2018年深圳楼市单边快速上涨不存在!买卖市场天花板已见?

搜狐焦点深圳资讯 2018-04-10 16:22:15
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近日,深圳市房地产中介协会召开了排名前列季度媒体见面会,对当下以及未来的市场行情予以了系统阐述与预测。 正如2016年深圳市房地产中介协会的判断,深圳 2017 年的商品住宅“量价齐跌”。

近日,深圳市房地产中介协会召开了排名前列季度媒体见面会,对当下以及未来的市场行情予以了系统阐述与预测。 正如2016年深圳市房地产中介协会的判断,深圳 2017 年的商品住宅“量价齐跌”。

而进入 2018 年深圳市房地产中介协会总结性地提出如 下五大观点:

一是随着“房住不炒”指导方针的落实以及长效治理机 制的加速落地,未来楼市单边快速上涨的条件已不存在,长 期持续平稳的状态或成为楼市的新常态。

二是 2018 年深圳楼市调控政策仍无松动的迹象,特别 是目前深圳的新房备案价格管制措施,使得新盘供应处于历 史低位。

三是受“三价联动”的利空影响,短期二手住宅市场波 动或较大。但长远预计,2018 年深圳二手住宅市场的活跃度 仍将保持平稳与缓升的态势。

四是随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度的建立,未来看好租赁市场的发展。 五是商业办公项目由于“不限购不限贷”的特点,或成 为 2018 年楼市“游资”的主要投资方向。

一、2018 年楼市持续“降杠杆、去泡沫”

(一)货币增速与固定资产投资增速双双持续走低

货币增发对于房地产市场具有助推作用,不过这一情况 有减速的迹象:M2(广义货币)近几年来呈现较为明显的增 速放缓趋势。

中央政府也明确意识到资产泡沫的危害,明确提出了“房 住不炒”的政策方向。深圳市房地产中介协会认为,这一态 度至少明确了未来 5 年楼市的基本方向。商品住宅市场在热 点城市是“降杠杆、去泡沫”。

(数据来源:中国人民银行 国家统计局 国家统计局 国家统计局 深圳市房地产中介协会)

(二)楼市长效机制逐步成型

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

短期来看,房贷利率吃紧的局面难有缓和的迹象,对于 购房者而言,直接推高了购房成本(举例如下)。预计 2018 年度内,央妈仍将采取中性货币政策,但不排除未来受突发 性国际事件如美联储的持续加息等因素的影响而采取相应 的货币政策予以应对的可能。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

与此同时,3 月 28 日深圳也相继出台了“三价联动”政 策。严格来说,不是“三个价格合成一个价格”,而是三个 价格(网签价格、评估价格、银行放贷依据)之间形成互相 制衡的机制。政策的本意是完善现有交易制度中的漏洞,譬 如阴阳合同,同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作用。

市场短期内会将其解读为利空政策,因为会增加部分买 家的房贷成本,特别是欲高评高贷的买家。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

租赁方面,从目前租赁市场的快速趋势判断,随着政府 在“租售并举”住房制度的不断完善,以及未来深圳保障性 住房的大范围供给,租赁市场健康持续发展,或将会分流买 卖市场的刚需。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

在国家层面,已经基本形成房地产市场的调控要从控制 短期价格不快速上涨的目标,转为以房地产回归居住为主的 属性的最终目标。针对这一最终目标,楼市长效治理孕育而 生。

特别是随着“房住不炒”指导方针的深入贯彻和深入人 心,从中央到地方,均加快了建立楼市长效治理机制的步伐。 可以说,楼市单边快速上涨的时代已经“一去不复返了”。

(三)深圳的高房价已经脱离普通居民的购买力

从目前的数据看,深圳的房价收入比已经严重偏离合理 区间,通俗的讲就是目前大深圳的房价已远超普通居民的购 买力水平。

从区域的成交数据也可以看出,龙岗、宝安两区作为房 价相对“低廉”的片区,成为了深圳仅存的“刚需价楼盘” 汇集的片区。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

而在二手住宅方面,目前深圳一、二手住宅成交均价经 历了从价格差距不断缩小到一、二手住宅成交均价“倒挂” 的过程。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

