关于房地产税，吹风已经吹了这么多次，“现代财税制度”也喊了这么多年了，最近财政部长肖捷的一篇文章还是让大家炸开了锅。

想了想，应该是“房地产税将力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”这个时间表，给了少有的眼球刺激。

实际上，“税收法定”一直是改革的大目标之一，但“立法”和“开征”也一直是两回事。我国最重要的税种“增值税”，从1984年开始征收至今，也只有增值税暂行条例。

我想肖领导的意思是，先把房地产税这个税种的合法性确定下来，让人大通过，这样以后开征就有了法律依据。毕竟这是要对个人进行征收的税种，如果连人大都没过的话，那真的是改革的倒退。

肖捷的文章中，提到房地产税的主要有以下3点：

1.按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

2.对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

3.适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

“立法先行”当然是有必要的，但立法也只能立个大框架。至于征收范围多大（产权70年、50、40年都包括吗）、税基有多少、税率如何确定（比例税率还是超额累进）、是否给抵免额（按面积还是套数）等等问题，都要经过测算和试点去解决。

“充分授权，分步推进”，授权给谁？如何分步？

房地产税的主要目的，是为了给地方政府提供稳定的财政来源的，所以会授权给地方政府。也就是说是否开征，如何开征，都会由地方政府掌控。

我们之前说过，中国是三个国家：北上广深这几个一线城市是一国，相当于欧美发达国家；强二线城市和沿海发达地区是一国，剩下的地区是一国。

那些地方财政本身入不敷出，要靠中央输血，卖地都卖不出价格的地方，去开征房地产税，不就是竭泽而渔吗？

房地产税要分步开征，肯定会从经济发达地区开始，从北上广深开始。其实上海早已试点，而深圳又具备开征的土壤。

分步除了分地区之外，应该还有分房产类型的意思。

对70年产权的住房征收房产税，是存在法理障碍的。因为开发商在拿地时，已经一次性缴纳了70年的土地出让金。而房产税按年缴纳，如果用1.5%的税率算，乘以70差不多就是100%。

想想看，十几年前北上广深中心地区的土地卖得那么便宜，几千块钱就出让了70年的地租权益。

现在房价涨到十几万，涨的其实也不是房子的价格，而是地价，是这些周围的资源和机会都不可复制的黄金地段的价格。

zf也会后悔吧，不能从地价上涨中分一杯羹，个么长效机制搞起来咯，搞租赁市场，搞共有产权,搞房地产税……

欧美国家普遍适用的年税率1.5%，我们已经提前一次性以出让金的方式交过了，再征那么高有点说不过去。

所以中房理事长孟晓苏说，最简单的办法就是从小产权开始征收，因为这部分是没交过土地出让金的。我觉得完全有可能，这样zf就能从这种类型的房子上，赚出一笔长期的钱。而且这样一来，这种小产权的房子不必担心土地到期了被收回，也就具备了可交易性。

至于他说的“房子土地快到期的就多交一点税，刚买的新房就少交或者不交”，我认为不大现实。住在最老的房子里的，都是最没钱的，一个孤寡老人守着一套老房子30几年，你让他一年交几万块钱出来，征管可行性接近于零。

刚刚闭幕的中央经济工作会议，针对房地产市场，提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“多主体供应”这个词很有意思，有人说，是不是又会回到福利分房的年代，公司和单位的土地能给员工建住房分啊？

让公司和单位把土地给员工建住房真的有可能，但不会完全像以前一样分给你了就算了。商业用地建住房，分完了就有可能收房地产税啊。

至于征收房地产税，会给房价带来什么样的影响，近期无数媒体都解读过了，认为最多是稳住，基本不会降房价。

这个要分情况考虑。如果真如一些人想的，简单直白地让全国范围内所有房子都要交房地产税，那么不是降不降的问题，是会崩盘的。

崩盘当然不是ZF的目的，我们还有“稳重求进”，还有谋求“平稳健康发展”，所以我不认为两三年后就会全国开征。

但房地产税的历史意义，并不在于抑制房价，刚才说了是为了地方财政能有长期稳定的来源，也可以作为产权到期后的解决方案。

一座能够大面积开征房地产税的城市，得满足几个条件：对土地财政的依赖性低，人口吸引力强劲，民众纳税意识和负担能力足够强。

我们假设深圳开征，深圳税源充足，以后政府也不愿意卖地了，大力发展租赁市场，那么土地供应就大幅度减少，同时有多套房子的房东把租金提高（不是所有城市都能转嫁），那么老百姓已经买到的房子，是不是也就更值钱了呢？