出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

两年净亏损8120亿、总负债2.4万亿，在手现金143亿……

7月17日晚，中国恒大(03333.HK)终于发布了，拖欠两年的2021年、2022年及2022年中期业绩报告，向外界展示了一组组触目惊心的财务数字。

作为中国曾经最大的房地产开发商之一，恒大为何出现断崖式亏损？2.4万亿负债出自哪里？停牌16个月后的恒大，距离复牌还有多远？搜狐财经对此进行深度拆解。

存货减值准备两年累计3700亿

翻开财报，恒大过去两年的亏损创下其上市以来的新纪录。

2021年，恒大录得净亏损合计6862.2亿元，是恒大自2009年上市以来首次亏损，而过去12年利润总合也不2753.2亿元。换言之，恒大经营十余年的利润，都不及2021年一年亏损的一半。

2022年，中国恒大亏损明显收窄，但依然有1258.1亿元。而在2021年、2022年，恒大累计净亏损8120.3亿元，相当于每日亏损11亿，每小时亏损5000万。

恒大为何亏损这么多？

年报显示，2021年，恒大开始出现流动性危机。其称，“2021年中国房地产市场迎来剧变，随著调控政策不断完善升级，楼市的过热情况得到缓解，也为房企的发展提出了更高的要求。”

市场变化的初期，恒大曾努力推进降负债，从2020年3月底到2021年6月底，其有息负债减少了约3000亿元。“在此过程中，公司资金压力越来越大，并在5月底遭遇做空引起市场恐慌，大量金融机构开始停贷断贷。从7月开始，公司现金流断裂，陷入经营困境。”恒大于年报中剖析。

搜狐财经根据恒大年报梳理发现，在恒大两年累计亏损的8120亿元中，年内经营性亏损、非经营性亏损、所得税开支三项，分别为1571.4亿元、6545.2亿元、257.3亿元。

其中，高达6545.2亿元的非经营性亏损对恒大的盈利能力影响最大。具体来看，2022年、2021年，恒大存货减值准备分别为16.9亿元、3736.8亿元，而在2020年该数据为899亿元。

对于存货减值准备大幅上升，恒大称，“主要因为整体市场环境下行。本集团将定期就存货价值更新评估，如果市场环境回暖，相应估值将有可能回升。”

另外，2022年、2021年，恒大土地被收回有关的亏损达571.1亿元、1298.3亿元；金融资产减持损失分别为123.8亿元、503.8亿元，主要是对联合营公司及第三方的其他应收款及预付款项计提相应拨备。

（图片来源：中国恒大2022年年报）

易居研究院研究总监严跃进表示，“恒大的巨额亏损，主要因为存货减值拨备、经营性亏损、土地收回亏损、其他投资等亏损，总体上有很大一部分和房地产市场下行有关，也有一部分和债务处置工作等有关。”

在严跃进看来，恒大本身的问题确实和恒大经营层面的不到位有关，但某种程度上也和行业的剧烈调整有关系。

事实上，因市场波动，近两年房企进行资产减值准备的现象普遍存在。

搜狐财经了解到，2021年，华夏幸福计、阳光城、蓝光发展计提资产减值分别达131.88亿元、69.29亿元、65.76亿元，均高于2020年。

到了2022年，房企进行资金减持准备的现象更加普遍，据不完全统计，有近60家A股房企存在资产减值损失，导致净利润大幅下滑。

应付贸易账款及其他应付款超万亿

在出现经营困境、巨额亏损的情况下，恒大已深陷资不抵债的境地。

截至2022年年底，恒大总资产约为1.84万亿元，总负债约为2.44万亿元，净资产为-5999亿元。

中国恒大的负债主要包括：合约负债、借款、贸易及其他应付款、其他负债四部分。其中，作为预售款记账的合约负债7210.2亿元，待销售的房地产项目交付后转为收入。另外，恒大借款总额为6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项约10022.6亿元(含应付工程材料款5961.6亿元)、其他负债1017.4亿元，这部分合计约1.72万亿元。

现金方面，截至2022年末，恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额仅剩约143.05亿元，与2.44万亿元的负债相比，可谓“九牛一毛”。

