要说2018年深圳较大的关注点是什么？其中必然少不了空港新城和新国际会展中心。因为今年新国际会展中心即将投入运营使用。

　  据悉，新国际会展中心、国际会议中心、科技馆、深中通道和T4航站楼综合交通枢纽等重大项目都将在“十三五”期间建成，将直接推动福永的经济发展，福永、福海发展迎来新契机。

　　　　（大空港全景图，来源网络）

　　但从现状看，福永、福海城区建设整体滞后，亟待改造和提升，大空港留给福永、福海的时间不多了。本文，老廖以11号地铁线为主线，带你了解正在起步中的福永、福海片区。

　　总体印象：

　　1、大空港超强规划逐步落地，福永、福海却建设缓慢，跟不上城市开发节奏；

　　2、福永、福海价格洼地逐步填平，新房价格已破“5”，未来5-10年会迎来爆发期，当下是长线投资者入货的好机会；

　　3、福永、福海中心区生活配套醇熟，但品质不高，缺少“名校”、“名院”，不足以成为大空港“后花园”，急需改造升级；

　　4、片区新兴产业发展不足，产业布局不合理，缺乏“高新尖”企业支撑；

　　5、多个百万体量级旧改汇聚大空港，可是发展空间受限，“高大上”项目进展缓慢，城市更新时间紧、任务重；

　　6、新会展中心建成后，将提升福永、福海经济、形象、交通、活力，但是短期内难以见效，片区发展需要长期利好支持、慢慢发酵。

　　大空港在哪里？

　　大空港区域总规划面积95平方公里，主要包括沙井、福海、福永的西部滨海地区，包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。今年将全力推动地铁6、12、13号线和穗莞深城际线、深中通道、外环高速等重大项目建设，以及机场三跑道、T4航站楼等重大项目前期工。

（图片来源网络）

　　什么是空港新城？

　　空港新城位于大空港北部，是大空港建设的重头戏，“两中心一馆”（新国际会展中心、国际会议中心、科技馆）就规划在这里。空港新城今年计划建设投资140亿元，规划承载就业人口约46万人，规划居住人口约25万。沙井、福海、福永为空港新城建设和完善产业、市政、交通、商业、医疗、教育等配套。

　　（空港新城规划图，来源网络）

　　按照计划，大空港今年建成一批基础性、功能性项目，形成发展框架；2020年基本建成环境优美的国际一流空港都市区。沙井、福海、福永用2-3年时间初步完成高技术创新区、高端制造区、立新湖科创区、凤凰山文化创意区、生活服务区五个功能区的建设。

　　（大空港片区规划图，来源网络）

　　在大空港“两带六区”总体开发格局里，福永片区（含福永、福海街道）是六大功能片区之一，是重点建设区域，在大空港核心区周边，发展物流、会展、商务、大型商业贸易等产业组合+现代服务业，这也是福永和福海未来3-5年内城区建设发展方向。

　　（大空港规划布局示意图）

　　福海、福永在大空港占据地理优势。机场客运码头、11号线和在建的20号线、12号线、“穗莞深城际快线”，以及沿江高速和广深高速和即将开通的外环高速，规划中的“深中通道”都在此交织，福海、福永与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”，与深圳各片区紧密相连。可以预见，“双福”未来前景可期。

　　（大空港立体交通示意图）

　　经宝安大道、永福路、福州大道、福园一路、福园二路，来到福永、福海西部海边的新国际会展中心及其商业配套项目的施工现场，看见一辆辆泥头车来回穿梭，工地一片繁忙景象。据现场施工人员介绍，国际会展中心主体工程2017年3月开建，预计今年年底竣工。

　　（福海、福永西部空港新城施工现场）

　　2016年，原福永一分为二，划分为福永街道、福海街道。福海街道位于原福永北片区，辖区面积31.8平方公里，立新湖全部水域以及宝安大道以西含大空港在内均划入福海街道；福永街道位于原福永南片区，辖区面积34.4平方公里。

