1. 新盘内卷，跑步进场

再三思考后，林悠还是决定买金地峰境瑞府二期。

林悠和丈夫在深圳工作至今时间不算长，担心认筹星河天地华府优势不大，所以在金地峰境瑞府二期认筹结束前一天，他们提交了资料。

如果是在年今年年初，他们或许会毫无信心，毕竟当时光明、松岗一带的新盘近乎“盘盘日光”。但在近期，这里连入三个新盘都没能日光，多少给了他们一点勇气。

图片来源：界面楼市

如今，和他们一样有购房意向的人，大部分也都在纠结选哪一个盘。

这是因为近期开盘的项目实在太多了，目前在“i深圳”APP里处于认筹阶段的新盘就多达7个，带来3392套住宅房源。

当中，不乏在光明的“网红盘”、配套较好的地铁盘，还有差价超过2万元/平方米的打新盘——仿佛新盘市场一夜之间进入了“内卷期”。

追溯来看，其实从8月开始，深圳的开发商就一改上半年温吞的入市节奏，开始加快推售步伐。

如坪山的信达金尊府，在5月底推售300多套房源、取得了去化超9成的好成绩后，又在8月加推近600套，但认筹率止步60%。

而宝安中心区的万科大都会，先后两次推售的时间则更为接近——7月底推售近400套，获得去化约9成的成绩；在选完房后的8月初，又马不停蹄的推出244套房源，但最终去化也只有6成。

从它们的去化变化不难看出，深圳新盘的消化周期正在拉长。

若就全国范围来看，惠州、唐山、岳阳等三四线城市，已经出台“限跌令”，禁止开发商随意降价。深圳新房市场虽然出现“内卷”情况，但尚未需要降价，甚至，根据国家统计局数据，深圳8月的新盘价格环比上涨了1%。

至于急于推售，外界有分析认为，开发商着急出货，是因为接下来要限制地价，房价也会更低，这一批房源不尽快销售，日后的竞争力将大打折扣。

而就市场规律来看，“金九银十”本就是楼市旺季，开发商抢跑也并不奇怪。

综合来说，深圳的开发商或许应该感到庆幸——就算认筹人数只有20、30人，但至少没到要降价销售的地步。

2. 深圳上一批打新人，已经后悔了？

新盘的“内卷”，不只是让开发商心梗，也让一些已经上车的打新人郁结。

据自媒体“爱住家教你买房”报道，有人此前买了尖岗山的某盘，拖了近一年都未能网签，却在最近一个月内全部完成了网签。

原因是：怕客户退房。

无独有偶，界面楼谈粉丝也爆料称，在近期入市的某新盘讨论群内，已经有人在讨论是否要撤销认筹了。

图片来源：界面楼谈粉丝提供

事实上，这种担忧并非全无道理。

前段时间推新的满京华云著，推售“雅庭”产品416套，备案均价4.87万元/平方米；而它的上一期“华庭”产品，备案均价却是4.95万元/平方米。

前后备案均价相差了约800元/平方米。

如果说这两期产品在定位上有差距，才导致了单价几百元的差异，那么华侨城荷棠里的入市，就真的不得不让部分人心生懊悔。

在2020年12月，信义嘉御山7期备案入市，均价达到7.7万元/平方米；而在昨天备案的华侨城荷棠里，均价只有5.9万元/平方米。

两者的地理距离只有1.2公里，差价却达到了1.8万元/平方米。

即便如此，信义嘉御山7期在当时却依然能够开盘便售罄，甚至算是一个“打新盘”——因为当时的信义嘉御山5期，二手房均价已经达到了9.9万元。

链家2020年12月截图 来源：网络

当时，深圳楼市价格已经大涨了一波，人们都在议论坂田房价是否将超过10万元/平方米大关，自然对均价“7字头”的新房青睐有加。

而如今，片区的新盘价格直接“打6折”，深圳二手房市场也进入冷淡期。无疑，片区房价短期内很难再回复从前，此前高价买入的人们还有“高位站岗”的可能。

更让人迷茫的是，在即将拍卖的22宗宅地里面，不乏限价比之前更低的项目。

将在9月底出让的前海T201-0157宗地，未来建成普通商品房后，较高毛坯均价为9.2万元/平方米。

而在2020年5月挂牌出让的前海T102-0346宗地（龙光天境花园），较高毛坯均价为10.7万元/平方米。连同在桂湾、2019年12月出让的前海T204-0142宗地（天健悦桂府），毛坯限售价也达到了9.9万元/平方米。

相比之下，最晚挂牌的前海T201-0157，竟是限价较低的宗地。

也正是这样的情况，让许多打新人迷茫：之前/现在上车会不会买贵了吗？还是未来买更划算？

或许在新宗地的项目入市前，这样的纠结都会困扰着打新人们。不过，就算是股市，也很难做到“抄底”，相比二手房，价格更低的新盘始终都是刚需人群的较佳选择。

来源：界面楼谈