放眼深圳，除了现在炙手可热的深圳湾、安托山等几个新豪宅区之外，传统的老豪宅区还要看香蜜湖、蛇口、后海和华侨城等片区。这些配套醇熟、环境舒适的豪宅区，也吸引了深圳，乃至全国富豪们一掷千金。前段时间，老焦探访了华侨城豪宅区，这次老焦再次前往南山，为大家揭秘蛇口的豪宅产品及高端项目。

*2018-3-16老焦蛇口踩盘路线图

蛇口，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，这里是招商局全资开发的中国排名前列个外向型经济开发区，因此也成为了中国改革开放的标志性地域。区别于其他豪宅区的是，蛇口既有高端新潮的豪宅，又有历史陈旧的城中村，这里既是开放包容的自贸区，也是具有浓郁“渔村”特色的居住区。

目前蛇口正处于一个新旧交替期，市面上在售待售的新房不多，只有9个，而老焦此次探访的豪宅产品有海上世界双玺、半岛城邦三期，高端产品有枫叶望海公馆、万科蛇口公馆。

【排名前列站】海上世界双玺：三期时光道1栋仅剩低楼层住宅 2栋3栋未获取预售证

海上世界双玺分三期开发。一期山海花园平面洋房，2014年销售，目前二手房价格约15-16万/平；二期是2栋精装超高层，为海之门海景大宅，2015年销售，当时开盘均价约13万/平；三期包含W公馆、时光道超高层和24套联排别墅，并配有部分商业裙楼，2015年10月开始发售，三期单价9.5-20万/平。

*海上世界双玺整体规划图展示

海上世界双玺目前一期二期产品已售完，仅剩三期产品在售。三期W公馆为88平米带装修住宅，5梯8户结构，2015年10月开盘，价格为9.5万/平，同年已售罄。三期24套联排别墅，面积段为270-290平，为地下2层，地上3层结构，开盘价格为20万/平，目前也已售完。

三期时光道1栋剩低楼层户型在售，单价11-12万/平，户型面积为400平米；2栋约420平户型，4梯2户结构，目前暂未出售；3栋约200/280/370平户型，3梯3户结构，也未出售。

*海上世界双玺营销中心实景图

*海上世界双玺时光道400平大平层户型图

海上世界双玺目前在售的双玺时光道已全部封顶，样板间位于1栋15楼，营销中心却设置在了招商局广场的28层。去海上世界双玺现场咨询参观需提前预约，招商局广场内部有专梯直达售楼处。

*海上世界双玺俯瞰深圳湾实景图

话说老焦虽阅盘无数，却是排名前列次来双玺花园参观。站在招商局广场28层的落地玻璃窗前，俯瞰整个蛇口港，无边际海景、豪华游艇、海上世界广场、女娲滨海公园、希尔顿酒店、文化艺术中心、太子湾学校....尽收眼底。气派的景观，无敌的视野，着实让老焦又惊又喜，就如刘姥姥进大观园一般，怎么看都看不够。不过当天少有遗憾的是，天气雾霾比较大，不然还可以直望香港呢。

老焦简评：海上世界双玺景观视野较好的是一期和二期，三期W公馆、时光道1/2栋能够看海，但时光道3栋及联排别墅观海视野却有所遮挡。在售的时光道户型较为一般，整体格局不够方正，实用率也不算高。配套方面，项目拥有一线海景资源，同时周边商业、公园、休闲广场等配套一应俱全，居住环境舒适。学区范围内的太子湾学校是蛇口育才教育集团旗下的一所九年制义务教育公办学校，教育资源较好。

【第二站】半岛城邦：三期仅剩2/3栋高楼层房源 四期五期暂未入市

半岛城邦用地面积约30万㎡，总建筑面积逾100万㎡，项目分五期开发。一期、二期分别在2006年及2009年发售，目前已全部入住。三期于2016年入市，共有7栋超高层住宅，目前顺销中。

四期规划3栋（B/C/D栋）住宅、1栋（A栋）写字楼、及集中式+独栋的类box商业街区，其中住宅户型约88-135平，目前所有楼栋已封顶，但还未入市。五期未动工，还处于规划阶段。

*半岛城邦整体沙盘规划

半岛城邦三期产品，一共规划7栋超高层住宅，其中1/4/5/6/7栋房源已售完，目前在售2栋和3栋的高楼层部分，户型面积段约260/310/350平的4-5房，单价约13-16万/平，3梯2户结构，带装修交付。