（图片来源网络）

　　福永规划：“一中心两翼”发展格局

　　由于受产业薄弱、交通拥堵、土地紧缺三大短板制约，这几年福永发展起色不大。为了对接大空港，福永制定了3年短期规划，即“一中心两翼”发展格局（一中心即福永新中心；左翼为空港新城，右翼为文旅科创小镇），加大城市更新力度，福永体育中心、屋山水库绿道、凤凰山森林公园等一批城市地标将拔地而起。

　　（福永航拍图）

    福永推出“十大重点工程”，总投资36.97亿元，计划2019年12月全部完工。预计3-5年内，福永街道城区形象、城市建设、配套设施、人居品质将会上一个新台阶。老廖通过实地考察发现，福永街道将会形成3个人居高尚片区。

　　福永中心区

　　福永街道中心在万福广场，是福永最繁华的地段。中心区将规划19所学校，其中新增4所幼儿园、3所小学、1所初中和2所高中；新增加了一家专科医院、一个卫生防疫站和四个社康中心；增加1个图书馆、1个青少年活动中心、4处居住区级和小区级别文化设施；

　　为适应片区未来交通发展需求，规划了4处公交场站及8处公共停车场等。中心区规划居住人口规模10万人，建设规模总量约为800万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施），将成为一座现代都市与古城韵律相融合的海滨新城。

    目前中心区二手房价在4万元以下，龙腾阁100平精装三房均价在36000元/左右。万福广场附近的福华大厦商住两用的大两房，带精装修，家私家电齐全，月租金在3200元左右。

（万福广场实景图）

　　怀德社区（整村统筹）

　　这是个超百万体量旧改项目“怀德城”，占地面积超200万㎡，总建筑面积高达千万㎡级别，规划有居住、商贸核心、国内公共服务中心、现代物流总部、家居博览中心五大功能区，是福永排名前列家带12万㎡商业的综合体。项目旧改成功后，将成为福永又一个住宅中心区，而怀德城包括怀德公元、怀德峰景、怀德旧村改造等住宅项目，自成一个独立王国。如今怀德公元、怀德峰景的二手房均价已突破5万元。

（图片来源网络）

　　凤凰山文化创意区

　　2016年宝安区政府与华侨城集团公司签订战略合作框架协议，以“文化+旅游+城镇化”、“文化+互联网+金融”等模式打造凤凰文化小镇片区，成为“深圳生态旅游新名片，中国复合式城市更新范本”。

　　福永街道将规划建设一条新的城市主道路，连接中心区和凤凰山，打通福永东、西两大区域。位于凤凰山下的同和悦园二手房均价在42000元/左右，3-4房户型很是抢手，市场成交不错。凤凰第三工业区城市更新项目就在附近，开发建设用地面积6.9万㎡，其中：商业、办公及酒店22.9万㎡，商务公寓9万㎡。

　　（凤凰山实景图，来源网络）

　　福海规划：启动“三年大变样”行动

　　福海和福永是一脉相承，同源同根，这几年发展短板明显。一是教育基础薄弱，目前没有一所高中，公办小学和初中学位缺口比较大；二是医疗资源不足，仅有一家民办医院，没有公立医院；三是文体设施不健全，没有文体场馆，社区公园规模、建设水平存在不足；四是道路建设品质不高，设施不健全；五是产业和城市发展空间严重不足。

　　为了对接新国际会展中心配套建设，从2017年开始，福海总投资近30亿元，实施“十大工程”，涉及教育设施、道路交通、公园广场、文化产业、治水提质等重点民生领域。未来3-5年，福海依托丰富生态资源，加快旧工业区、旧村更新改造，建设高品质生活，提升配套服务水平，打造现代化生态宜居的活力城区。

　　（福海实景图，来源网络）

　　福海必须关注的重点区域

　　渔人码头文创小镇

　　“渔人码头”位于福永大道、福永海鲜市场旁，项目定位为新兴产业集聚区，打造科技创新园、企业总部和少量高端制造业基地，将建成生态景观之港、高端产业之港、人文荟萃之港；项目总投资10亿元，建成面积约100万平方米，将分期进行开发建设，带动城中村升级改造，扩大投资，促进消费，激活就业。

