（来源：真叫卢俊）

抛个问题，不要思考和犹豫，一提到江苏，你的排名前列反应会先想到哪个城市？我猜你的大脑里较先想到两个城市：南京和苏州。不是南京在前，就一定是苏州在前，这里不是说省会南京不强势，而是相较于民间对于“徽京”的戏称，苏州实在是太亮眼了。亦或是，你会想到无锡、常州，毕竟苏锡常对于江苏和长三角来说，是紧密而不可分的。再或者，会在我抛出问题的持续质问眼神下，想到江苏正冉冉升起的新星：南通。但其实江苏还有很多城市一直都很低调，保持着向上发展的姿态和动力，也有着不俗的城市底蕴和实力。大有一副“谁无虎落平阳日，待我风山再起时。浅滩卧龙终得水，倒海翻江立乾坤”的坚韧气势。比如说苏北的“龙头”老大，徐州。说到这里，一定会有人想从后台跳出来，脸红耳赤的指责我：你懂什么，徐州在江苏哪里亮眼了？网上都说他是“丐帮帮主”。你看，“苏南牛逼论”的地图炮和地域黑又急了。来，我们今天就一起来看看这个倔强的苏北“龙头”，淮海经济区中心城市，这些年是怎么困境突围的。01

最近，有个同样低调但却足够重磅的新闻引起了我们的注意。

就在前几天，徐州与周边九市签订了《淮海经济区核心城市住房公积金贷款合作协议》，跨越了四个省份实现了公积金的互通互认互贷。

来源：徐州发布

注意，这里不单单是跨市互通那么简单。

首次，跨越四省打通公积金互认互贷确实放眼全国都是少有的。

但这还不是最让我震惊的。最让我震惊的是，当我研究完下面这张地图后，或许明白了他们真正想做什么？

仔细看这张十城图，不要考虑GDP、人口、交通等等因素，光从地理位置上来看，就会发现一个很有意思的现象。以徐州为中心，往外都是呈中心放射状的。

什么意思？特意给大家圈了个图。

来源：百度地图

这九个城市，除了济宁都有一个同一个样的特征：都离自己的省会城市有着不近的距离，距离徐州却很近。

光从地理位置上看，这个“带头大哥”徐州不得不当。

上世纪五六十年代，这九城的人如果打算迁移，排名前列考虑到的一定不是省会，而是徐州，这里是距离老家最近最富庶的城市。

这九个城市几乎都属于各省的边际处，享受不到省会城市的辐射带动不说，就连现在如火如荼的“城市群”末班车也没搭上。

往东凑不上长三角，往西挤不进中原城市群。这几个城市的市民也曾不止一次的自嘲过：“爹不疼娘不爱啊，俺们中部城市这么悠久的历史，繁华了上下五千年，现在都在吊车尾了”。所以无论对于这四省，还是再上层的战略层面，这里必须要培养一个出“优等生”了。城市对于抱团取暖的渴望，从来没有如此急切过。之前还只是民间组织在呼吁，我们要抱团、要发展，但是未获得战略层面的支持，跨省的行政区划藩篱牢不可破，诸多发展要素从省级层面都很难协调配置。不破不立，破而后立。终于，2018年11月，国务院批准国家发改委制定的《淮河生态经济带发展规划》落地，标志着江苏、安徽、山东、河南等省共同参与的淮海经济区建设正式上升为国家战略。“努力做到徐州之于淮海经济区，如同上海之于长江三角洲”。时任徐州市委书记周铁根在十三届全国人大二次会议发言时，再次提到这句话。这个淮海经济区中心城市，从十城公积金互通伊始，真正意义上开始发挥对周边城市的人口虹吸效应。

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那么徐州的基本面情况到底怎么样呢？作为重工业基地和资源型城市，提到徐州，各位应该和我一样，排名前列想到煤炭，第二想到徐工。过去的徐州因煤而兴也因煤而困，资源枯竭也一度让这座城市背上沉重的发展包袱。我们再来看看转型这些年，徐州的底子如何？

2017年淮海经济区地区生产总值（亿元）  来源：徐州发布

2017年，徐州实现地区生产总值6605.95亿元，位列江苏第6位。也就是说，除了苏南富庶的五市，苏北领头羊的排名前列把交椅牢牢坐住了。不仅是在苏北，整个淮海经济区，徐州的带头效应也愈发明朗。相信看到这里，又会有网友想跳出来：徐州有实力我承认，后面这几个城市怎么带？说真的，怎么带我不知道，这也不是我们应该考虑的问题，但是淮海经济区已经迈出了排名前列步，对于徐州而言，还是一大步。2018年徐州市常住人口880.2万，相较于去年净增长3.85万，这个数字看起来不起眼，但是放眼江苏，也仅次于省会南京，高于苏州。

