涨幅不及预期，后续仍然需要利好政策的持续提振以及供应端的持续发力。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月上海新建商品住宅成交11137套，环比上升5.4%，同比下降34.1%，同比降幅较上月扩大0.4个百分点。从累计成交规模来看，2023年前9月上海新建商品住宅成交111265套，较2022年同期上升11.3%，较2021年同期下跌约20%。

从季度成交来看，上海新房年内前三季度成交呈现“先稳后降”态势，一、二季度平稳开场，季度成交量均保持在3.8万套以上水平，第三季度市场复苏持续性不足，成交小幅下滑。数据显示，2023年第三季度上海新建商品住宅成交35059套，较上一季度下降8%。

就金山区来看，属于远郊区，原来是七大郊区新城之一，几年前被降级，当前不在五大新城之列。一方面，三个板块实施，面积挺大；此外，外地人社保或缴税，由满五降为满一，打着人才的旗号，但门槛并不高，本科、中等职称等都可以；原来对外地单身限购，该位不限单身，属于最人性化的一条政策。

对此，在张宏伟看来，金山楼市为上海的远郊区域，现在市场下行调整周期，基本上还是一个封闭型市场，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。上海认房不认定新政后，金山的各类楼盘来访有10-20%的提升，但是，成交表现好的主要是配套成熟的核心板块、地段的产品力表现不错的项目，如果有国央企加持那就会效果更好。

“金山楼市尤其是非核心地段项目的去库存压力的基本面不会有太大改变。金山市场依然会保持核心地段与非核心地段的明显分化的趋势。“张宏伟如此指出。

易居研究院研究总监严跃进则认为，之前广州放松了购房限购政策，所以，大家对于北京上海深圳这几个城市来说，政策松绑呼声比较大。这次政策有所提及，使得部分单身人士可以购房，属于非常好的宽松导向。

“政策利好去库存，在降低购房门槛同时，激活合理住房消费需求。当然，这次政策修改有一定约束，主要针对人才；结合此前临港放松政策，当前上海对于郊区市场总体上还有持续宽松的可能。”严跃进称。

上海限购门槛或再降低，北深松绑模式或效仿上海

对于上海远郊政策松绑是否引发连锁反应，某位深谙地产的业内人士指出，金山打响了上海的第一枪，接下去远郊地区，如崇明、青浦、奉贤、松江、嘉定、浦东远郊部分等，都将陆续跟进。

事实上，就“认房不认贷”新政后上海的市场情况来看，在经历9月份一二手房交易量小高峰的政策集中释放效应后，上海楼市在10月份似乎回归平淡状态，目前也只有高端改善类还保持相对较强的购买力，刚需和置换类需求的交易回归常态。

张宏伟则指出，目前上海楼市大概可以分为四个层次。预算在2500万以上的豪宅客群有很强购买力，最优资产配置策略投资最好地段项目；预算在1200万-2500万的高端改善，有购买力，入市积极；预算在500万-1200万的刚改和改善群体。受制于卖旧买新的卖旧这一环节，由于刚需群体购房理性，改善置换链条不是那么顺畅，不过总体上仍在入市，交易量在回升；预算200万-500万的刚需群体受收入预期影响较大，新政出台后买房相对理性。金山楼市基本上属于这类。

“不过，金山松绑与之前传言的非核心区取消限购相比，力度并不算大。金山这么出政策，也就意味着今年年内，上海的非核心区的限购不会全面取消了。估计北京接下去，也会是类似上海的松绑限购模式。而深圳，则会在广州模式（非核心区取消）和上海模式之间纠结、犹豫。”亦有相关专家如此表示。

当然，即便是限购放松已经扩散到一线城市广州、上海甚至是未来的北京，某位资深业内人士也曾对搜狐财经指出，取消楼市限购政策反映了房地产市场供需关系的变化，同时也是政府对当前经济形势的应对策略之一。限购放松一线城市及部分强二线有效。当然，解决需求问题最根本的是经济增长的问题，这需要大幅度刺激，短期内才会有效，需要慢慢来。

“此外，放开贷款可能比限购的作用更大。目前限购放松只能说作用有限。”上述人士如此表示。