面对2.4万亿债务、仅过百亿的现金，恒大未来该如何走下去？

对此，恒大在2022年报的综合财务报表附注中，提出了债务解决方案以缓解流动资金压力，方案主要包括4个方面：

一是，恒大已与境内其他贷款人积极磋商借款展期事宜。“因贷款人分散且市场环境不断变化，仍需时间与个别贷款人逐一确定展期方案；经考虑于2022年度贷款的成功展期、集团的信贷历史及与相关贷款人的长期合作关系，董事认为集团将能够逐步完成对相关剩余借款展期协议的签署。”恒大在年报中如此道。

二是，恒大一直积极通过多种渠道寻求新的融资或额外的资金流入，包括但不限于资产管理公司或金融机构的新融资、保交楼的专项借款及配套借款、与业务合作伙伴的业务合作、资产处置等。

“截至该财务报表批准日，集团已通过上述渠道实现了若干业务合作，并为若干项目获得了新的融资或额外资金，集团还将继续寻求新的融资或额外资本。”恒大于2022年年报中透露。

三是，恒大一直积极与债权人沟通，以解决未决诉讼。截至目前，中国恒大已与部分债权人完成了和解安排。恒大称，“集团有信心能够继续就现阶段尚未达成明确结果的诉讼达成友好解决方案。”

四是，为了响应当地政府确保交付的号召，恒大称，将继续聚焦房地产项目的竣工交付，确保集团业务的稳定和可持续运营。同时，恒大表示，将继续跟进尚未完成的拟定境外债务重组。

除了上述措施外，恒大还将恢复经营的希望押注在土储资源上。截至2022年末，中国恒大拥有土地储备2.1亿平方米，此外，中国恒大还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。

“庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。”恒大表示。

此外，恒大在2022年年报中介绍了其他业务板块情况：恒大汽车实现了恒驰5车型的量产和交付；恒大物业总合约面积超8亿平方米、在管面积约5亿平方米，管理规模保持行业领先水平；中国海南海花岛文旅项目稳步运营，累计接待游客超760万人次。”

不过，在独立地产经济学家邓浩志看来，未来恒大主要是围绕如何还债、如何交房两个问题进行经营，基本上没太多发展的可能。至于依靠其他产业活下去的可能也不大，就算新能源汽车具有高价值，最终结果也可能是被恒大出售，被其他同行收购。

距离复牌还有多远？

此次恒大补发年报，也意味着这家停牌了16个月的房企在复牌的路上踏出了一步。

2022年3月21日，中国恒大股票开始停牌。根据上市规则，联交所有权将已连续停牌18个月的任何证券除牌。目前，中国恒大离最终期限还有两个月。

根据中国恒大前期披露的港交所复牌指引，其复牌需满足多项前置条件，主要包括四个方面：

一、 公布所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项。

二、对恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施等。

三、证明公司遵守上市规则第13.24条的规定；向市场通报所有重要信息使公司股东和其他投资者可评估本公司的情况。

四、清盘呈请是否解除、管理层诚信问题、证明公司已制定足够的内部监控及程式等内容。

对于第一个条件，尽管恒大已补发了三份年报，但仍未满足港交所提出的 “解决任何审计保留意见的事项”。

据了解，恒大新聘任的核数师上会栢诚会计师事务所，对中国恒大2021年度业绩公告、2022年度业绩公告均给出了“无法发表意见”。

上会栢诚认为，恒大有关持续经营的多项不确定因素；无法就期初结余及比较数据获取足够适当的审核凭证。

上会栢诚指出，恒大正面临高额亏损、高企负债，以及多起诉讼和仲裁案件。“这些情況连同其在综合财务报表附注所述其他事项表明，存在可能对集团持续经营的能力产生重大疑虑的重大不确定因素，因此其可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债。”

对于第二个、第四个条件，恒大在年报中披露，恒大物业134亿元的质押担保事件独立调查结果已于2023年2月公布，公司正与恒大物业商讨偿还该质押所涉及款项的方案。此外，清盘呈请的聆讯进一步押后至今年7月31日。

此外，复牌指引中最值得关注的是第三条，即证明公司遵守上市规则第13.24条——发行人经营的业务需要有足够的业务运作，并且拥有相当价值的资产支持其营运，证券才能继续上市。

关于这一条，恒大未在年报中进行具体回应，但其在7月17日另外发布公告称，多个境外债实施协议将在7月24日至25日于多个境外法院聆讯。

从目前来看，恒大正在努力争取避免被港交所摘牌，但距离复牌仍有多个关卡要过。