上周，搜狐焦点深圳暴走西部宝安，发现不少楼盘都有了新的动作，可以为接下来的打新准备做一个参考。

宝安踩盘第一篇，我们给大家带来了宝中8盘的近况（宝中有盘确定不卖了，2023年打新人还能买哪儿？），宝中是宝安最热门的置业片区之一，不仅区域位置好，城市面貌新，房价也是妥妥的C位，因此置业的成本也相对较高。

但如果预算相对有限，又想要享受到与宝中差不多的居住环境和配套，碧海或是一个不错的选择。

在还没有限价宅地出让之前，宝中的新房价格基本是11万+/平（带装修），而碧海的新房则在7万+/平（带装修），一河之隔，单价差了3万+/平，价格差距还是颇大。

而在限价宅地出让后，宝中的新房价格直接被拉到了8字头，碧海仍然还在7字头。

从限价的定价来看，在官方眼中，这两个片区的差距其实挺小的，毕竟区位相邻，规划、产业等大多都是紧密联系的，因此这也充分体现了碧海的一个份量。

当然，仁者见仁智者见智，也有人嫌弃碧海的飞机噪音大、配套资源少等等，但还是那句话，一切从预算出发，从自身的需求出发。今天，我们就把碧海片区的2个新盘给大家解析一下，并作一个简单的对比，感兴趣的网友不妨接着看下去。

01

京地海樾府

碧海上一次推新盘，还是在2021年年末，当时榕江壹号院推出397套带装修住宅，备案价7.83万/平，这个价格放在当时的市场是很能打的，因此也在短期内迅速清盘了，不少网友表示，想买却买不到。

而今年，在同片区同地段预计会上新一个新盘——京地海樾府。该项目紧靠碧海君庭、松茂御龙湾等住宅小区，与榕江壹号院一样，同为碧海湾地铁口楼盘。

2月2日，搜狐焦点深圳实地探访工地发现，项目部分楼体已出地面，最高的有2层左右，按照目前进度，最快可能要年中才能入市。

施工图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

根据规划显示，项目总占地面积1.79万㎡，建筑面积约17.6万㎡，业态包括住宅、酒店、公寓及办公等。

小小的地块，涵盖了多样的业态，居住的纯粹性不高，容积率却挺高，有6.07，在一定程度上也会影响居住品质。

从效果图显示，京地海樾府统共2栋住宅楼，体量较小，再减去回迁户，预计可售房源350套左右，项目户型建面约60-120平2-4房，目前网上流传出了60平2房、90平3房的户型图，大家可作参考。

约60平2房1卫

约90平3房2卫

价格方面，2021年开盘的榕江壹号院新房带装修均价7.83万一平；而区域内的二手房参考价，松茂御龙湾一期7.7万/平、松茂御龙湾二期8.41万/平、碧海君庭8.35万/平，都可以作为一个参考。

如果按照8万或8万出头的均价计算，项目最低总价或仅400多万，不到500万，价格对刚需还是较为友好。

配套方面：

🚄 交通配套：项目位于11号线碧海湾站A出口，是11号线地铁口物业；另外，根据地图测距，项目距离1号线西乡站步行约910米，出行还是相对便利。

🏢教育资源：项目规划有1所幼儿园，马路之隔有西湾小学、海湾中学。其中西湾小学，与碧海小学、海港小学、红树林外国语小学等是共享学区，具体学区以当年教育局划分为准。

配套图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

🏬其他配套：碧海片区商业相对缺乏，未来项目自带有部分商业，或能满足业主需求。另外，在周边还有西乡体育中心、深圳恒生医院（私立）等相应配套。

配套图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

02

越秀潮樾府

日前，碧海限价盘——越秀潮樾府的户型图对外公示了，主力户型为建面约93-128平的3-4房，其中以93平单位为主，能同时满足刚需、改善需求。

据悉，越秀潮樾府目前已在巡展中，预计近期开放展厅，上半年入市，这个节奏对比同区域的京地海樾府要迅速太多了。

越秀潮樾府原为西乡的A104-0147宗地，于2022年8月出让，当时地块竞地价、竞面积均双双触顶，后被越秀地产摇号竞得，商品住宅毛坯限价7.43万/平。

根据规划，项目占地面积约1.68万平，建筑面积9.62万㎡，规定计容积率面积约6.73万平：其中住宅约6万平、商业2千平、幼儿园近3千平。

项目住宅分布在1栋1/2/3/4单元，共计780户。其中公共租赁住房90户、自持保障性租赁住房270户，全部位于1栋2单元；商品住宅420户，位于1栋1/3/4单元。

搜狐焦点2月2日实探发现，项目目前还在挖基坑状态，虽然工期还较早，但也丝毫不影响入市的节奏。

施工图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

价格方面，项目毛坯限价7.43万/平，即便带了装修费，也差不多是7.83万/平，与2021年开盘的榕江壹号院持平，相当于回到了2年前的房价。

不仅新房价格打了折，与周边二手房相比，也存在不少倒挂。项目一路之隔的次新房华丰前海湾参考价是8.41万/平；玉湖湾花园参考价8.22万/平。

所以，项目这个价格基本可以说是碧海片区最低的价格了，打新的朋友可以重点关注。

配套方面：

🚄 交通配套：距离项目最近的地铁站是11号线碧海湾站，根据地图测距，步行距离有1公里左右，轨交出行不算便利。另外，项目东侧有玉湖湾花园公交站台，可便捷直达科技园、宝中、留仙洞等区域。

玉湖湾花园公交站丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

🏢教育资源：项目一所9班幼儿园，东侧紧靠红树林外国语小学，该校与西湾小学、碧海小学、海港小学属于共享学区；项目北侧有西乡中学（高中部），其中多所学校都在项目1公里范围内，步行可至。

红树林外国语小学丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

海港小学丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

🏬其他配套：碧海片区商业算是一个短板，因而项目只能依靠周边社区街铺，或自带的2千平商业。另外，项目紧邻珠江口，建成后高层能看海。

前海科兴科学园底层商业丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

综合来看，两盘的优劣是也相对明显：

①越秀潮樾府为纯住区，同时容积率约4.43；而京地海樾府是小体量但多业态产品，容积率有6.07，因此从居住的舒适性、纯粹性方面，越秀潮樾府＞京地海樾府；

②价格方面，越秀潮樾府是限价楼盘，基本可以算得上是片区最低价新盘，这个价格红利还是蛮香的；但京地海樾府最小有60平户型，更容易上车，对刚需比较友好；

③此外，轨交出行的便利上，京地海樾府是可以吊打越秀潮樾府的，同时京地海樾府因靠近主干道，周边的市政配套也相对齐全些。

因此，从楼盘的各方面属性来看，越秀潮樾府更适合改善型家庭，而京地海樾府则适合刚需，当然，买房还是从自身考虑的因素出发。