有南山地域加持，又把总价卷至低位，但依旧难逃去化困难厄运？

9月初，位于南山西丽的鼎胜金域阳光259套房源入市，当时全网海报宣传，开盘折后价格堪比碧海、深圳北，并且项目还是区域内难得有小户型的新房，一系列buff叠加，但最终结果却不尽人意。

目前项目还在签认购书阶段，但是从之前公示的认筹情况来看，仅有71批客户，认筹比例为1：0.27，创下南山新盘认筹比例的新低，甚至远低于同期入市的宝安福海两盘（认筹比例超1:1）。

开盘之后，我们第一时间前往售楼处踩盘，本以为现场会有不少签约的客户，但现场却是异常的冷清，售楼人员甚至还多过客户。

同时一圈了解下来发现，鼎胜金域阳光之所以被市场“抛弃”，主要其在自身产品、区域配套上都存在多处硬伤和短板：

1、小体量社区，小区大门“简陋”，自身配套不足

鼎胜金域阳光总建面约5.1万㎡，其中住宅建面仅约2.9万㎡315套房源，规划的3栋高层中，其中1栋还是跟回迁房（56套）一起的，整体规模就比较小。

规模小，自然可发挥的配套空间也就比较小，项目园林仅1300㎡，如果是有娃的家庭，遛娃要去到塘朗山或大沙河生态长廊。虽然距离比较近，但与大沙河隔着马路，中间没有人行通道、天桥，车流量也较大，或存在安全隐患。

当然，最让购房人意难平的，还要属小区的出入口。

该小区出入口就位于两栋楼之间，净宽约6米的过道。想想自己花大几百万甚至上千万买的商品房，连个像样的小区大门都没有，还不如市面上一些统建房有排面，确实多少有点离谱。

*图|沙盘实拍、项目总平面图截取

2、阳台改房间？户型设计或有“违建”风险

从户型图显示，鼎胜金域阳光87-91㎡主要作两房使用，122-130㎡作三房使用。

但项目现场的置业顾问告知项目户型有“可操作”空间，改造阳台可以变身三房、四房，如下图：

现场置业顾问还告知，项目会将户型“改好”后再带装修交付给业主。而鼎胜金域家园微信公众号上公开的风险提示中，明确指出“本项目阳台不可改变用途”，“购房者不得擅自更改房屋规划用途”，前后说法明显不一致。

其实，这样操作市场上不是首例，但风险很大。

南山区住建局表示，购买此类改建的户型有一定的风险，如果项目确实按上报的施工图纸验收后再做大规模的改造，街道办、查违部门也会介入。

所以，提醒为了“高赠送”而入手该产品的购房者，正视这个潜在的风险。

3、户型布局有bug：大户型私密性一般，阳台部分有遮挡

一般而言，小体量楼盘，配套少了，那更应该在产品上打磨精细。但看完鼎胜金域阳光，发现仍有诸多不足。

例如，项目主推的2栋A、B座中，建面约122-130㎡大户型，是电梯间直接入户，但又不属于专梯专户设计，这样私密性相对就很一般。当然，87、89㎡小面积段私密性做的会比大户型好一些。

此外，除了项目89㎡户型直面塘朗山，87㎡、122㎡、130㎡三个户型均有餐厅窗户采光被遮挡、景观阳台也有被遮挡近半，对室内采光也有一定的影响。（点击图片可查看楼盘日照）

4、上车总价近700万，“刚需三宝”却无优势？

备案总价在699-1303万的鼎胜金域阳光家园属于什么定位的产品呢？

放在南山来说，其实就是一个刚需上车盘；放在整个深圳也勉强算得上是关内改善盘。但刚需、改善家庭最看重的购房“三宝”，优势却不突出。

首先来看看交通。

项目周边有3个地铁站，分别是大学城、茶光、西丽，但距离都不算很近。根据地图测算，从项目出发步行距离在730米至1公里范围内。

对于打工人来说，地铁步行距离一般耗时5~6分钟内较佳，超过10分钟其实就算比较远了。

再看看教育。

项目600米范围内虽然有一所排名还不错的深圳市南山文理实验学校，但却不在该学区范围内。

而根据教育局划片，项目目前小学是南山区第二外国语学校(集团)平山学校，中学是深圳大学城丽湖实验学校的学区。这两所学校教育资源均相对一般，在整个南山区并不亮眼。

此外，鼎胜金域阳光距离这两所划片学校还相对较远。根据地图测距，距离南二外平山学校步行约1.3公里；而距离丽湖实验则约2.2公里，光每天接送孩子上下学，就是一个比较头疼的问题。

最后看看商业。

现阶段鼎胜金域阳光家园周边主要以临街的苍蝇馆、五金店铺为主，缺乏生活配套，未来项目自带的1500㎡商业或可能满足部分需求，但商铺位置比较靠里，后续招商或也成问题。

而业主的购物需求，或需要步行或自驾至天虹、益田假日里等商圈，从地图测距来看，步行都不近，在900米至1公里范围左右。

5、周边工业区围绕，环境“所见即所得”

聚焦到环境来看，鼎胜金域阳光家园虽然是看山景的楼盘，但归家路上的风景却很一般。

项目位于规划中的瑞新路，这条路设计串联留仙大道和珠光北路，所以未来业主归家之路，要么途径大学城创客小镇工业园区，要么则经过明亮科技园。

这两处工业区都是由比较老旧楼体组成，整体的城市界面看起来就相对较差。

目前这两处工业园区均还有招租的信息，短期内不会搬迁，也就是说，现在业主看到的样子，就是住进来后的样子。

总体来看，现阶段鼎胜金域阳光在片区内拼产品、拼配套、拼环境都比较吃力，而放在整个新房市场，同等价位的可替代产品也不少，因此这也是其去化难的主要原因。

而从未来预期的角度来看，西丽板块，主要集中发展大学城和留仙洞总部基地两大核心圈，而鼎胜金域阳光地处核心圈的外围，无法直接承载这些利好。同时，项目东、南侧临山，西侧为产业园及大沙河，北侧为在建新盘，周边地域狭小，无法进行片区统筹规划，难再有突破。