14号线"填平"龙岗楼市洼地片区 碧桂园云麓国际潜力如何

新房圈 2019-03-15 18:02:19
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随着地铁14号线的动工宝荷片区即将迎来地铁时代。片区的旧改也是如火如荼,不少新盘已经破土而出。

对于龙岗宝荷片区,相信不少人对此了解不多,甚至不清楚在哪里。确实相比起大运、龙岗中心城这些名声大噪的片区,宝荷确实有点默默无闻。确实宝荷距离距离3号线地铁站5-6公里,似乎不算远,但又不算近,毕竟还有几站公交。目前来说这个片区交通是硬伤。但随着地铁14号线的动工,这个片区即将迎来地铁时代。片区的旧改也是如火如荼,不少新盘已经破土而出。本期,老焦为大家分析片区内的一个大盘——碧桂园云麓国际。

一、楼盘简介

碧桂园云麓国际社区分三期开发,总建面约80万平,首批将发售一期产品,一期占地面积21533㎡,建筑面积157672㎡,容积率5.15,绿化率为30%。

碧桂园云麓国际社区一期位于碧新路东侧,具体位置则位于宝坪大道、龙溪河,水背龙街的围合区域。项目由东西两个地块组成,共规划5栋高层,1295套房源。其中西地块规划1栋公寓办公楼,1栋回迁房及少量商业裙楼;东地块则主要规划3栋商品房住宅,以及沿街商铺。

碧桂园云麓国际社区首批入市产品为东地块A/B/C座住宅,其中A/B座为2梯5户结构,C座为2梯4户结构。在户型分布上,A座有约65-68平1房、约76-78平2房、约86-89平2房;B座有约76-78平2房、约86-89平2房、约111-112平3房;C座有约86-89平2房、约111-112平3房。

据现场销售介绍,碧桂园云麓国际社区已在大运绿景大公馆、项目实体楼分别开放了展示中心,其中绿景大公馆展示中心可看沙盘及样板间,而项目实体楼则可了解施工进度及周边环境。同时,据销售透露,碧桂园云麓国际社区目前仍在申请预售许可证中,预计5月份入市。

△项目实景图

△项目施工进度图

推荐指数:★★★

项目小结:碧桂园云麓国际社区为旧改楼盘,开发周期较长,目前仅一期在建,二三期还未动工。项目整体体量约80万平,规划有住宅、公寓、办公及商业产品,未来内部配套可满足业主的基本需求。

二、户型解析

住宅共有4栋,每栋又分为两个单元。其中01地块仅有1栋住宅,层高32层,为两梯五户。02地块共有3栋住宅,其中A座两个单元对称布局,楼层高33层,为两梯五户;C座两个单元也是对称布局,楼高34层,为1梯2户;B座两个单元为34层,其中1个单元为两梯五户,另外1个单元为两梯四户。项目住宅户型主推建面65-112㎡的1-4房户型,共1175户。

云琅-A户型:建面67平1房2厅1卫

该户型是项目面积最小的户型,房源位于01地块A1座以及02地块A座,朝向有朝西和朝东北。整体上看,该户型紧凑方正,布局比较合理。厨房和餐厅相邻,烹饪和餐比较方便,另外厨房还有生活小阳台。而客厅侧出阳台,有利于户型的采光。而主卧的空间比较大,老焦认为可以间隔出一个独立的空间,作为小卧室或者是书房使用。但唯一不足的是,主卧门与公卫的门正相对,可能会有部分购房者介意。

云珀-C户型:建面76平2房2厅1卫

该户型位于02地块的A座,朝向分别有朝西和朝东北。该户型采用干湿分离设计,同时也动静分区。厨房和餐厅相邻,并且连通生活阳台。另外客厅侧出阳台,有利于户型的采光和通风。另外卫浴面积也比较大,同时卫生间和浴室分离,这样避免了高峰时段家庭人员的等位或者干扰。主卧连通多功能阳台,主卧阳台可以有多种设计,例如可以设计为书房或大的衣帽间。

云珑-C户型:建面89平2室2厅2卫

项目共有3个89平的户型,老焦认为这个户型是性价比较高的,。该户型也是房源最多的一个户型,分布在A座两个单元及B座两个单元,朝向有正南、东南、西南方向。该户型也是采用动静分区设计,功能空间的布局也是合理。虽然从户型图上标示是两房,但主卧的阳台和储藏间可以合并成一个侧卧,这样户型可以做成3房2卫。

