港澳大湾区解读二:请收好这份投资攻略

美房紫枫 2019-02-12 13:04:00
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作者|美房网主编 首发公众号|美房网深圳站 上次我们谈了粤港澳大湾区的发展进程、战略格局,比对了几大龙头城市的分别在大湾区建设中承担的角色。谈这些可能很多朋友会感觉太宏观,粤港澳大湾区那么一大盘棋,应该是国家来下,这些宏伟蓝图跟我没有太大关系。那么今天就谈一点微观的,关于粤港澳大湾区的投资解读。 我

作者|美房网主编

首发公众号|美房网深圳站

上次我们谈了粤港澳大湾区的发展进程、战略格局,比对了几大龙头城市的分别在大湾区建设中承担的角色。谈这些可能很多朋友会感觉太宏观,粤港澳大湾区那么一大盘棋,应该是国家来下,这些宏伟蓝图跟我没有太大关系。那么今天就谈一点微观的,关于粤港澳大湾区的投资解读。

我们经常看到关于粤港澳大湾区的新闻报道,对于嗅觉不灵敏的人来说,只是看个热闹,当个普通新闻看。但是对于那些嗅觉灵敏的人来说,已经仿佛鲨鱼闻到血腥味,早早就开始摩拳擦掌,准备好摘取这城市经济发展红利。

从政府几次会议看出,无疑粤港澳大湾区已经被政府认定为重点发展的高规格经济引擎。不管是经济红利还是人口红利,未来10-15年内,大湾区将担负起带动我国经济发展的能动性作用。这么说,我们国家经济发展能不能对标全世界,就看咱们粤港澳大湾区的表现。2017年,整个大湾区的经济总量已经占到整个中国的总GDP的12%。这意味中国除了以上海为中心的长江中下游经济发展引擎之外,最重要的经济发展引擎就是大湾区。

经济连接着房地产,这是不争的事实,经济发展房地产发展,经济发达房地产发达,经济腾飞房地产就有红利释放。在这个信息与灵敏度高度集中的年代,往往捕捉有效信息就是对局势的一种掌控。时间差产生信息差,信息差可带来资产优化价值。今天就谈一下大湾区房地产投资步骤攻略。

理论上,重点城市的重点区域总是炙手可热,也是含金量最好的资产。但是,香港的房价高全国人民都知道,如果是实业投资,选择香港尚且有发展机会,房产投资相信没有人会选择香港,也非常人所能及。不妨把内地的原珠三角城市,进行一下规划分析,抽丝剥茧,尚有可能寻到置业潜力大的资产。

房产投资步骤先选择城市再看地段,具体再踩楼盘,这自不必说。在9大城市中,深圳跟广州是最引人注目的,也是人口流向最多的城市。的确人口是基础,没有人口的流入其他都是空谈。深圳每年会有固定人口流入创业,而且不能只看到他们人口数量,同时要注意他们或许每个人身上都有一个潜在项目。

在深圳当然是靠近香港的地段房价最高,南山区跟福田区,也是在深圳赚到钱的人争相进入的富人区。然而,深圳的现实是地少,而且优质人口不断进入,给房价上涨自然带来源源动力。即使不进入富人区,就算深圳任何一个普通区域置业,都需要有一定的实力。所以要说投资深圳,只要你有本事买的到深圳的房子,说明你已经赢了。

此外深圳有一个区域可重点关注一下,就是深圳宝安区,毗邻大湾区的方位。之所以设立大湾区,对标其他世界级大湾区,因为根据国际经验,最终产能较高城市,均为较靠近湾区的区域。

看图上这个蓝色区域的倒置“V”字型就是,本质的大湾区。珠港澳大桥、深中通道(修建中),虎门大桥、虎门二桥,几座大桥仿佛把大湾区紧紧的绑在一起,让空间距离缩短,也让城市连接紧密,不再遥不可及。沿着这个“V”字周边,往长远看就是相对具有非常潜力的区块。

据世界银行统计,全球60%的经济总量集中在湾区。城市在湾区内占地越大,越有可能经济发展迅猛,就粤港澳大湾区来讲,广州南沙占大湾区内面积最大783.86平方公里,深圳宝安733平方公里居第二,东莞长安虎门276.5平方公里居第三。所以除了深圳宝安区以外,广州南沙片区与东莞虎门也一直被看好的值得投资的潜力区域。加上上面说的虎门大桥、二桥交通方面的便利,东莞虎门与广州南沙,越逐步成为投资者涉猎的范围。

除了湾区内经济带动,再说一下城市。深圳与广州是两个老牌重量级的城市,人口流入优势,但是也相对的进入门槛高。对广州来说,南沙属于待开发区域,有潜力需要时间来兑现,其他区域相对配套成熟也更适合创业与居住。

还有需要重点关注的城市是东莞。因为东莞是夹在广州与深圳之间的唯一一个城市。因为广州与深圳之间的合作往来肯定较为频繁,东莞是受两方面辐射的城市。而且,东莞本身就是信息电子制造世界基地,承担了一部分深圳高科技产业溢出转移的任务,比如华为终端搬迁东莞松山湖。

还有一个城市是中山,因为中山与广州有部分接壤,加上深圳的辐射,另外本身中山的制造业也有一定的实力,还有关键的深中通道开通这一利好等待兑现,虽然目前中山的经济在全广州排名不是很高,但是往长远看,值得看好。

其次是佛山,佛山在全国也属于名不见经传的城市,虽然顶着三线城市的头衔,却因为工业制造业全国人都耳熟能详,除了广州、深圳,经济排名就是佛山第三名,甚至比东莞还要高一筹,佛山可以说完全凭实力叫人们印象深刻。

此外,关于惠州与中山,这两座城市一直在比较,有的人看好惠州,有的人看好中山,目前来说惠州排名是比中山经济要高。但是个人认为,侧重点不一样,如果宜居惠州更适合,如果创业中山更强。所以长远来看,深中通道开通,中山的辐射作用更强以后,从产业角度叫,中山赶超惠州、珠海不是没有可能。

总结起来,深圳适合创业,广州适合商贸与居住。有这两大龙头辐射周边,珠海惠州更适合宜居。佛山、东莞、中山更适合创业,后劲较足,因为单凭大城市的辐射,毕竟力量有限,关键打铁还要自身硬,发展自身产业更重要。

湾区内长远投资打算的,广州南沙、东莞虎门、深圳宝安都是不错的选择。按城市发展后劲分析,依次东莞、佛山、中山,其次惠州、珠海,具体城市的具体区域又存在千差万别,因此具体到地段还需要具体分析。

最后,重要提示,投资其实不是一件难事,原理很容量懂,但关键的你得现有足够的现金。再怎么会利用杠杆你得先有“砝码”不是吗?

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