　　（渔人码头文创小镇效果图，来源网络）

　　会展经济文化产业集聚区

　　福海是宝安区乃至深圳规模体量较大的制造业基地，未来将以大族激光智能产业基地、“激光+”产业链为起点，推进中粮机器人产业园、福宁高新产业园、明辉产业园、福海信息港、中粮立新湖大洋启动区等项目，打造会展经济文化产业集聚区，为承接大空港产业做好准备。

（大族激光智能产业基地施工现场）

　　立新湖产业带

　　福海虽然生活、休闲、娱乐配套都还齐全，但是生活品质不高，整体感觉偏“乡下”，难于匹配大空港。片区内少有的风景秀丽的立新湖水库，政府规划“一湖两岸六园区。“一湖两岸”即指以立新湖为核心，北岸以轨道站点（桥头站和塘尾站）为带动，未来产业和经济转型的发展规划利好也足以引人注目。紧邻立新湖的御景水岸花园二手房均价已达到76000元/左右，别墅套均价在3600万元以上，这里空气好，公园建有绿道，特别适合中、老年人居住。

（立新湖水库）

　　虽说受机场限高的影响，福海的垂直发展空间受限。但是机场以北的桥头、塘尾、和平一带，多为工业厂区，旧改难度小，易于成片开发。目前有多个超大规模的城市更新项目，如中粮立新湖项目、和平旧村改造项目、鸿荣源塘尾工业区项目和华强城聚集于此，旧改成功后，这个区域将消化大空港精英人居压力，成为高尚住宅区。

　　（福永、福海城市更新分布图）

    目前桥头社区是福海街道的一个生活成熟区，桥和路贯穿社区直达福海西部大空港地区，地理位置优越，紧邻11号线桥头站，商业繁华，社区环境整洁，单间民房月租金在500元左右。据了解，很多在福田、南山工作的打工族都喜欢来这里租房居住。社区内鸿德园二手房价13000元/平左右，与福海街道办仅有一路之隔。

（桥头社区实景图）

   塘尾、和平一带居住环境就很一般了，脏、乱、差，存在治安隐患。按照规划，塘尾站周边有3大旧改项目，体量不小。旧改成功后，塘尾将是福海新住宅区，人居环境会有大幅度的提升。目前只有华强城项目启动，周边环境还需改造。另外鸿荣源和中粮立新湖两大旧改尚未启动。

（塘尾三大旧改项目分布图）

（鸿荣源塘尾旧改还是荒草一片）

　　中粮立新湖城市更新单元

　　中粮集团将围绕立新湖打造66万㎡城市综合体，以“一湖四带多节点”的景观结构，集中粮国际科技创新中心、低密生态住区、国际文化商务广场、地铁接驳商贸中心四大功能区。中粮凤凰里为立新湖项目的一期产品，占地约4.7万㎡，总建筑面积约17万㎡，全南向7栋围合布局，包括住宅、8600㎡特色社区商业及12班幼儿园配套。

　　（桥头片区城市更新项目分布图）

　　福永、福海新房价格已破“5”

　　11号线在福永、福海设三个站点：福永、桥头、塘尾。一路走来，总体感觉福永、福海是个“房价欠发达”片区，无论是楼盘数量，还是项目规模，均不如碧海、新安、西乡，整体成交活跃量也较低。人居环境自然也不能和宝中和碧海湾片区相比，而且新房在售和楼盘不多。

　　2012年，福永、福海房地产市场仍处于价格洼地。2013年，福海的楼市片区需求的推动及地铁建设的影响下，核心区楼盘新房单价突破2万元/平方米，价格直追西乡，开始进入发展的快车道。2017年福永新房成交均价一度高达53000元/平方米。

