“5折抢房"狂欢落幕!深圳楼市“松绑”的风要吹向这里?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
“5折抢房"的狂欢落幕，深圳保障房正面临前所未有的销售困局。
作为政府托底民生的重要抓手，深圳安居房、人才房以市场价5-6折的显著价差，成为刚需群体眼中的"香饽饽”。在房价上行周期，这种限价红利让保障房频频一房难求，毕竟同样的预算，在商品房市场可能连首付都不够。
但市场风向的突变正在改写游戏规则。当商品房价格回调，保障房却因定价机制僵化陷入尴尬:原本的价差红利被不断蚕食，部分项目甚至出现"倒挂消失";叠加交易限制多、流通性弱等先天不足，曾经的"香饽饽"已深陷滞销困境...
日前，深圳两大安居房剩余房源启动配售，分别是位于南山的山樾湾、位于光明的伟城贤德瑞府。
山樾湾--2024去化约25.7%
山樾湾本批配售3640套安居房，其中建面约70㎡的2房共2742套、建面约90㎡的3房共898套，配售均价约42640元/㎡。
山樾湾为2024年深圳单个项目体量最大的安居房，分两批共4900套房源，经多轮配售，全年卖出1260套房源，去化率仅25.7%。
这个位于前海板块的安居房，在配售前备受市场关注，毕竟所属板块安居房实属稀缺。然而，在项目首批配售时，4600批入围的认购家庭就有2618户家庭撤销认购申请，也就是说，有一半以上的入围者放弃选择山樾湾。
在社交平台上，关于项目的槽点主要集中在价格偏高、周边环境一般、小区设计瑕疵等问题。
伟城贤德瑞府--2024年去化约36%
日前，深圳保障署发布光明安居房——伟城贤德瑞府的配售公告，本次共配售469套房源，建面约70㎡的2房共339套，建面约90㎡的3房共130套，配售均价约2.2万/㎡。
伟城贤德瑞府于2024年1月取证的安居房，共推出736套安居房，经两次配售，卖出267套房源，去化约36%，销售情况一般。
当时，伟城贤德瑞府的商品房同步取证，备案价约4.84万/㎡。如果参照本项目的商品房价格来看，伟城贤德瑞府的安居房价格甚至比商品房的5折价优惠还更便宜。
很快，伟城贤德瑞府的安居房被同属小区的商品房背刺，商品房的价格折后单价在2.8万/㎡左右，安居房按十年后补差价的来计算，同面积的安居房和商品房基本没有价差空间可言。
以一套建面约90㎡的3房为例，安居房在补完差价后与商品房的价差仅有7万。如果是你，会选择安居房还是商品房呢？
深陷销售困境的保障房项目，远不止山樾湾和伟城贤德瑞府。
近两年楼市调整，房价波动大，片区分化越发明显，好地段的保障房仍是一房难求，而新房供应量大、地段位置一般的保障房，“5折”房价早已不再，销售陷入两难境地：降价难、去化难。
光明-瑞璟公馆2.2万/㎡，周边商品房约3.2万/㎡
今年3月，光明瑞璟公馆配售544套房源，配售均价约22251.81元/㎡（按建筑面积计算，含装修)。根据选房结果，最终剩余362套，去化约33%。
从价格来看，瑞璟公馆跟周边商品房已没有了价格优势。瑞璟公馆相邻的金地明峯府的二手房，当前挂牌价约3万/㎡ ，参考均价约3.2万/㎡。
瑞璟公馆一路之隔的在售新房御湖境花园，折后均价约3.19万/㎡，瑞璟公馆的价格相当于御湖境价格的69折。（具体价格以项目现场公示为准）
龙岗-龙栖华府配售均价2.4万，周边二手房挂牌价3.5万/㎡左右
龙栖华府是2025年深圳首个配售的安居型商品房，共配售2760套房源，配售均价24353.98元/m²(按建筑面积计算，含装修)。
最终，龙栖华府的首批配售遭遇滑铁卢，2760套房源仅34套房源被选走，去化率仅1%，创下保障房去化低记录。
导致龙栖华府去化差的原因，有购房者对项目的综合条件“审查”更严格，价格、地段、配套等因素都会有充分的考量。2.4万/㎡的配售均价被不少网友吐槽定价过高，片区内商品房的折后价普遍在3字头。作为安居房，龙栖华府最大的价格优势并不明显。
据贝壳平台，龙栖华府周边的次新二手房挂牌价多3.5万左右，通常来说成交价则会更低。
南山-深铁熙府配售均价约5.94万/㎡，周边新房特价低至5.5万/㎡
深铁熙府是2023年配售的人才房，共配售2080套房源，配售均价59394.52元/㎡。截至2024年5月公示的选房结果，还剩余485套，虽然去化已达近77%，但剩余房源的配售或将面临陷入困境。
深铁熙府可以说是见证了这两年房价变动的保障房。在深铁熙府首次配售时，周边新房价格普遍在10万/㎡+。随着赤湾片区的新盘供应大增，价格极度内卷，新盘均价一路下滑到7字头左右，片区甚至新盘特价房源单价低至5.5万/㎡ （具体价格以项目现场公示为准）。
除以上项目外，龙华、龙岗、宝安也有项目也面临同样难题。
关于保障房的去化难问题，该如何解决呢？
一般来说，一方面依赖政策支持，另一方需要市场带动。
政策方面，主要是认购条件的放松。
人才房的认购条件，就有多次的调，根据市场情况+配售情况，一步步试探购房者的接受度，所以人才房的去化整体较好。
安居房的销售规则，则自推出以来入库及认购标准基本变过。或许正因为如此，自去年以来，关于安居房将放开库外认购的风声愈演愈烈，甚至有项目已经公开了相关条件。
今年，安居房放开的消息再度传来，已有安居房项目销售释放消息：将在6月配售后放开库外认购。
没有等来政策支持的项目，已经开始转向市场，通过老带新或者第三方渠道带客，来广而告。
日前，有网友晒出海岸悦府的“老带新”推荐活动，老业主推荐新客户认购，可获得奖励价值约12000元礼品卡，奖励可叠加，多荐多得。
当然，“老带新”覆盖面终究有限，最直接的政策松绑支持最终是否会落地，需要等官方进一步公示。
让我们拭目以待~
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
