想买宝中的朋友千万不要着急入手！

日前，宝中调整出一宗商业用地为宅地，预计在近期上土拍公示出让，本宗地或许不设限价，根据现阶段市场行情，售价有可能比目前新盘更低！

此外，@搜狐焦点深圳 实地获取到的情报，宝中关注度极高的“神盘”都会茗荟二期很有可能在年底入市。

一大波好地段或好价格的项目涌来，对购房而言无疑是利好，但即将入市的中铁·能建·阅臻府（下文简称阅臻府）的处境就显得尴尬了。

为什么这么说呢?

一方面，在“同行”们的衬托下，阅臻府直接被“吊打”了；

另一方面，回到产品上来看，项目自身条件也不“扛打”.....有在关注阅臻府的朋友一定要看到最后！

ps:项目详情不再赘述，了解请戳【户型图曝光！宝中楼市或将迎来“搅局者”？】

可以现房何必期房？

首先来看看项目的产品问题，目前阅臻府开放的是异地展厅及样板间，官方宣传的主要是高使用率，但这些问题TA没提醒你。

1、可以现房，何必期房。阅臻府的房源一般期房出售、一半两年后等现房出售，与其买期房加大持有、等待成本及一系列不不确定性因素，同一小区下，无疑现房性价比更高；

2、首批南向房源无景观可言。阅臻府首批推出的一单元、二单元，从项目总平面图可以看出，1单元除了05、06户型（东北向）看新安中学外，01、02户型（东南向）可能被新调整的宅地后期建设遮挡视野，03、04户型（西南向）的景观被3单元遮挡；2单元的户型则被4单元及新宅地后期建设遮挡（具体以新宅地最终规划为准）。

图|源于网络

西南侧虽说看小区景观，但小区本身体量便不大，在高层平视过去或者只能看到对面的楼栋外墙。相比之下，后期准现房出售的3单元、4单元景观性相对较好。

3、多个户型或存在暗房空间。阅臻府展厅仅开放了建面约108㎡的3+1房样板间，在异地看不出采光方面的情况。不过在户型分布图上看就十分明显。

其主力户型建面约108㎡的户型，厨房、公卫、次卧的采光均有可能受到影响，出现暗房空间；

建面约95㎡的03、06户型厨房及两个卫浴采光可能受影响；

建面约138㎡的玄关和公卫可能和108㎡户型（1单元02户型）的公卫、次卧存在对视影响。（具体以实体楼情况为准）

图|点击进入详情页查看日照模拟、108㎡样板间

建议有意向置业的购房者入手之前一定要先看看实体样板间的采光、景观感受。

4、梯户比过高。2梯6户（1单元）、2梯5户（2单元）的梯户比，阅臻府主推95-138㎡的刚改户型为主，出行高峰期的等电梯的紧张度可想而知。

宝中边缘，与优质配套不沾边

宝中目前已经发展很成熟，包括轨道交通、市政配套已经十分完善，居民生活区集中，人气十分充足。

阅臻府处于宝中西侧，与大铲湾相隔，所在板块原规划为商业用地，目前周边多为在建的写字楼，与罗田路和金科路相隔的是两所学校。所以目前周边毫无居住氛围、生活配套可言，与宝中核心区崭新的城市面貌可以说是天差地别。

图|阅臻府及周边环境（摄于6月）

如果说阅臻府周边环境尚待较长时日或许可以全面改善，那么距离核心的物理距离是无法缩短的。

从地图测距中可以看出，阅臻府步行至地铁口的距离在1公里左右；距离宝中市政配套如区政府广场、宝安图书馆、少年宫，以及前海壹方城、欢乐港湾等地直线距离都超过1公里。

图|源于百度地图

步行能及的生活配套和需要驱车前往的配套，在我们日常生活中的区别相信大家有所体会。

虽然与核心配套不沾边，但在阅臻府南侧约180米的距离有一座220千伏变电站“陪伴”。

宝中核心多个红盘夹击，阅臻府难出圈

在上文中提及未来的1-3年内，宝中不缺新房供应。

近两年，更是有两大“神盘”护航:地处宝中核心位置的都市茗荟二期、泰华梧桐林居一个已经建成，一个接近封顶。

其中，都市茗荟二期共规划724套房源，预计年底入市。网传项目户型为建面约86㎡起，主力户型面积约100-150㎡3-5房。（具体以官方公示为准）

图|都市茗荟二期（摄于2024年6月）

对比来看，上述两盘的地段、居住环境、生活配套上更胜一筹，而且有更小面积段产品有利于刚需购房者。各项对比，阅臻府直接被秒，难以出圈。

房价倒挂红利不再

就总价而言阅臻府毛坯限价约8.86万/㎡，以建面约95㎡为例，预计850万/套左右，算上期房的相对低价及开盘折扣总价或也需到750-800万左右起步。

而当前阅臻府的周边的及宝中核心板块二手房项目也有不少成交均价已经低于阅臻府可售限均价8.86万/㎡了，作为期房，阅臻府的房价倒挂红利不再。

图：源于行舟深房

就放大片区来看，以阅臻府的预算总价范围哪怕是在福田、南山也有较多二手房小区可以选择。

虽然阅臻府现场工作人员称开盘价格会有惊喜，但在当前的市场环境中，谁能保证这就是“合理”价位呢？

所以，宝中准业主们真的不用着急入手~