刚需嫌贵,投资客嫌升值慢,深圳房产谁在为之疯狂?

搜狐焦点深圳资讯 2020-04-08 08:25:54
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近期,深圳楼市好几个盘开售,日光盘不少,走出一波“小阳春”行情!

近期,深圳楼市好几个盘开售,日光盘不少,走出一波“小阳春”行情!

新房数据上看,3月入市的千万豪宅售罄,光明坪山均价3-5万/平方米的刚需住宅却反常地未开盘售罄。

乐居君发现,此轮新房行情与去年形势不同,不是由刚需购房者主导,变成了“有钱人的游戏”,大部分刚需还在驻足观望,并未出手,预计大多人仍在等待楼市完全复苏之时。

现在的深圳购房者大都分为两种思想,一方面,刚需觉得房价高,负担严重;另一方面,投资型购房者觉得房子升值幅度太慢,等待房产涨起来也并不轻松。

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深圳刚需觉得房价太贵

上车压力太大

3月20日较新一期LPR数据显示,5年期LPR利率为4.75%,和2月份持平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“近期的房贷市场会有进一步放松的可能。”

虽然房贷利率下调会缩短购房者犹豫周期,但深圳新房的房价仍然是刚需们最看重的购买条件。

看下深圳中原研究中心的数据,2020年3月新房住宅成交套数的最多的是龙岗区的天鹅湖畔花园,成交量达到了218套,均价是3.86万/平,现在龙岗二手房均价都已经4.3万/平了,新房价格十分吸引刚需,天鹅湖畔花园拿下深圳3月住宅的销售冠军,价格优势带动了成交量上升。

身边有一位朋友王小姐,已经来到深圳5年了,前年谈了个男朋友,两人准备尽早买房,因为这5年来看着深圳房价上涨趋势明显,和男友看了深圳一圈后,新房买不起,准备退而求其次,定一套龙岗的二手房。

开年之后,公司裁员,王小姐和男朋友虽然并未被裁掉,但工作的压力直接带来了资金方面的压迫感,两人捉襟见肘,买房计划只能再无期往后推。

就是这样一个深圳普遍的刚需购房者,近几个月由于资金问题不得不推迟买房,但并不是个案。

现在,刚需的置业有年轻化的趋势。

探探的《2019都市异乡青年调查报告》数据报告显示,72.1%在都市工作的年轻人,需要将每月四分之一以上的薪水用于交房租/房贷,其中,45.4%的人将月收入四分之一用在房租/房贷支出上,占比最重。

仅有17.2%的年轻人将月收入的三分之一用于支付房租/房贷,9.5%的年轻人将每月一半及以上的收入用于交房租/房贷。

今年的刚需购房者除了房贷压力大,必然还有资金方面的担忧,疫情下,企业普遍遇困,行业发展收缩,大家对消费价格的承受力产生了变化。

近期,克而瑞CRIC覆盖29个二线城市以及150个三、四线城市的万份有效调研问卷统计,调研数据显示:今年潜在置业客群偏好三房户型,成交占比有望从2019年的53.14%提升至65.53%,净增长12.49%,购房者对大户型的要求更加明显了。

但普通人中超3成的刚需准客户或将放弃置业计划。

今年二、三线城市50万以下、70平方米以下的房子,置业客群弃购意向比较严重,万份调研问卷中有三成的置业客群或将放弃置业计划,小户型住宅今年更难了!

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投资客意在升值,

但一线城市“优质”深圳仍保持低调

从2000年开始,房产市场发展中,深圳有一大批因买房而暴富的人群,房产投资者成为20年来最稳定、最容易带来大量金钱回报的群体,多少人指望拆迁一夜暴富、期盼着买房等几年后成为大款,“炒房”就像是病毒一样让人疯狂。

早年间,深圳的房地产投资受到香港影响,香港房产让许多普通人难于参与,由于靠近香港,深圳也有这种趋势,但“稳定房地产市场”后,深圳楼市越来越少被“香港模式”绑架。

此时,投资客不乐意了!

16年10月前,深圳投资客十分活跃,占购房客比例一度高达40%,不少人通过买房投资的骚操作,在深圳楼市牛市的大环境中使得自己的资产翻倍,而深圳政府出台史上最严限购政策后,终于让投资们“趁火打劫”的气焰消掉不少。

但投资客不会完全死心的,尽管他们中不少人也承受着超大的资金压力,但只有把深圳楼市炒热,才可以更多攫取利益。

深圳房价的特殊性在于上涨的趋势,这其中会不会有投资客的“功劳”,谁也不得而知,至少一线城市中,新房和二手房都出现明显上涨趋势的只有深圳,去年11月取消144平以下豪宅税后,二手房更是受到了刺激,投资客们拍手称快。

但深圳本身并不想这么高调。

深圳更多的是转向了公共住房,去年就有向社会公开征求关于落实住房规定的意见,当时有提到,到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房170万套,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

今年3月,让人才市场公开参与市场土地拍卖也是如此道理,深圳首次出让独立可售型人才住房地块,如果未来还能继续往前推进政策房,让楼市调控的力度不断增强,那投资客们也会彻底改变一夜暴富念头。

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楼市猛涨,猛跌都不健康

深圳谁还在买房?

房地产界一直有“3月看一年”的说法,若3月楼市不温不火,那一年的市场基本就没戏了。

据深圳中原研究中心数据显示,3月深圳新房住宅成交3152套,环比上升279.8%;成交面积为32.4万平,环比上升279.9%,成交套数和面积是今年新高,粗略看,甚至和19年11月的成交量相当,看样子,今年的深圳会有个比较好的形势。

但全球经济市场都不明朗的情况下,如果经济发展出问题,共同体命运下没有谁可以独善其身,楼市同样也是,想一枝独秀发展,还需要时间恢复和等待。

现在,中国家庭的房贷负担较重,《2019年新中产白皮书》显示新中产家庭资产中位数为483万元,负债112万元。

随着“房住不炒”成为楼市的主旋律,楼市降温的速度越来越明显了,整体没有大变动的情况下,城市内部的分化会越来越大,对于深圳来说,可能就是东西部的房价差异,但当一座城市进行政策严控之后,到底谁还在买房?

不是投资客,而是深圳的新增人口和原来就有房的人。

深圳的新增人口的刚需买不起一手新房,会有部分分流到临深片区,也因此东莞惠州也逐渐成为深圳刚需置业者的大本营,另外,会有部分倾向于购买深圳二手房。

原本就有房的人会更专注于改善需求,他们有着刚需没有的强劲购买力和资源了解渠道,大都时刻关注着城市的新盘和“涨涨涨”的学位房。

事实上,不需要过分纠结房子购买者是刚需还是投资,从购房者对楼市的抱怨来看,深圳买房既不可能完全满足刚需,也不可能满足投资客,有嫌房价贵的,有嫌房子不涨的,对于房子的贪欲不管是谁都没办法放下。

(来源:深圳新浪房产)

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