7月18日，京基智农山海御园正式线上选房，919批客选1457套，这个选房比基本都可以选到满意的户型。

本次备案住宅共1457套，住宅户型建面约94.7-174.6㎡，共13个户型，均价约6.95万/㎡，单价区间在6.37-7.48万/㎡，总价区间在611-1294万/套，精装交付。

项目7月18日9：00正式线上选房，5个为一批，先选先得，每批60秒，排名前列套选出的是7栋二单元2802户型。

7月17日测试选房，105平的户型先选完了。网友表示，测试选房预计选了四五百套，也差不多有一半了！开盘会选得怎么样，还得看全部选完的结果。

有网友表示自己选房顺序号排在700多顺位，前面应该卖了3-400套了，估计只能选95/98或140左右；

7栋的105户型是热销，大部分选的是105户型；

10点的时候，选房到约200号，差不多成交170套了，7月18日比7月17日测试选的人多，好多后面的抱怨说之前选到的户型，现在要重新思考备选方案了，启用备选方案。

3栋02的基本上没什么选择了和105的也没有了，2栋2单元05号户型开始选了。

据了解，12:04左右结束选房，网友@ 乡西之梦表示，约成交500多批，5成多点，如果1475批，成交500多批，整体成交三成，1/3这样！（最终成交数据以官方公布为准）

楼兔子观点：

以上市场数据一经披露，结合此前西部某盘也是开盘遇冷，很多人都感慨：深圳楼市连西部都不香了！

其实，地产人内心都明白，这一天终究是要来的！只不过，来的速度有点快罢了。很明显，深圳作为这一轮全国楼市调控的先锋，一系列组合拳，终于开始显示效力了。

楼兔子也和很多圈内人士聊过。大家都感慨，今天新房市场的尴尬表现，终极原因是追涨预期降温！而直接推动力，主要是以下三点：

1，房票谨慎太多了

深圳确实在收紧人才入户政策，也确实在进一步强化离婚买房等等限购政策。但至少到目前为止，大家并没有直接数据说，深圳房票不够用了。

但是，深圳房票出手的态度确实在改变！变得更加理性，更加谨慎，开始珍惜房票！一旦追涨的预期降温，大家就没那么急切用掉房票了。

大家的心态都已改变：既然不是今天不买，明天就大涨买不上。那么，如此珍惜的房票，我就要么不买，要么就买最适合自己的。

2，今年供应量大增

大家都选择等等看，还有一个原因：可选择面太多了。到今天，大家终于确定相信，这一轮调控，真的和以往不同。

太多的不同了，很多都不方便讲。但有一条是完全公开透明的，那就是今年深圳楼市确实是供应量大增，往年供求失衡的卖方市场，房企、二手业主高高在上的状况大有改变。

7月7日公布的2021年深圳住房供应计划：商品住房约6万套。公共住房约3.5万套，力争4万套。租赁住房10万套。

实话说，始终土地稀缺的深圳楼市，这种一年供房总量大约20万套的大动作，实属罕见。更关键因素是，今年上半年，深圳楼市新房供应是紧张的！也就是说，这大约6万套商品住房，绝大多数都将集中在今年最后5个月上市！这种洪峰过境的感觉，购房者真的是爽透了。

3，有点资金后继乏力

这一轮调控，还有一个特别需要注意的杀招：深圳这次真的牵住了楼市疯牛牛鼻子！管住违规资金进入楼市，这是降温楼市、房住不炒的最劲杀手锏。

深房理事件还在调查中，而此前开售的很多网红盘，其网签也在排查中，不时爆出有挞定房源要重新摇号开售。

以上，引而不发、围而不打，就等于是高空中始终悬着一把剑，给炒房资金形成极度心理震慑！

其实，不仅仅是明显违规的资金不能进场。就算是亲友借钱，也算违规买房，那怕是真的刚需用家！

大家都已经清楚，严查首付款来源，这可是一条红线！

以上雷霆重击的直接后果就是：违规炒房资金不敢妄动，而刚需用家也不敢借钱提前消费了。

一切回归本源。老老实实搞好生产，积蓄财力，然后再买房。这购房速度，自然比借钱消费慢多了。

综上这一周的新房市场，算是下半年的预演！降温是必然的，但也不是说就不能买房了。比如山海御园，105平米的四房就妥妥的清盘。我们要做的，就是在下半年的极度分化市场中，找到合适自己的产品。

当然，更要避免踩坑！因此，建议大家多多研究山海御园，凭什么105平米户型被抢光，而其它户型则不香了呢？这里面大有文章啊。

项目详情

京基智农山海御园位于宝安区西乡宝安前海宝安大道铁仔山公园旁，总占地面积达11.3万㎡，总建面约70万㎡，计划分四期开发，属区域大规模综合体项目，集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体，规划建面10万㎡规模的购物中心。

1、轨道交通方面

距离项目最近的地铁站是1号线固戍站，步行距离约1.4公里，耗时需21分钟。穗莞深城际也将引入西乡站，预计2025年通车，届时，交通将会更加便利。

2、公交出行方面

项目直线1公里范围内有6个公交站台，其中距离项目最近的是“华万工业园”公交站，步行仅301米，搭乘公交非常便利。

3、户型信息

此次项目入市的住宅产品，户型建面为约约94.7-174.6㎡，精装交付。

具体户型图如下：

4、周边环境

项目一公里内有铁仔山公园和碧海湾公园；

*图片来源网络

商业方面，目前项目附近没有大型商业，未来规划建面10万㎡规模的购物中心。现阶段，最近的大型商业为距离2公里的西乡天虹商场和2.8公里的大仟里购物中心。

*项目底商