目前受一手住宅供应持续走低的影响,二手住宅市场无 论是成交量还是成交均价均超一手住宅市场,可以说深圳楼 市二手住宅占主导地位的特征愈发明显。 受“三价联动”的利空影响,短期二手住宅市场波动或 较大。

但长远预计,2018 年深圳二手住宅市场的活跃度仍将 保持平稳与缓升的态势。

二、租赁行业生命周期处于上升阶段

(一)深圳租赁市场处于快速上升期

(数据来源:深圳市房地产中介协会 深圳市统计局 2016鉴) 

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

深圳市房地产中介协会,根据深圳目前租赁市场的背景 分析,提出如下结论,一是租赁行业利润率较低;二是租赁 市场增长率较高;三是租赁需求增长较快;四是租赁行业进 入壁垒较低;五是竞争者数量增多;六是行业监管不完善。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

(二)现行政策对于发展租赁市场的利好

财政方面:税收优惠;公租房货币化 金融方面:推进REITs试点;允许提取住房公积金支付 房租;对租赁企业给予融资支持。

技术方面:建立住房租赁信息政府服务平台;建设政府 住房租赁交易服务平台。

供给方面:加大租赁用地供给;利用集体用地建设租赁 住房等;鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、鼓励新建 租赁住房、允许改建房屋用于租赁等。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

(数据来源:深圳市房地产中介协会)

(三)租赁市场的品牌发展与建设仍处于粗放式发展阶段

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

目前,租赁市场的整体发展尚处于起步阶段,粗放式发 展主要体现在发展模式与行业监管两个方面。

一是居住人口信息登记部门众多,管理重复低效;

二是对于房屋标的,住建的管理聚焦于住房屋合法性和 安全性的监督,管房不管人,基本不参与租赁行为本身的监 督;

三是对于参与租赁的机构类主体,工商税务的管理聚焦 于商事主体资格合法性及纳税合法性,基本不参与租赁行为 本身的监督;

四是在参与租赁的众多主体中,目前仅传统中介公司及 房源平台(互联网电商)其从业行为受到规土委及其主管下 的深圳市房地产中介行业协会的监管。其他租赁参与主体的 租赁相关行为在监管上基本处于少有状态。

总体而言,深圳目前的租赁监管整体尚未得到重视;多 头监管;有监管少有;监管集中在安全、消防、计生等方面, 在交易秩序和政策制定方面尚大有完善空间。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

事实上,为了迎接深圳租赁市场的发展契机,监管体系 必须提前布局,深圳市房地产中介协会也将积极介入贡献力 量。2018 年 1 月 25 日 ,深房中协成立租赁分会,积极推进 落实行业规范,保障租赁机构合法权益,建立租赁行业内良 性竞争格局。

三、一季度行业重要指标披露

(一)行业自律规范的效果不断显现

行业被投数率可在一定程度上直观地反映出行业的整 体服务水平。根据深圳市房地产中介协会数据显示,2018 年 一季度,全行业被投诉率为 0.37%,同比 2017 年一季度下降 了 8%,环比 2017 年四季度则下降了 18%。

值得注意的是,2018 年一季度行业被投诉率的下降,还 是在网签量远超去年同期水平的情况下出现的。这进一步说 明了随着行业自律规范的不断深入,规范化、标准化的行业 从业规范所带来的行业正面效果开始逐步显现。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

(二)市场竞争异常激烈,行业分化仍将上演

从 2018 年一季度的机构网签排行榜可以看出。2018 年 一季度的网签排行榜“头把交椅”由深圳本土中介机构世华 地产(Q 房网)所占据。根据与以往历史数据比较,以往网 签排行榜的“头把交椅”多由中原地产或链家这两家龙头机 构“轮流坐庄”,鲜有其他机构能占据网签排行榜的“头把 交椅”。

而世华地产(Q 房网)在本季度网签排行榜中的成功逆 袭,也进一步显示出行业内市场竞争的激烈程度。值得关注 的是,行业内中等规模机构所占有的市场份额与排行前三的 龙头机构市场占有份额差距较为悬殊,即网签量排行前三的 机构市场份额占有优势非常明显。深圳市房地产中介协会认 为,未来行业内的市场分化程度仍将会不断加深。

(图片来源:深圳市房地产中介协会 )

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