尽管深圳房价逐渐豪宅化，但市场终究是以刚需客为主，而在日益高涨的房价面前，小户型、高拓展的上车盘尤受深圳人喜爱。今天，小编就给大家推荐一个以中小户型为主的纯新盘，这个盘是位于龙岗布吉水径的片区的小体量旧改项目——景华领莑。

一、项目简介

景华领莑（即景华春天花园，布吉大众山工业区旧改）是一个商业、居住综合体，拟建设用地面积13609.93㎡，总建筑面积为102953㎡。其中计容积率建筑面积86537㎡，包括住宅建筑面积36454㎡、保障性住房7080㎡、商业21438㎡；不计容积率建筑面积16416㎡，包括地下车库及设备用房。

*景华领莑沙盘效果图

景华领莑共规划2座住宅塔楼，其中A座37层，建筑高度119.7m，为商品房住宅；B座31层，建筑高度99.9m，有部分商品房住宅、部分保障房。另外项目还带有4-5层的商业裙房，以及2层地下车库。景华领莑共规划560套房源，其中包含430套商品房住宅，130套保障房。

*景华领莑楼栋分布图

据悉，景华领莑目前楼栋主体已封顶，展示中心及样板间也已对外开放，项目预售证申请中，较快预计春节后入市。

*景华领莑实景图

*景华领莑样板间图

推荐指数：★★★

项目小结：景华领莑共560套住宅房源，其中还包含了近1/4的保障性住宅，因此可售房源数很少。另外，楼盘体量较小，只有2栋高层，因此自带的配套也不多，未来或更多的依靠周边生活和商业配套。

二、户型信息

景华领莑保障房户型有36平1房（52套），67平2房（78套）。商品房户型为约68-98平1-3房，具体面积段是68平的1房，74平的2房，86平的2房，93平的2房和98平的3房。

约68平1房2厅1卫户型

1、双阳台设计，其中景观阳台约1.8米开间，视野较为宽阔；卧室阳台方正宽敞，可改做衣帽间或储物间。2、餐厅的采光性能略差，但其余空间全明设计，室内整体光线较佳。3、户型玄关入市，有保护隐私的作用。

约74平2房2厅1卫户型

1、客厅开间3.3米，客餐相连，进深可达6.5米，整体待客空间宽敞。2、主卧开间3.2米较为舒适，次卧开间2.7米，相对紧凑。3、户型虽不够方正，但整体布局较为合理，动静干湿有一定的分离。

约86平2房2厅1卫户型

1、U型厨房设计，可供多人同时操作，空间利用率高。2、客厅阳台3.6米开间，较为宽敞明亮。3、主次卧开间均超过3米，居住的舒适性较好，同时主卧自带的阳台，开间有2.7米，用作卧室空间较小，可改成衣帽间、储物间或书房。

约93平2房2厅2卫户型

1、客厅开间3.6米，但采光面只有2.4米，受承重墙影响不可改动。2、双卫设计，主卧带独立卫生间，较为干净舒适。3、主卧采光面或受空调机位影响，不足3.3米，而次卧采光面仅1.7米，次卧的光线或较差。

约98平3房2厅2卫户型

1、L型厨房设计，同时自带生活阳台，整体性能较佳。2、双卫设计，但主卫的采光或受墙体影响，采光力度有限，而公卫的布局较为合理。3、客厅阳台3.6米开间，视野景观好，同时客餐厅相连，提高待客空间。

推荐指数：★★★★

户型小结：景华领莑以中小户型为主，总价相对较低，适合刚需上车。但从户型结构来看，小户型的设计较为合理，90平以上户型设计稍有欠缺，与市场同面积段产品对比来看，竞争力不大。

三、配套和环境

1、交通配套

景华领莑门口即是吉华路主干道，自驾可至布龙路，从而转水官/清平高速。公共交通方面，项目100米范围内有布吉客货运输站，1公里范围内的公交站台多达10几个，可直达龙岗、罗湖和福田各区。

另外，在轨道交通方面，项目距离地铁5号线下水径A出口约300米，搭乘2站地铁可抵达深圳东站火车站，或者是地铁布吉站，布吉站目前可换乘3号线，未来还可换乘14号线，14号线是从福田通往坪山的1条快线，目前已经动工，预计2022年通车。