云珲-B户型:建面112平3室2厅2卫

该户型位于02地块C座,朝东南向。该户型整体上也是比较方正,采用动静分区布局。餐客厅组成一个较大的活动空间,另外客厅侧出阳台,便于户型的采光和通风。主卧设计有衣帽间和独立卫浴,起居比较便利。但是公卫的位置有点尴尬,距离客厅比较远,客人需要上洗手间不太方便,而且经过3个卧室,影响卧室的私密性。另外,该户型走道过多,降低空间实用率。

推荐指数:★★★★

户型小结:碧桂园云麓国际的户型都是方正格局,动静分离设计,并且大部分户型都采用客厅侧出阳台,有利于户型的采光,89平户型均为南朝向,112平户型则是西南—东北朝向的通透设计,除此之外的其余户型多为北朝向。从户型看,主要以刚需家庭和以小换大的普通改善型家庭为产品对象。

三、配套信息

1、交通条件

碧桂园云麓国际社区短期内的轨道交通较为不便,距离3号线还有4公里左右路程。但项目周边的14号线已于2018年开建,预计2022年8月竣工,届时可大大地方便项目业主的轨道出行。从地图分布来看,碧桂园云麓国际社区离地铁14号线宝荷站最近,步行距离约443米,步行时长约6分钟。

除了轨道交通之外,项目周边还有沈海高速、水官高速,另外,项目南面有东部过境高速。东部过境高速全长32.4公里,以莲塘口岸为起点,向东北方向延伸,终点与深汕、惠盐高速公路相接,双向六车道设计。碧桂园云麓国际社区就近联系的是宝龙立交,届时可更快速通往市区。

2、学区学校

根据龙岗今年的学区规划图,碧桂园云麓国际社区目前所处的小学学区为南约小学,中学学区为宝龙外国语学校。从地图测距来看,项目距离南约小学较近,约620米,步行约9分钟;而距离宝龙外国语则有2.7公里左右,自驾8分钟,步行需40分钟左右。

△碧桂园云麓国际社区小学学区

△碧桂园云麓国际社区初中学区

除了小学和初中之外,项目1公里范围内还有9所幼儿园,据销售介绍,一期虽没有规划幼儿园,但二期拟建2所幼儿园,未来建成可实现共享。

3、商业环境

碧桂园云麓国际社区目前周边以工业区、城中村为主,因此商业也以低端住宅底商居多。而距离项目最近(约1.8公里)的大型商超,是位于项目西面的振业峦山谷沃尔玛,目前已是营业状态。

项目片区内还没有大型的商业配套设施,如需要逛街购物,则需要到龙岗中心城、大运片区,那边有COCOPARK、万科里、万科广场等综合商场。

推荐指数:★★

配套小结:碧桂园云麓国际社区周边环境较为不一般,附近有众多的城中村及厂房,环境急需升级和改造。同时片区内的生活商业配套相对较少,划片的教育资源也不够突出,短期内轨道出行不是最佳选择,但14号线已在动工,开通后将大大改善片区居民的出行方式。

四、房价分析:

碧桂园云麓国际社区周边并没有新房在售,目前项目尚未拿到预售证,因此价格尚未揭晓。片区内的商品住房主要以刚需定位为主,附近有振业峦山谷、金地名峰等多个二手小区,二手房单价大概在3.8-4.5万/㎡之间,预计碧桂园云麓的参考价格也差不多在这个区间内,且包含装修费。

我们来看一下宝荷片区目前在售的二手房,从价格上做一个参考。

推荐指数:★★★

房价总结:碧桂园云麓的优势主要在地铁口附近,户型面积段适合大众家庭,实用率相比片区内的二手房也不相伯仲,而且项目带精装交房,省去一大笔装修费。因此如果项目开盘价格和周边二手房价相当,那就具有一定的优势。

五、项目总结

碧桂园云麓国际社区是定位清晰的刚需住宅社区,区位上条件较差,但交通上靠近14号线有一定优势。项目周边城建环境一般,商业配套少,教育资源也不够突出,但胜在户型实用。在目前的东部楼市,既能满足使用且总价更低的60-80平小户型住宅颇受欢迎,对于刚需家庭吸引力较大,碧桂园云麓国际社区正好迎合了这一趋势。

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