来源：江苏统计局这是什么概念？城市人口流动不稳定的大环境下，多个城市甚至有了人口负增长，城市抢人大战在近几年一度焦灼，作为苏北的地级市，人口的净增长竟然能够超越苏州？？？那么人从哪里来？无疑是来自周边几个城市的占比较高。加上近期的人才政策、公积金的互通，徐州对于周边城市的人口虹吸效应还会持续加强。还有，交通能级效应的叠加。03“彭城之得失，辄关南北之盛衰”。历来是兵家必争之地的徐州，也映射着徐州的优越地理位置。素有五省通衢称号的徐州，交通战略地位是非常非常高的，有俗语说“郑州铁路通世界，徐州铁路通全国”。

来源：徐州发布从上图可以清晰的看出，呈“米字型”分布的高铁线路规划，未来会把徐州构建成国内都首屈一指的综合交通枢纽。届时，将与南京、郑州、济南、合肥4个省会构成“1小时城市圈”，3小时可达北京、上海、杭州、西安、武汉五大都市。不仅如此，在内部也会加强区域交通同城化。在这方面徐州具体做了哪些努力？从逐步取消区域内省道公路收费站，到梳理断头路，再到同时启动并打通的多条城际高速公路、徐宿淮盐城际铁路、徐淮徐萧城际公交，包括之后会逐渐落地的城际轻轨……

来源：徐州发布交通利好接踵而至，刚在9月底，徐州地铁1号线开通运营，与南京、苏锡常并列成为江苏地铁第五城。到2021年底，随着2、3号线的同步开通，3条地铁线将串联徐州城，除了打破城市的交通边际局面，也为周边城市的加速融入奠定基础。

来源：徐州地铁十一假期期间在徐州逛了一整圈，整个城市都在大开大建，相信逐渐被打通的不仅仅是交通，也是未来源源不断的人流、物流，同时会推动淮海经济区的区域一体化进程。04周边城市源源不断的人口涌入，那么会对徐州的房地产市场带来怎样的冲击呢？我在国家统计局搜索了徐州一手房的关键词，正好统计局9月份发布了70城新建商品住宅销售价格指数：截止到统计的8月份，徐州新房价格已经连续上涨了43个月。其中环比涨幅0.9%，同比涨幅14.1%，均排在全国前15。

对此我们也做了徐州近五年的二手房挂牌均价涨幅曲线

和国内的其他城市一样，在轰轰烈烈的“去库存”、“棚改”背景下，2016至2017年，徐州房产市场迎来了一波大涨，之后进入到“慢牛”市场。但是除了去库存和棚改周期，支撑后续徐州房价连续上涨43个月（现在来说应该是44个月）背后的原因是什么？首先肯定离不开徐州不错的城市基本面，淮海经济区的敲定落地，修建地铁的利好，以及对周边城市人口的持续虹吸。除了这些，我认为跟近几年苏南城市都在收紧限购政策也有关系。没有房票，即使有了房票也都外溢涨了一波，整体上车门槛大大提升。试问淮海经济区域城市的购房者攥着钱到苏南，最后无功而返，他们最后会选择回到哪里？而这些需求，我认为短时间内不会减少。为什么？在众多城市开始收缩棚改工作的时候，徐州又进了住建部棚户区改造工作拟激励城市名单。

另外相对而言，徐州整体的房价还算是亲民的。抛开市中心核心地段均价2W+的房价不说，徐州的刚需上车门槛，均价在1W左右。毕业5年内的大专以上学历还会补贴5%。对于购房主力军的淮海经济区的90后，当长三角和苏南城市的房价和门槛不太友好时，选择在徐州置房会成为他们的优选托底。这还不包括周边非常辽阔的县城和农村下沉市场。05说了这么多，最后总结下4点对徐州的未来预期和建议：1.看好徐州的城市基本面，利好会持续释放，淮海经济区太需要一个“带头人”了。2.徐州的调控力度没有放松，房价在短期内触顶，整个徐州今年的一手房供应量很足，而且近期的土拍溢价率很低，未来几年除非有大的政策利好，会一直保持在持稳或微涨面。甚至于近期房企融资收紧的大环境下，徐州很多项目开始优惠折扣出现阴跌，刚需很友好，投资客就别来了。3.远了不说，徐州未来十年的发展步子是“东进南拓”，除了核心区域的学区房，跟着政策利好走，是最保底的。4.如果你在一线、新一线城市工作，摸不准未来是否在这些城市置业，选择在徐州这些二三线城市购房作为托底，千万先别轻易用掉自己的首房首贷资格，想办法借用父母或直系亲属的资格上车。码这篇文的时候，听到了《大碗宽面》这首歌，我想到了徐州也有盛名的大碗板面，味道的确不错。歌词很符合此时的情境：“何必针锋相对，千万别虚荣心作祟，真心话，这大碗宽面也很贵”。确实，一直以来很多人对苏北城市带有固有偏见的人，满满的优越感。或许是时候该收起大家以往的认知了。时代在变，城市格局也早已发生了翻天覆地的变化。最后借用鲁迅先生的一句话结尾：“愿中国都摆脱冷气，只是向上走，不必听自暴自弃者流的话”。