　　（福永目前在售和今年计划入市楼盘）

　　楼盘点评

怀德峰景

　　被网友誉为“千年僵尸盘”的“怀德峰景”，2015年开盘均价25000元/平方米，如今52000元/平方米。这个项目地段好、环境好、生活便利，少有的不足就是距离1号线和11号线的地铁站甚远。据说与12号线的怀德站相距200米内，预计2022年完工。这种居住、投资俱佳的楼盘很值得出手，可惜该楼盘房源被锁，不对外销售。

　　（与怀德峰景一路之隔的翠岗公园）

碧桂园领寓

　　碧桂园领寓位于福永凤凰山文化创意园范围，生态资源比较丰富，西边是立新湖，东边是凤凰山。项目是由保障性住宅、商业办公、商务公寓和部分底层商铺组成，总占地面积约2.9万㎡，总建面约14.18万㎡，容积率4.1，因项目特殊性，车位配比仅656个。

　　（项目实景图）

华强城

　　位于福海塘尾地铁口、80余万平的旧改综合体的华强城，相信大家对这个楼盘也不会陌生。2014年就开始关注这个项目，到现在还是等不来它的开盘。目前在塘尾地铁站周边多以工业区或旧村用地为主，目前除华强城外，尚无其他旧改信息。同在塘尾地铁站C出口的鸿荣源旧改没有开建，项目地是荒草一片。

　　（华强城实景图）

　　新房供不应求的情况下，福永、福海二手房价也迅猛上涨。从相关中介处了解到，2017年福永成交比较火的二手房金域豪庭89平方米两房户型，一度均价达到5万元/平方米，万科金色领域的均价也达到4.7万元/平方米。

　　2017年淘房哥二手房交易统计数据表明，福永一房套均总价约170万左右，置业门槛低，地段、环境、配套都很一般，性价比不高；两房和三房是成交主力户型，套均总价约在250-350万元之间，超过350万元基本就没有竞争力，因为在同等价位条件下，可以在西乡、新安等片区淘到更好的楼盘。

　　楼盘点评

　　金域豪庭

　　金域豪庭在福永算是地铁口大花园社区，自带幼儿园，户型比较多，宜居性还可以，只不过外部的环境则相对较差，人车不分流，配套上也一般，但有地铁支撑，价格相对坚挺，未来还有12号线在此站换乘，算是福永片区目前价格较高的几个楼盘之一。

　　（金域豪庭社区实景图）

中粮凤凰里

　　中粮凤凰里位于福海中心区域，立新湖水库与项目直线距离不到1公里；是中粮集团立新湖66万㎡城市综合体一期项目，2014年批地，2015年中旬预售，2017年8月交付使用的次新小区（毛坯交楼），9月份已经有二手房成交，80平3房成交价在340--350万之间，二手单价在42000--45000元/平。今年3月份，80平3房成交价在410--450万之间，二手单价在50000元/平左右。

　　项目周边有不少厂房，附近也有不少旧改规划，项目为低容积率，宽楼间距，居住相对舒适。另项目周边有不少厂房，也汇集了3大品牌开发商的旧改，周边环境及配套有待完善。

　　（项目实景图）

　　（福永二手房成交TOP5楼盘）

　　福永、福海未来五年城市更新规划主要也是围绕11号线福永、桥头、塘尾三个站点开展，特别是塘尾站周边，集中了几个大体量的旧改项目。相对来讲这个片区的厂房改公寓、小产权改青年公寓会外延很多租赁需求。目前塘尾单间的普通民房月租金在500元左右，而公寓月租金在1300元左右。

　　（一栋厂房改成的公寓）

　　总结一下：

　　随着宝安新机场升级、新国际会展中心、深中通道、12号地铁线、前海蛇口自贸区扩容等，西部将成为深圳城市发展的重心地带。福永、福海是西部宝安发展的重点区域。福永中心区、福海桥头社区将成为热点区域，置业者可以加以关注。“凤山福水福盈地”，“双福”未来发展空间不小。

来源：廖颖平