我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，本人在深圳福田侨香路新天国际名苑有一套自住的建面164平米高层看香蜜湖的房子，今年考虑花几十万好好重新装修一下，或者是把该房卖了，回收资金尽快再买一套目前市场价值相当的房子自住，新天的房子户型地段和学位地铁都很好，只是楼龄旧了些，也看了附近宝能公馆、安峦公馆房子，从自住及稳定保值增值的角度看，请问我是应该旧房重新装修还是换房?

回答：您好，新天国际名苑有名校加持，虽然房龄偏老，但是未来也能跑平大势。一线城市都不建议置换，成本太高。如果你的月供能力不错，建议截断抵押，再入手一套自住。香蜜湖已经有仓位了，从投资角度看，不建议入手同质产品，总价1000万以上的话，个人更倾向入手南山和宝安。如果生活半径在福田，安峦公馆也可以入手。对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间：雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆：太小、没花园。但也不影响片区受到的追捧度。

主要原因有下：1、安托山带红岭实验小学和深高中学，确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学; 2、双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; 3、地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; 4、片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减，主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！

提问：云叔好，入深户两年刚需，参加工作两年，目前在福田上班，年收入税前20万，家里可以提供150万首付，月供自己承担，想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，老师有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田总价，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡， 如果想自住就在福田选，如果想要投资的话，把眼光放长远一点，去找更有潜力的标的。

提问：云叔好，深户，首套首贷，3成首期，首期150W，月收入2.5-3W，总价控制450-500万，纯投资，希望通过投资能让自己财富增值，大概握在手5-6年左右。目前优先考虑福田和南山龙华，不过南山上车太难，所以关注了福田景田。最近关注了缔梦圆一期带小中学，莲花北华富大厦带小中学，皇岗皇御苑，请问这几个地方是什么样的投资排位呢？或者是否可以重点推几个小区关注下，或者推荐区域范围？麻烦云叔指导一下，感谢！

回答：你好，总价450-500w预算，选的区域是南山、福田、龙华，肯定是没什么问题的，但是落到个盘，眼光实在是不咋地，缔梦园、莲花北、皇岗口岸，谁还没有带个小中学的学区，问题是带的哪家小中学。感觉你是冲着低单价去的，大概率踩坑。在福田选筹是真的很难选，已经进入存量博弈的成熟区域，低单价就说明低价值，很多老钱在罗湖福田待久了，温水煮青蛙，很难有更高的眼界格局咯，不如一早来南山宝安或者龙华的近郊选。

提问：云叔好，请问这两年的天河一代涨幅是怎样的？要是考虑贷款利率和各种费用，我不知道现在投房地产值得吗？

回答：你好，过去两年广州基本没怎么涨过，少部分楼盘如美林湖畔这种网红盘逆势上涨，大部分盘上年5月份开始涨的，目前好盘基本涨了10个点左右，倒也是释放一个信号，这是个好盘，因为一轮行情不会就这么点涨幅的，能，挑着买，价格还合理的还是可以考虑的，比起买贵了，更可怕的是踏空。

提问：云叔，想买东莞常平的房子，考虑自住+投资，二手房，我看了绿地大都会，碧桂园首府，先进尉蓝城邦，新房常一居，不知道怎么选择了，上面几个二手房的价格与新房价格差不多持平；另外苏豪名苑的房子与碧桂园一墙之隔相差5000至6000一平，可以选苏豪名苑吗？麻烦云叔给点建议！

回答：你好，绿地大都会，碧桂园首府这两个盘很近，理论上有相同比例的涨幅；先进尉蓝城邦靠近常平东站；常一居的话，配套方面稍微比较好，苏豪名苑主要是靠近红绿灯十字路口，噪音比较大，不太好。具体详见内部分享！

提问：云叔好，人在深圳，有一套房已还清，手上100多万，是继续在深圳等着打新房，还是回武汉投资一套300-400W的房产，有朋友推荐下周末开盘光谷东的南山府单价2.4左右，是否是好的投资标的？

回答：你好，只要深圳新房限价，就会买到即赚，但摇到的概率也会小，总体投资回报期望值并不见得高，很容易严重踏空，机会成本很高。光谷东不推荐单价2万以上的楼盘，南山府是目前光谷的较高价盘，买入站岗无疑了，光谷东投资有更合适的楼盘。

提问：云叔好，14年在罗湖买了一套105平的97年的房子云峰花园，这套房子是婚后写的我和我老公两个人的名字，我没有欠款记录，现在这套房子市场价400w，欠款100w，手里100w，年收入70w，孩子今年上一年级，小学就在房子隔壁，现在有两个方案：一是卖掉这套房子，jlh，买两套小户型房子，一套3成名额，一套5成名额，其中一套是孩子初中学位房，我们租房住。二是不卖这套房子，我过户给老公，jlh，老公用房子套出钱来，260w我3成买孩子初中学位房。请问上面哪种方案更好一点？，如果选择其中一种方案那选择什么样的房子投资潜力大以及资产怎么配置呢？谢谢

回答：你好，14年买的云峰花园单价应该在2万多左右吧，现在中部东部还有一点行情，同时孩子上学，建议先持有。建议选方案二，260w可以买个七八百的房子，不知道你工作在哪里有没有区域要求？如果在罗湖买，不要买老破大，只买带学位的小户型。建议买兼顾居住+投资+中上学位的，南山作可以作为主要选择。

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