在二手房交易中，“议价”环节是买卖双方博弈最为剧烈的一环。

楼市上行期，卖方市场为主导，业主“坐地起价”、“反价”现象时有发生；

而到了楼市调整期，买方掌握市场话语权，“断崖式”砍价也让小业主们濒临崩溃。

深圳乐有家统计，2023年深圳二手住宅议价率最高峰时期达到10.7%，相当于一套报价500万的房子，买卖双方议价后，最终成交价与报价相差了50多万，而房产价值越高，价差可能就越大。

*议价率=（最后一次挂牌价 - 成交价）/ 最后一次挂牌价

尽管就目前的市场环境来看，业主已不断在下调报价，贝壳研究院数据，截至2023年12月，深圳已有88%的二手房调低了挂牌价，但挂牌价与买家心理价位仍有一定的差距，加上部分业主着急脱手，这就导致议价率上升，议价空间增大。

而深圳二手房经过这一轮市场的反复“碾压”，目前哪个片区的议价空间相对最大，买家更容易“捡漏”呢？

西部议价率领先

光明排名第一

市场常说，深圳楼市一路向西，如今到了调整期，西部房价也“跳水”明显。

日前，深圳贝壳研究院院长肖小平在其微博上分享了一组数据。2020-2023年区间，深圳全市二手房的议价率由1.8%，上升到了5.9%。

分片区来看，光明、南山、宝安及盐田的议价率是逐年增高，其余则片区在2023年同比持平，或有所回调。

从议价率来看，西部片区的议价率涨幅最猛，目前议价率最高的则是光明区，为7.1%，高于全市平均水平1.2个百分点。

对于这个结果，大家其实并不意外，更有网友点评，这只是把涨价的一部分吐出来，挤泡沫罢了。

光明作为议价率最高的片区，也是因为前几年光明发展提速，作为楼市当红“炸子鸡”，房价也上涨得迅猛；如今潮水退去，加上区位原因，业主再想高价出货，买家却又不肯买单。

@搜狐焦点深圳 购房群的一位网友分享了自己2020年光明看房的经历，她说当时跟着中介一天看了不下6套房，其中有4套业主都反价了，“那时光明次新房的单价普遍已经涨至6万+/平，但很多业主觉得地铁6号线马上要开通了，房价还能再涨一波，都不诚卖。”

网友看的其中一个小区，就是地铁6号线公明广场站的宏发天汇城，据悉，该小区2021年成交均价已经去到6.7-6.8万+/平了，算是小区的成交价顶峰了，而去年12月最新成交价回落到4.28万/平，低于4.83万/平的指导价成交。

图源丨行舟深房

尽管小区已经有不少业主“割肉”卖房，但还有部分业主意志坚挺，挂牌价高于指导价40-70多万不等。

图源丨行舟深房

又如光明二手房天花板的之称的龙光玖龙台，业主挂牌价与指导价之间的差距更大，单套3房的价差可能高达近150万。

图源丨行舟深房

挂牌价可以看出业主对二手房市场的信心，但这个信心能不能持续，最终还是以成交说了算，并且挂牌价越高，成交越低的话，议价率就会上浮。当然品质好的小区，价格会依旧比较抗打。

二手房挂牌量全市倒数第二

但新房库存和供应“井喷”

光明二手房的挂牌价之所以普遍远高于指导价，最主要原因还是二手房挂牌量小，竞争不那么激烈。

我们比对了乐有家、贝壳等机构的二手房挂牌量，发现光明的挂牌量排全市倒数第二，仅次于大鹏。

图源丨贝壳找房

众所周知，光明大规模的住宅供应是从2020年开始的，目前这批预售的房源刚处于陆续交付阶段，且受限售影响，这部分房源还不能在二手市场流通。

目前光明挂牌的二手房，都是较早入市的像星河天地、龙光玖龙台、光明大第、深房传麒山、天汇城、中粮云景等小区。

所以，对比其它像福田、罗湖、南山、龙岗等区域，光明二手房的竞争力着实不大。

当然，市场这个大池子，不仅有二手房，还有新房。

据深圳市房地产信息平台显示，截至目前，光明可售的新房有8317套，新房存量仅次于龙岗、龙华。

同时，据@搜狐焦点深圳 统计今年光明预计有19个新盘，近8500套新房供应。

海量的新房库存和供应，也让光明的楼市“卷”上加“卷”。且相较而言，目前光明的二手房成交均价在5万/平左右，新房则让利更多，甚至有盘单价打折到2.9万/平起步。

所以，在同样满足购房者基础的住房需求的情况下，买房人是继续打新房，还是捡漏二手房，就由价格说了算了。