*半岛城邦较新施工进度图（2018-3-16）

半岛城邦三期的营销中心位于3期产品的一楼，紧靠蛇口港和观水回廊，项目样板间开放中，但看房需验资500万。果然，贫穷不仅限制了老焦的想象，也限制了老焦的视野。

*半岛城邦周边配套

老焦简评：半岛城邦一、三、五期临海，景观视野好；二、四期不临海，紧靠望海路，海景视野会受遮挡。项目户型主要以大户型为主，但四期最小面积规划有88平，户型相对丰富，选择较多。在配套方面，项目与海上世界广场、香港特别行政区隔海相望，享受一线海景资源，同时周边还有深圳湾公园、蛇口山望海公园、以及在建中的蛇口广场，整体环境较为宜居。另外，项目学区范围内的南山外国语学校滨海分校，就在项目二期里面，教育配套较为方便。

与前面两个超级豪宅相比，接下来老焦要介绍的2个楼盘就稍显亲民一些了，但地段和资源摆在那里，即便是几百万总价的小户型，也是高端出品的。

【第三站】枫叶望海公馆：展示中心开放中 主推约74-126平2-3房住宅

枫叶望海公馆位于东角头金世纪路与望海路交汇处东北方向，项目共规划3栋40-44层高的超高层，其中1栋为回迁房，2栋和3栋是即将推售的商品房住宅。目前枫叶望海公馆3栋超高层均已封顶，项目展示中心也已经对外开放，现场可看沙盘模型，但户型图尚未上架，样板间也仍在搭建中。

*枫叶望海公馆施工进度图（2018-3-16）

枫叶望海公馆2栋共有两个单元，2梯4户结构，户型面积段为约74-90平2房。而3栋则一个单元，户型面积段约110-126平3房。在户型朝向上，约74平2房朝南；约90平2房朝北；约110平3房在端头位置，是南北通透；而约126平3房也是朝南向。

*枫叶望海公馆营销中心实景图

枫叶望海公馆总户数为569户，其中包含200多套回迁房、300多套商品房，项目停车位共600个，车位配比实现了1:1.05。据现场销售介绍，枫叶望海公馆的住宅是毛坯房交付，项目单价预计在8-11万/平之间，具体以备案价格为准。从周边房价来看，枫叶望海公馆旁边的二手房——水映山岸公馆报价约10万/平，而对面的半岛城邦三期新房均价13万/平。

*枫叶望海公馆周边房价对比

老焦简评：枫叶望海公馆整体体量较小，容积率偏高为5.06，另外项目紧邻望海路，海景视野或被半岛城邦遮挡。在配套方面，项目背靠蛇口山望海公园，周边还有深圳湾公园及在建的蛇口广场，休闲配套较为丰富。

【第四站】万科蛇口公馆：公寓仅剩40余套房源 住宅暂未入市

万科蛇口公馆即为蛇口渔一村旧改，位于蛇口新街与湾厦路交汇处。万科蛇口公馆由沿街2层商业、4栋普通住宅和1栋超高层公寓组成，均为70年产权。其中1栋A座、1栋B座住宅是回迁房；2栋也有部分回迁房房源，而3栋为纯商品房；4栋公寓分为A/B两个单元，不通燃气，A单元为回迁房，4梯13户，B单元对外销售，4梯14户。

*万科蛇口公馆楼座展示图

万科蛇口公馆目前在售公寓产品，公寓共551套，户型面积为30-53平1-2房。万科蛇口公馆公寓于2017年12月开盘，目前仅剩40余套房源在售，户型也仅剩53平2房，带装修交付，整体均价87000元/平。另外，项目住宅产品还未获取预售许可证，入市时间待定，住宅户型面积有101-125平。

*万科蛇口公馆营销中心实景图

老焦此次踩盘发现，靠近蛇口新街的1栋A座住宅和4栋公寓，已建至地上20层左右，施工进度比较快，而沿湾厦路的1栋B座、2栋和3栋住宅进度则稍慢，楼座出地面10多层。

*万科蛇口公馆施工进度图（2018-3-16）

*万科蛇口公馆周边配套

老焦简评：一条望海路隔出了两个不同的世界，南侧靠海社区豪宅化，北侧则主要以老旧城中村为主。万科蛇口公馆位于蛇口新街附近，望海路以北，周边的整体环境也较为破旧。在配套上，万科蛇口公馆紧邻2号线东角头站B出口、南山区蛇口学校、南山区妇幼保健院等，配套较为齐全。从自身产品上来看，项目2/3的房源均为回迁房，成本转嫁到剩余自售商品房上，因此房价也会相对较高。