2、周边环境

景华领莑背靠下水径村，吉华路一路之隔是长龙村，周边主要以农民房和小产权房为主，整体环境较为破旧和杂乱，未来环境改善方式只能依靠旧改。

目前片区内旧改已列入更新单元的有8个，申报更新的有7个，总更新面积达270.8公顷。截止至今，已经动工的旧改有大众山工业区旧改（景华领莑）、金稻田旧改（万科红、百合公园小镇、信义金御半山）、松元头旧改（里城玺樾山）、招商三联旧改、佳兆业南门墩旧改等。

*图片来源：网络

*图片来源：网络

而紧靠景华领莑的下水径片区旧改、大靓花园旧改以及布吉一村东心岭旧改都还处于未动工状态，所以短期内周遭环境或难以改善。

3、学区学校

根据教育局划片，目前景华领莑的小学学区属于水径小学，水径小学占地面积13286㎡，建筑面积为8423㎡，共有26个教学班。

而景华领莑的初中学区目前是布吉中学、龙岭初级中学公办班（民办学校），其中布吉中学占地面积46499m²，建筑面积30000余m²，有42个教学班；龙岭学校占地25000㎡，是一所9年制学校，其中初中共有24个班，分为公办班和民办班，根据今年9月的录取情况，公办班共有266个学位。

根据2017年四大版录取率，龙岭学校在龙岗区排名第四，仅次于百合外国语、深圳中学龙岗初级中学以及龙岗外国语学校。而布吉中学的排名则靠后，在龙岗区排第39名。

4、周边商业

景华领莑周边多是农民房和小产权房，因此商业不发达，以低端的住宅底商为主，200米范围内有肉菜市场以及生活超市，而稍微大型一些的综合超市像华润万家，则需要步行700米至海心汇福园小区，或者是1公里以外的翠枫豪园小区。

片区内的大型商场分布在木棉湾和百鸽笼站附近，景华领莑距离布吉天虹约1.9公里，驾车需11分钟，步行需25分钟；而距离华润万象汇约4.3公里，驾车需22分钟，地铁3个站。

推荐指数：★★★

配套小结：从交通方面来看，景华领莑100米范围内有布吉客运站，300米范围内有地铁5号线下水径站，同时搭乘2站可至深圳东站，或在布吉换乘地铁3号线，以及未来的14号线，交通非常便利。环境方面来看，东侧毗邻吉华路，车流量较大，其余三面均有大片农民房，周边环境相对杂乱，且短期内改善的可能性不大。从学区学校来看，项目所划片的学校在龙岗区排名较为靠后，教育资源较为一般。从商业方面来看，片区内主要以低端的住宅底商为主，距离较大的综合超市华润万家下水径店约700米，距离大型商场天虹及华润万象汇则分别在2公里和4公里以上。

四、周边房价

目前景华领莑周边在售的新房住宅共有7个，单价从4万/平到6.3万/平不等，且基本是带装修交付。其中，“近地铁+大社区+带学校”的楼盘单价在6万/平以上，符合该属性的楼盘有万科麓山、信义金御半山3期；“带装修+近公园”的楼盘单价在5万/平以上，符合该属性的楼盘有里城玺樾山、东方盛世花园二期；“小户型+近公园”的楼盘单价也在5万/平以上，符合该属性的楼盘有凯旋TRC；其余地段配套或交通户型等优势不太明显的楼盘，价格则相对较低，单价在4万/平左右，有花语馨花园、长庆小时代。

从片区内挂牌的二手房来看，房源主要集中分布在上水径和布吉关附近，下水径和长龙周边的二手房住宅则相对较少。

*图片来源：链家

从价格方面来看，根据楼龄的不同，上水径片区二手房价格在2.9-6.2万/平之间，整体均价为4.3万/平，其中挂牌价相对较高的是万科麓城小区，单价在5万/平以上。

布吉关片区二手房价格在2.8-6.3万/平之间，整体均价也是4.3万/平，其中挂牌价相对较高的是半山道1号礼宾府、万科红小区，单价在5万/平以上。

而下水径和长龙片区因为商品房住宅较少，且楼龄较高，所以二手房挂牌价均不高，据链家网显示，该区域内的二手房价格在2.8-5.1万/平之间，整体均价在3.7万/平左右，其中挂牌价相对较高的是尚水天成小区。

推荐指数：★★★★

价格小结：景华领莑以中小户型为主，片区内小户型房源较多的新盘像长庆小时代和凯旋TRC，房价在4-5.5万/平之间，但项目较这两新盘交通要更便捷一些，毗邻吉华路主干道，同时更靠近地铁口。所以，小编认为若项目毛坯定价在5-5.5万/平左右，带装修定价在5.3-5.8万/平之间，或有较强的市场竞争力。